Die Verwertung von Grundbesitz im …

1 1 Ditmar Weis1 / Johannes Ristelhuber2 Die Verwertung von Grundbesitz im Insolvenzverfahren und die Kostenpauschalen f r die Insolvenzmasse Zur Absicherung der von ihr gew hrten Kredite stehen einer Bank in vielen F llen Grund-pfandrechte auf dem Grundbesitz des Schuldners zur Verf gung. Bei eintretender Insolvenz des Kreditnehmers und Eigent mers wird die Bank die Kredite k ndigen und anschlie end die Grundpfandrechte in aller Regel sind dies Grundschulden als Sicherheit in Anspruch nehmen. Die Verwertung erfolgt entweder durch die Einleitung des Zwangsversteigerungs-verfahrens, ggf. mit parallelem Zwangsverwaltungsverfahren, oder aber durch einen freih n-digen Verkauf zusammen mit dem Insolvenzverwalter.

2 Hier stellt sich die Frage, ob und ggf. in welcher H he Kostenbeitr ge vom Grundpfandgl ubiger an die Insolvenzmasse zu zahlen sind. Nachstehend soll dieses in der Praxis gar nicht selten auftauchende Problem er rtert werden. 1. Gesetzliche Regelung Nach 166 InsO steht dem Inhaber von Sicherungsrechten an beweglichen Sachen bei Besitz des Schuldners kein Verwertungsrecht zu. Die Verwertung darf nur noch der Insolvenzverwalter vornehmen. Hierf r erh lt er f r die Insolvenzmasse zun chst einen pauschalen Kostenbeitrag von 4 % f r die Kosten der tats chlichen Feststellung des Gegenstandes sowie der Feststellung der Rechte an diesem, 171 Abs. 1 InsO. Diese Pauschale 4 % des Bruttoerl ses3 f r die Feststellung der Rechte an einem Ge-genstand ist fest und soll die Berechnung der Kosten vereinfachen.

3 Die Quote ist un-abh ngig davon, ob die Feststellung tats chlich erheblich h here oder niedrigere Kos-ten verursacht. Ein Widerspruch gegen den Kostenansatz ist auch bei tats chlich nied-rigeren Kosten nicht zul ssig4. F r die Kosten der Verwertung beweglicher Gegenst n-de durch den Insolvenzverwalter erh lt dieser einen pauschalen Betrag 5 % des Verwertungserl ses. Lagen jedoch die tats chlich entstandenen und f r die Verwer-tung erforderlichen Kosten erheblich niedriger oder erheblich h her, so sind diese Kos-ten anzusetzen, 171 Abs. 2 InsO. 1 Leiter der Rechtsabteilung der Volksbank Bonn Rhein-Sieg eG. 2 Rechtsanwalt in K ln, Kanzlei Cornelius, Bartenbach, Haesemann & Partner 3 vgl.

4 BR-Drucks. 1/92 S. 181/182; MKInsO-Lwowski, 171 Rdn. 37 4 vgl. Kemper in: K bler/Pr tting, InsO 171 Anm. 4; MKInsO-Lwowski, 171 Rdn. 38 ff. 2 Anders bei der Verwertung von Immobilien. Nach 165 hat der Insolvenzverwalter un-abh ngig von der Belastung mit Absonderungsrechten grunds tzlich vier M glichkei-ten, unbewegliche Gegenst nde zu verwerten: Die Freigabe, die freih ndige Ver u e-rung, die freiwillige Versteigerung und die Zwangsversteigerung/-verwaltung. In wel-cher Form der Insolvenzverwalter die Verwertung betreibt, steht in seinem pflichtge-m en Ermessen. Die Vorschrift des 165 InsO stellt sich insoweit als Konkretisierung der Vorschrift des 159 InsO dar. Das Recht des Insolvenzverwalters steht dabei anders als bei beweglichen Sachen neben dem Recht des Absonderungsgl Die Insolvenzordnung enth lt aber keine Vorschrift ber die Verg tung und Beteiligung der Masse im Falle der freih ndigen Verwertung .

5 Die Vorschrift des 171 InsO greift jedenfalls unmittelbar nicht ein. 2. Freih ndiger Verkauf In der Praxis hat sich sowohl im Insolvenzantragsverfahren als auch im er ffneten In-solvenzverfahren die freih ndige Ver u erung durchgesetzt. Zum einen k nnen bei dieser Verwertung regelm ig h here Kaufpreise erzielt werden, zum anderen wird der zeitraubende und kostspielige Weg des Zwangsversteigerungsverfahrens vermieden. Dabei bedarf es allerdings einer Zusammenarbeit zwischen Insolvenzverwalter und Grundpfandgl ubiger, da weder der Insolvenzverwalter ohne die Zustimmung der Gl ubigerversammlung ( 160 Abs. 2 Nr. 1 InsO) noch der Grundpfandgl ubiger selbst die freih ndige Verwertung betreiben kann, denn Verf gungen ber das Verm gen des Insolvenzschuldners k nnen nur durch den Insolvenzverwalter vorgenommen wer-den.

6 A) Freih ndiger Verkauf durch den Insolvenzverwalter Erfolgt die Verwertung im Wege der freih ndigen Ver u erung, ist es in der Praxis b-lich, dass mit dem Insolvenzverwalter eine Vereinbarung ber die Massebeteiligung getroffen wird. Zum Teil wird in der Literatur sogar davon ausgegangen, dass der In-solvenzverwalter eine solche Vereinbarung treffen muss6. Dies steht allerdings grund-s tzlich im Widerspruch zu der gesetzlichen Regelung in der Insolvenzordnung, in der keine Verg tung bzw. kein Aufwendungsersatz f r den Insolvenzverwalter vorgesehen ist. Dabei liegt keine planwidrige L cke vor. Der Gesetzgeber hat ausdr cklich kein Regelungsbed rfnis gesehen, da der Insolvenzverwalter die entstandenen Kosten aus 5 vgl.

7 Braun/Gerbers, InsO, 165 Rdn. 1; Nerlich/R mermann/Becker, InsO, 165 Rdn. 21 6 vgl. FK-Wegner, InsO, 3. Auflage, 165 Rdn. 22 3dem erzielten Erl s abdecken k nne7. Diese Begr ndung trifft allerdings nur dann zu, wenn nach der Abl sung der Grundpfandrechte berhaupt noch ein Erl s f r die Mas-se verbleibt. Dies ist allerdings in der Praxis die Ausnahme. Eine Erl sbeteiligung des Insolvenzverwalters ist aber dennoch gerechtfertigt, da er im Falle der Zwangsversteigerung, die f r den absonderungsberechtigten Gl ubiger nach 49 InsO die einzige M glichkeit der Verwertung darstellt, nach 10 Abs. 1 Nr. 1a ZVG eine Pauschale von 4 % des Grundst ckszubeh rwertes f r die Masse erh lt.

8 Hierdurch sollen laut der Gesetzesbegr ndung die dem Insolvenzverwalter entstehen-den Kosten bei der Feststellung des im Eigentum des Schuldners befindlichen Zube-h rs abgedeckt werden. Zur Frage, welche Beteiligung der Masse bei der freih ndigen Verwertung angemes-sen ist, fehlt es mangels gesetzlicher Grundlage an Ma st ben. Es kommt mithin auf die Umst nde des Einzelfalls an. Geht es allein noch um die Zustimmung des Insol-venzverwalters zu einem bestehenden Vertrag, ist die Massebeteiligung sicher gerin-ger anzusetzen, als wenn der Insolvenzverwalter den K ufer selbst vermittelt. In der Li-teratur wird eine Massebeteiligung von 1 bis 5 % f r angemessen gehalten, orientiert an den ersparten Kosten eines Zwangsversteigerungsverfahrens bzw.

9 Einer Maklerge-b hr8. Unter rein verg tungsrechtlicher Betrachtungsweise hat zuletzt F rster eine n anderen Ansatz gew hlt9. Ausgehend von 1 Abs. 2 Nr. 1 Satz 1 InsVV, der ohne Dif-ferenzierung nach Mobilien und Immobilien eine Ber cksichtigung f r die Verg tung erm glicht, sieht er die Regelungsl cke, die sich aus dem Umstand ergibt, dass sich der Ma stab (gesetzlicher Kostendeckungsbeitrag) aber nur auf Mobilien bezieht, da-durch geschlossen, dass die vertragliche Marge dem gesetzlichen Kostenbeitrag gleichzustellen sei. Da die gesetzlichen Feststellungskosten allerdings auf 4% begrenzt seien, k nne auch bei freih ndiger Ver u erung eine vertragliche Vereinbarung jeden-falls keine verg tungserh hende Wirkung entfalten.

10 Zu Recht "bestraft" werde danach jeder Insolvenzverwalter, der sich dem Bankeninteresse beuge und die freih ndige Verwertung von berbelasteten Immobilien unterhalb einer Marge von 4% f r die freie Masse durchf hre10. Wie F rster zutreffend ausf hrt, hat ein Massebeitrag unmittelbar Auswirkungen auf die Verg tung des Insolvenzverwalters, da die Insolvenzmasse als Grundlage f r die 7 vgl. Begr. EGInsO, Art. 20, abgedr. in: K bler/Pr tting, Das neue Insolvenzrecht, 2. Aufl., Bd. II, II 8 vgl. Braun/Gerbers, , 165 Rdn. 24 9 vgl. F rster, ZinsO 2002, 575 4 Verg tung dient. Dies darf jedoch nicht dazu f hren, dass in einem weiteren Schritt und unter Fortf hrung der Gedanken von F rster der Massebeitrag an der Verg tung des Insolvenzverwalters ausgerichtet wird.