Le bail rural: généralités. - economieagri.fr

1 Le bail rural: g n ralit bail RURAL C est un bail ayant pour objet un fonds rural. Ce bail est en g n ral conclu pourune p riode de neuf ans renouvelable. Le preneur est qualifi de fermier et le loyer de fermage. Lebailleur est le propri taire. Attention, en cas de non activit agricole, le bail rural n'a plus d'objet et le contrat peut devenircaduc (voir d finition de l'activit agricole en d but de cours).Qu il soit verbal ou crit, le bail est automatiquement soumis au statut du fermage lorsque lasuperficie des terres lou es est au moins gale une certaine surface (exemple 1 hectare enLoir-et-Cher [ou 50 ares en pr sence de plsieurs propri taires]). Un bail oral est, sous r servede preuve de l'existence de ce bail (paiement par le preneur, d claration de surface la MSApour le calcul de revenu agricole forfaitaire, d claration PAC), consid r comme un bail long terme (18 ans, puis renouvellement tacite par tranche de neuf ans)LE bail RURALC est un bail ayant pour objet un fonds rural.

2 Ce bail est conclu, en g n ral, pour une p riode deneuf ans renouvelable. Le preneur est qualifi de fermier et le loyer de de ces dispositions sont am nag es en mati re de baux long terme (baux de 18 ans, de 25 ans, de carri re). Par exemple, la fin du bail long terme de 18 ans, le renouvellement du bail est automatique par tranche de neuf ans, s'il n'y a pas de causes de rupture de bail ou si lepropri taire, ses alli s ou descendant, ne veulent pas reprendre les terres pour les exploiter. D'autre part, en cas de succession, les transmissions de foncier lou bail long terme, b n ficientd'un abattement de 75 % sur les droits de statut des baux ferme est d termin par les articles 1763 et suivants du Code civil et par des dispositionsparticuli res dites "statuts des baux ruraux ( et suivants du Code rural et de la p che maritime).

3 OBLIGATIONS DU FERMIERLe fermier a l obligation de payer un loyer. Le montant du fermage va tre d fini en fonction de ladur e du bail , de la qualit des terres exploiter, et de la pr sence ou non de b timents d habitationet/ou d fermier devra garnir le fonds, l engranger, et l user selon sa destination et cela en bon p re defamille 1, c'est dire l'entretenir, en maintenant sa qualit , agronomique par exemple, sansd grader le bien de quelque mani re que ce le fermier devait mettre en uvre des proc d s culturaux non pr vus au bail , il devra alorsd montrer que ces changements am liorent l exploitation, et obtenir une autorisation crite etexpresse du le fermier n obtient pas cet accord, il enverra par Lettre Recommand avec Accus de R ception, le descriptif destravaux, au propri taire-bailleur, un mois avant le d but des travaux.

4 Et le propri taire aura alors un d lai de 15 jourspour saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux et ainsi s opposer aux opposition doit tre motiv par le fait que les modifications engageront une d t rioration du fonds juridique conna cas de construction sur sol d'autrui, la construction appartient au propri taire, in fine. Enl absence d'accord pr alable la construction, le propri taire r cup rera gratuitement laconstruction, ou peut m me exiger la remise en tat du bien son tat d'origine (d construction), la fin du bail . En g n ral, en cas de construction sur sol d'autrui, l'accord le plus courant est que, la fin du bail , lepreneur est indemnis hauteur de la valeur de la construction, minor e de sa v tust ( v tust d duite ).OBLIGATIONS DU BAILLEUR L une des premi res obligations du bailleur est de prendre sa charge les grosses r parationsaff rent au fonds rural.

5 Toute stipulation contraire dans le bail est bailleur devra galement assurer au fermier, la permanence et la qualit des exemple, le propri taire bailleur doit assurer les travaux de mise en conformit des installationset b timents d exploitation impos s par des normes sanitaires ou environnementales. Mais lefermier peut en avancer les frais, qui donneront alors lieu compensation au titre de l indemnit aupreneur sortant (art. L. 411-69 Code rural). Toutefois, lorsque le b timent est d labr , voire en ruine, lepropri taire n est pas tenu de remettre le bien en tat, sauf carence fautive de sa part (d'o l'importance de l' tat des lieux faire en d but de bail ).Les primes d assurances contre l incendie et l imp t foncier revient la charge du bailleur, et toutestipulation contraire est nulle. Cependant, le fermier a l obligation de rembourser une fraction de sescharges : - Un cinqui me de la Taxe Fonci re sur les Propri t s B ties et non B ties (d'o la pr senced'imp ts fonciers dans les comptabilit de fermiers) ; - La moiti de la taxe pour frais de chambre d bail : DUR E, RENOUVELLEMENT ET FINLe bail doit tre r dig par crit, et un tat des lieux doit tre dress.

6 L'enregistrement du bail n'estplus obligatoire, cependant cette formalit est toujours utile et permet de conf rer au bail une datecertaine. Le bail rural est conclu pour une dur e minimale de 9 ans. Mais il existe des exceptionsconcernant les : - baux conclus par les Soci t s d'Am nagement Foncier et d tablissement Rural( ) notamment dans le cas de baux conclus en attente de la future installation d'un JA aid - baux de petites parcelles- baux d'un an consentis provisoirement en attendant d'installer un existe d'autres dur es couramment pratiqu es dits "les baux long terme" : 18 ans, 25 ans, lesbaux de carri l'arriv e du terme, le bail ne s'ach ve pas. Le preneur a droit au renouvellement du bail pour unenouvelle p riode de neuf ans ( d faut de cong d livr et d ment justifi ). Cette nouvelle p riodeest de seulement 9 ans, quelque soit la dur e de la p riode initiale (9, 18, 25 ans,..)Les causes de non-renouvellement du bail sont : - Le non-respect des conditions d exploitation et d habitation (pas d'exploitation en bonp re de famille et autres causes de r siliation du bail2) ; - Le non-respect de la l gislation des structures (voir r gles appliqu es en CDOA); - L ge du preneur (trop proche de celui de la retraite) ; - La reprise par le bailleur pour construire une maison d habitation ;- La reprise par le bailleur pour sa propre exploitation, ou celle de son conjoint, oupartenaire de PACS, ou par ses le non-renouvellement du bail , il faudra que le bailleur adresse un cong au fermier, par acted huissier, notifi au moins 18 mois avant la fin du bail .

7 Le cong pourra alors tre contest devant leTribunal des paritaire des Baux Ruraux, dans les quatre mois qui suivent le cong .R SILIATIONLa r siliation peut tre amiable et donc, r sulterait d un accord entre le propri taire et le peut galement r sulter de la voie judiciaire, le bailleur devra alors saisir le Tribunal paritairedes Baux Ruraux. On distingue deux types de r siliation :La r siliation pour faute : - D faut de paiement des fermages - Agrandissement de nature compromettre la bonne exploitation du fonds- La cession ou sous-location du bail un tiers notamment. Comme cas particulier dans cetterubrique, on peut noter :* Le d faut d'information du bailleur en cas de mise disposition une soci t A la condition d'en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise disposition, parlettre recommand e, le preneur associ d'une soci t objet principalement agricole peutmettre la disposition de celle-ci, pour une dur e qui ne peut exc der celle pendant laquelle il reste titulairedu bail , tout ou partie des biens dont il est titre d'exemple, peuvent tre consid r s comme cause de r siliation du bail les agissements suivants : - la n gligence de terres labourables laiss es la p ture d'animaux, - la transformation de terres labourables en herbages ou l'inverse sans en informer le bailleur alors que cette conversion compromet la bonne exploitation du fonds, - l'abattage ou la perte d'arbres.

8 En revanche, ne constitue pas un manquement pour le preneur la fait pour ce dernier d'avoir proc der la cessation de l'activit laiti re ou d'avoir abandonner la production betteravi re avec la perte des quotas correspondants. En toute hypoth se, les motifs ci-dessus mentionn s ne peuvent tre retenus en cas de force majeure ou de raisons s rieuses et l gitimes Le bail peut tre r sili si le preneur n'a pas communiqu au bailleur les informations dans un d lai d'un anapr s mise en demeure par le bailleur par lettre recommand e avec demande d'avis de r ception. Lar siliation n'est toutefois pas encourue si les omissions ou irr gularit s constat es n'ont pas t de nature induire le bailleur en erreur. * L'apport du bail une soci t sans l'autorisation du propri taire Le preneur peut faire apport de son droit au bail une soci t civile d'exploitation agricole ou ungroupement de propri taires ou d'exploitants la condition d'avoir obtenu l'agr ment personnel du bailleur.

9 En cas de non respect de principe, le propri taire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur estcondamn aux dommages-int r ts r sultant de l'inex cution du bailLa r siliation pour changement de destination du fonds :* Le bailleur pourra r silier le bail , tout moment, sur les parcelles n ayant plus une vocationagricole (Modification des documents d urbanisme PLU, POS, carte communale) ; Le fermier auraalors droit une indemnit d viction.* Des exemples de r siliation en cas de changement de la destination agricole du bien lou (lebailleur a par exemple une activit non agricole qui d passe l'activit accessoire (50 000 de chiffred'affaire non agricole ou 30 % du chiffre d'affaire total non agricole TTC) sont noter, avec, maconnaissance, au moins une d cision de justice mettant en avant le fait que le preneur avaitd laiss en grande partie son activit rurale et exer ait, en d tournant l'usage des lieux lou s, uneactivit commerciale aux d pens de son activit (Cour d'Appel de l'Aude en 2008).)

10 Les autres cas de r siliation sont :- Le d c s du preneur ; - L impossibilit d exploiter (handicap, etc); - Le preneur part en retraite ; - La destruction des biens lou s ( v nement naturel ou autre).CESSION - SOUS LOCATIONLa loi interdit express ment la cession et sous-location, si jamais tel tait le cas, les actes de sous-location et de cession seraient d clar s , il existe des exceptions : - Le fermier ayant toujours exploit le fonds en bon p re de famille pourra c der lefonds son conjoint ou ses descendants avec l autorisation du bailleur, ou d faut, celle duTribunal paritaire des Baux Ruraux ;- L change en jouissance de parcelles (cas des remembrements par exemple);- La sous-location saisonni re pour un usage de vacances ou de loisirs ( camping la ferme,g tes ruraux, ..);- La mise disposition d un bail au profit d une soci t d exploitation ne constitue pas unesous-location, si le propri taire-bailleur en est inform par Lettre Recommand avec Avis deR ception, et si une convention est tablie (voir plus haut).