LES NOUVELLES REGLESDACCESSIBILITE DES …

1 CIRCULAIRE FPI LES NOUVELLES REGLES D ACCESSIBILITE DES LOGEMENTS NEUFS AUX PERSONNES HANDICAPEES THEME : R glementation technique RESUME L ordonnance du 26 septembre 2014 am nage les r gles d accessibilit des logements neufs, tout en pr servant le principe d accessibilit de ces logements aux personnes handicap es, quel que soit leur handicap (art. L111 7 du CCH). Le principe d accessibilit des logements neufs demeure donc applicable. Les NOUVELLES r gles d accessibilit des logements neufs ont t d finies par un d cret et un arr t du 24 d cembre 2015 (JO 27/12/2016). S agissant du calendrier d entr e en vigueur de ces dispositions : la r alisation, dans certaines conditions, de Travaux Modificatifs des Acqu reurs (TMA), est possible pour les contrats de TMA conclus depuis le 28 d cembre 2015 (la FPI a tabli deux mod les de contrat de TMA avant/apr s VEFA t l chargeables dans l Espace Adh rents du site, en s lectionnant la case documents types ).

2 Certaines r gles s appliquent d ores et d j aux demandes de permis de construire d pos es depuis le 28 d cembre 2015, concernant les r gles applicables aux logements interm diaires et notamment la suppression de la rampe d acc s/ascenseur en cas de logements superpos s, et autorisant le promoteur recourir des solutions d effet quivalent, dans certains cas. enfin, les NOUVELLES r gles d accessibilit , d crites aux articles 1er 15 de l arr t joint la pr sente Circulaire, seront applicables aux demandes de permis d pos es compter du 1er avril 2016 (art. 19 de l arr t ). REFERENCES Circulaire FPI N 1602 005 Date : 19 f vrier 2016 : Articles L111 7 et suiv. du CCH, d cret et arr t du 24 d cembre 2015 R f rences : Circulaire FPI 802 002 Signature : Services juridique et technique 2 Document exclusivement r serv aux adh rents de la FPI pour un usage professionnel. Toute diffusion est interdite sauf autorisation expresse pr alable de la FPI.

3 1 LES DISPOSITIONS APPLICABLES DEPUIS LE 28 DECEMBRE 2015 LES DISPOSITIONS APPLICABLES AUX CONTRATS DE TMA CONCLUS DEPUIS 28/12/2015 Le principe d accessibilit des logements neufs aux personnes handicap es, quel que soit leur handicap, est maintenu (art. L111 7 du CCH). Le promoteur vendeur est donc toujours tenu d tablir des plans des logements conformes aux r gles d accessibilit 1. En cons quence, les logements invendus seront conformes aux r gles d accessibilit (pas d acqu reur = pas de TMA d rogatoires !). Cependant, la Loi pr voit des modalit s particuli res applicables aux logements vendus en l' tat futur d'ach vement et faisant l'objet de travaux modificatifs de l'acqu reur 2. Le d cret et l arr t du 24 d cembre 2015 permettent aux promoteurs vendant des logements en VEFA de r aliser des travaux modificatifs tabli[s] la demande de l'acqu reur (TMA) d rogeant, dans certaines conditions, aux r gles d accessibilit des logements neufs.

4 A Les conditions de r alisation des travaux modificatifs acqu reurs Les TMA d rogeant aux r gles d accessibilit des logements neufs sont admis la double condition que : d une part, le logement puisse tre visit par une personne handicap e, c'est dire que cette personne peut entrer dans le logement, se rendre dans le s jour par un cheminement accessible, y circuler et en ressortir 3 ; et, d autre part, les travaux modificatifs r alis s la demande de l'acqu reur permettent la r versibilit des am nagements par des travaux simples 4 , c d qui ne touchent ni au gros uvre, ni aux gaines techniques, etc. Ces travaux de r versibilit visent permettre, par des interventions limit es, la remise aux normes d accessibilit du logement5 . NB L arr t pr cise que les travaux de r versibilit doivent respecter les conditions suivantes : tre sans incidence sur les l ments de structure ; ne pas n cessiter une intervention sur les chutes d'eau, sur les alimentations en fluide et sur les r seaux a rauliques situ s l'int rieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du b timent ; ne pas int grer de modifications sur les canalisations d'alimentation en eau, d' vacuation d'eau et d'alimentation de gaz n cessitant une intervention sur les l ments de structure ; ne pas porter sur les entr es d'air ; ne pas conduire au d placement du tableau lectrique du logement.

5 6. 1 Dernier alin a des art. 18 2 et 18 6 du CCH. 2 Art. L111 7 1 modifi du CCH. 3 Art. R111 18 2, III a) et 18 6 IV a) du CCH. 4 Art. R111 18 2, III b) et 18 6 IV b) du CCH. 5 de l arr t . 6 de l arr t . 3 Document exclusivement r serv aux adh rents de la FPI pour un usage professionnel. Toute diffusion est interdite sauf autorisation expresse pr alable de la FPI. Les l ments de structure int grant la totalit des murs, planchers, poutres et poteaux destin s assurer la structure de la construction, les travaux de r versibilit peuvent donc porter sur les chapes, les cloisons l g res, les faux plafonds, qui ne sont pas des l ments de structure. En outre, le d placement des canalisations d eau et d lectricit situ es dans ou sur des cloisons l g res, via des soffites, des plinthes lectriques, peuvent tre consid r s comme des travaux simples. B Le contrat de travaux modificatifs Les textes pr voient l tablissement d un contrat de travaux modificatifs , dont le contenu et les annexes sont d taill es.

6 Les travaux de r versibilit Le contrat de TMA doit indiquer la nature des interventions n cessaires pour permettre la r versibilit du logement (cf. supra), en pr cisant notamment si une intervention sur l'installation lectrique, les rev tements de sol, de mur et de plafond seront r aliser dans le cadre de ces travaux de r versibilit 7 . L absence de mention de ces travaux de r versibilit est sanctionn e par la nullit du contrat de TMA. Il conviendra donc de d tailler dans chaque contrat de TMA la nature des travaux de r versibilit r aliser pour permettre l acqu reur de rendre le logement accessible une personne handicap e, en indiquant pour ces travaux si une intervention sur l'installation lectrique, les rev tements de sol, de mur et de plafond est n cessaire. En revanche, le chiffrage du co t de ces travaux de r versibilit n est pas obligatoire. NB Quid en cas d investissement locatif ?

7 Si un acqu reur ach te un logement en VEFA pour le louer et qu il sollicite des TMA d rogeant aux r gles d accessibilit , que se passe t il si son locataire sollicite des travaux pour remettre le logement aux normes d accessibilit ? La Loi relative l adaptation de la soci t au vieillissement du 28 d cembre 2015 apporte un d but de r ponse (cf. Circulaire FPI 1602 001). Ce texte modifie la Loi Mermaz de 1989 applicable aux baux d habitation pour permettre au locataire de r aliser, ses frais, des travaux d adaptation du logement, en cas refus ou de silence du bailleur sa demande de travaux. A ce jour, ces dispositions ne sont pas encore applicables faute de publication du d cret fixant la liste des travaux pouvant tre r alis s ainsi que les modalit s de leur mise en uvre. Aujourd hui, un locataire ne peut donc pas r aliser ces travaux sans l accord de son bailleur, sous peine de devoir remettre dans l tat initial le logement ou de perdre le b n fice des transformations op r es sans indemnisation pour frais engag s.

8 7 Art. 16 de l arr t . 4 Document exclusivement r serv aux adh rents de la FPI pour un usage professionnel. Toute diffusion est interdite sauf autorisation expresse pr alable de la FPI. Les plans IMPORTANT ! Il y aura toujours deux plans fournir l acqu reur : le premier tant le plan du logement respectant les r gles d accessibilit (d finies aux art. 1er 15 de l arr t du 24/12/2015) c d un plan de base8 ; le second plan correspondant au plan du logement r pondant la demande de TMA sollicit s par l acqu reur, c d un plan TMA . Ces deux plans doivent tre annex s : l'acte authentique de vente, si le contrat de TMA est conclu avant la signature de l'acte de vente, NB Dans cette hypoth se, la FPI sugg re que le contrat de TMA soit d pos au rang des minutes du notaire pour garder une tra abilit de l information de l acqu reur sur les travaux de r versibilit.

9 Au contrat de travaux modificatifs, s il a t conclu apr s la signature de l acte de vente9 . C Entr e en vigueur Ces dispositions sont applicables aux contrats de TMA conclus compter du 28 d cembre 2015, quelle que soit la date de d p t de la demande de permis de construire, la loi de ratification de l ordonnance ayant supprim la r f rence la date de d p t de PC (art. 3, 2 de la loi modifiant l de l ordonnance). LES DISPOSITIONS APPLICABLES AUX DEMANDES DE PERMIS DEPOSEES DEPUIS LE 28 DECEMBRE 2015 Le d cret pr voit l application de certaines dispositions aux demandes de permis de construire d pos es compter du 28/12/201510. A La clarification des r gles applicables aux logements superpos s Le d cret clarifie le statut des logements dits logements interm diaires en pr cisant express ment que ces logements sont assimil s des b timents d'habitation collectifs11. Sont ainsi vis s les b timents dans lesquels sont superpos s, m me partiellement, plus de deux logements distincts.

10 En outre, le d cret assouplit les exigences li es la r alisation de logements individuels superpos s ou implant s sur des locaux usages autres que l habitation en permettant de ne pas les rendre accessibles aux PMR. 8 Attention ! A compter du 1er avril 2016, le plan de vente annex l acte de VEFA devra indiquer la diff rence de niveau d acc s aux balcons, terrasses ou loggias, lorsque l cart sera sup rieur 4 cm (cf. infra). 9 Art. R111 18 2, III et R111 18 6 IV du CCH. 10 Art. 8 du d cret. 11 L article R111 18 modifi du CCH pr cise que Les b timents d'habitation collectifs et leurs abords doivent tre construits et am nag s de fa on tre accessibles aux personnes handicap es, quel que soit leur handicap. Au sens de la pr sente sous section, est consid r comme un b timent d'habitation collectif tout b timent dans lequel sont superpos s, m me partiellement, plus de deux logements distincts.