Gefangen in der Haftungsgemeinschaft - GdW

1 Gefangen in der Haftungsgemeinschaft l Falsche Vorstellungen "Eigentum bietet Sicherheit", das ist ein Schlagwort, mit dem auch f r den Kauf von Eigen-tumswohnungen geworben wird, und wenn man gar schon im Grundbuch eingetragen ist, dann k nne "nichts mehr passieren". Das sind einsichtige Argumente f r jene, die auf diesem Gebiet keine Erfahrungen haben, wie oft Wohnungsk ufer/innen. Aber entspricht diese Sicherheit den kolportieren Vorstellungen wirklich? l Kein Eigentum an einer Wohnung Eine Irref hrung birgt allein schon der Begriff Wohnungseigentum. Denn es handelt sich, wie 2 WEG festlegt, hier nicht um ein Eigentum an einer Wohnung, sondern nur um ein ausschlie li-ches Nutzungs- und Verf gungsrecht, untrennbar verbunden mit lediglich einem Miteigen-tumsanteil an einer Liegenschaft und nicht um Alleineigentum.

2 Und aus dem Miteigentum erge-ben sich viele Probleme. Denn mit dem Kauf einer Eigentumswohnung, genauer: dem Erwerb ei-nes Miteigentumsanteils mit einem Nutzungsrecht, tritt man auch in eine Miteigentums-, Haf-tungs- und Gefahrengemeinschaft ein - mit allen m glichen Konsequenzen 1). l Das Risiko (Mit-)Eigent mergemeinschaft Eine gewisse Sicherheit, wenngleich nicht immer gegen Dritte, b te dem Einzelnen eine Eigen-t mergemeinschaft, die entscheidungsf hig ist und das Gesamtinteresse zumindest mit Mehrheit in den Vordergrund zu stellen vermag. Das ist aber nur zu oft nicht der Fall, nicht zuletzt des-halb, weil kommerzielle Werbung 2) und parteipolitische Propaganda verlockende Vorstellungen vom Alleineigentum n hren 3).

3 Diese Entscheidungsf higkeit der Wohnungseigent mergemeinschaft wird durch eine Vielzahl von Miteigent mern, wie sie auf gro en Liegenschaften vorhanden sind, minimiert, nicht nur wegen der Vielfalt von Meinungen, sondern auch, weil ihnen - im Gegensatz zu den in der Regel professionellen Verwaltungen - die Organisationsstruktur fehlt. Aber auch auf kleineren Ein-heiten mit wenigen Selbstnutzern, die noch dazu wegen Alters, Krankheit und beruflicher Prob-leme wenig pers nlichen Freiraum f r die Angelegenheiten des Hauses haben, kommt es h ufig kaum zur gemeinsamen Interessenswahrung. Gibt es aber einen Minderheitseigent mer mit gro- en Anteilen, oder gar einen Mehrheitseigent mer, dann setzen diese ihre Anliegen nicht selten gegen ber der schwachen Mehrheit oder noch leichter auf Kosten der Minderheit durch 4).

4 Manchmal gelingt es auch kleinen Cliquen, ihre Eigeninteressen gegen ber einer berforderten Mehrheit permanent durchzusetzen. Andererseits k nnen auch einzelne Wohnungseigent mer zum Kostenfaktor f r alle anderen werden, wenn sie ihren Verpflichtungen nicht nachkommen und ihre Schulden gegen ber der Gemeinschaft wegen hypothekarischer berbelastung ihres Anteils nicht eingetrieben werden k nnen; dies trifft oft bei Gesch ftsr umen zu. Daher Achtung schon beim Kauf! Auch ein Dachbodenausbau kann zum kostspieligen Problem f r das ganze Haus werden 5). F r all diese vermeidbaren Mehrbelastungen hat der/die einzelne Wohnungseigent mer/in im Rahmen der An-teilshaftung ( 18 Abs 3 WEG) aufzukommen, sein/ihr Einkommen, sein/ihr Verm gen kann da-durch tats chlich geschm lert werden.

5 Ein besonderes Risiko f r den/die einzelne/n Wohnungseigent mer/in birgt die Solidarhaftung f r Gemeindeabgaben. Hier kann eine/r f r die Gesamtschuld herangezogen werden - auch durch Pf ndung. Fragw rdige Mehrheitseigent mer und die von ihnen favorisierte Hausverwal-tung n tzen diese M glichkeit, um einzelne Wohnungseigent mer/innen unter Druck zu setzen, ja sogar zur Aufgabe ihrer Wohnung zu veranlassen 6). Man kann schon aus diesen Beispielen ersehen, dass ein verbales parteipolitisches Eintreten f r "das" Wohnungseigentum nicht bedenkt, dass damit die Interessen von Wohnungseigent -mer/innen nicht wirklich gef rdert werden. Andere Interessen haben leider in der politischen Praxis einen h heren Stellenwert, etwa die Interessen der Hausverwaltungen, Banken u.

6 Dgl. l Den Interessen Dritter preisgegeben Es sind aber nicht nur die Einzelinteressen oder die Entscheidungsunf higkeit der Gemeinschaft, die den Wert und damit die Sicherheit der Anteile bzw. Objekte anderer Miteigent mer in Frage stellen. Es sind noch mehr die Gesch ftsinteressen Dritter, der Hausverwaltungen, der Professi-onisten, der Versicherungen , die die (Wohnungs-)Eigent mergemeinschaft mit oft vermeid-baren Kosten belasten 7). Die Gefahr f r die Wohnungseigent mer/innen ergibt sich n mlich aus 2der Trennung der Handlungskompetenz des Verwalters und der Haftungskompetenz der Wohnungseigent mer/innen 8). Die Unsicherheit und damit das erh hte Haftungsrisiko beginnt bei Neubau/Erstbezug-Wohnungen schon bei nicht gemeinsam durchsetzbaren Haftungssch den, aber auch bei der Bestellung der Verwaltung; sie wird oft vom Wohnungseigentumsorganisator als Kaufbedingung ausgew hlt und oft im erweiterten Wohnungseigentumsvertrag mit umfassenden Vollmachten ausgestattet.

7 Hat sich eine Verwaltung, auch eine offensichtlich pflichtvergessene, einmal fest-gesetzt und ihre Herrschaftsstrukturen mit Hilfe des/der Hausbesorger(s)/in oder von Kollabora-teuren, die auf Kosten der Gemeinschaft beg nstigt werden, errichtet, so bedarf es meist au- erordentlicher Anstrengungen der aktiven Minderheit, einen Verwalterwechsel herbeizuf hren, vorausgesetzt, dass die Miteigent merstruktur (Mehrheitseigent mer!) dies auch zul sst 9). Eine gerichtliche Aufl sung des Verwaltungsvertrages ( 21 Abs 3 iVm 52 Abs 1 Z 8 WEG) ber den Antrag einer Minderheit ist hingegen wegen der notwendigen Beweisf hrung mit gro en Risken verbunden. l Die Folgen Hat die Anteilsmehrheit die Verwaltervollmacht nicht entsprechend beschr nkt 10), und das ist leider meist der Fall, kann der Verwalter im Rahmen der ordentlichen Verwaltung nach eigenem Ermessen auch vermeidbare Ausgaben auf Kosten der Wohnungseigent mer/innen machen, wie etwa die Auftragsvergabe auf Grund berh hter Angebote und den Abschluss umfassender, provisionsergiebiger Versicherungen.

8 Wenngleich die Vollmacht beschr nkt worden ist, k mmern sich manche Verwaltungen nicht darum, und die Wohnungseigent mermehrheit ist manchmal trotzdem nicht bereit, die Konsequenzen, n mlich die K ndigung des Verwaltungsvertrages, zu ziehen. F r all diese Kosten haften die Wohnungseigent mer/innen anteilig, und sie schm -lern permanent ihr pers nliches Verm gen, das ihnen Sicherheit geben soll. Das sind Lasten, ge-gen die sich der/die Einzelne nur mit M he, etwa ber das Gericht ( 30 Abs 1 Z 6 WEG), und dann meist nur begrenzt, wehren kann. Gegen Veruntreuung der dem Verwalter anvertrauten Treuhandgelder gibt es kaum Schutz 11), jedoch einen begrenzten, wenn dessen Zugriff auf die R cklage an die Mitwirkung dazu bevollm chtigter Wohnungseigent mer/innen beschr nkt ist.

9 L Die rechtspolitische Tendenz Seit dem 3. Wohnrechts nderungsgesetz (W G 1993) stellt die sterreichische Wohnrechts-Politik besonders die Bestandnehmer/innen der vor 1914 errichteten Mehrparteienh user immer deutlicher vor die Alternative: entweder Miete mit der Unsicherheit befristeter Vertr ge 12) oder Wohnungseigentum mit gro em Haftungsrisiko. Ist er/sie dann Wohnungseigent -mer/in, haftet er/sie gem 4 Abs 2, 3 WEG 2002 sogar f r Geldanspr che aus bestehenden Altmietverh ltnissen anderer Wohnungen, ohne dass er/sie einmal daraus h tte Nutzen ziehen k nnen. Offenbar soll weiterhin nichts gegen dubiose Verwerter unternommen werden, die Anteile von Eigentumsh usern f r Spekulationszwecke erwerben oder in der Eigentumswohnung nur ein "Finanzprodukt" sehen; darunter leiden auch die brigen Wohnungseigent mer/innen 13).

10 L Die Begrenzung des Risikos Sie sollte schon beim Kauf beginnen: Gro anlagen und Liegenschaften mit Gro - oder sogar Mehrheitsanteilen bieten nur Wohnungseigentum von rechtlich minderer G te 14) - ohne dass dies im Preis ber cksichtigt w rde. Die begleitende Kontrolle der Verwaltert tigkeit - m glichst durch die Mehrheitsweisungen, aber auch durch Konteneinsicht - und die periodische Kontrolle durch berpr fung der Abrechnungen, einem Minderheitsrecht, kann die Haftungsrisken mindern. Hier ist die aktive Minderheit - als Hausvertrauensmann/frau, Haussprecher/in oder Hausaus-schuss bevollm chtigt oder nicht - gefordert, die Mehrheit m glichst zu aktivieren und Minder-heitsrechte ( 30 WEG) wahr zu nehmen. Eine notwendige, wenn auch nicht immer bedankte Aufgabe.