DE SYNDICUS IN EEN MEDE-EIGENDOM Gebouw in …

1 BUDGET & RECHT SEPTEMBER/OKTOBER 2003 NR. 17036DE SYNDICUS IN EEN mede -EIGENDOMG ebouw in goede handen?Al wat u moet weten over de rol van een SYNDICUS van een MEDE-EIGENDOM :wanneer is een SYNDICUS verplicht, hoe en door wie moet de SYNDICUS worden aangesteld,kan een projectontwikkelaar zijn eigen SYNDICUS opdringen, kan men zich tegen de keuze van eensyndicus verzetten, waaruit bestaan de belangrijkste taken van een SYNDICUS , mag een SYNDICUS zelfbeslissen wie als conci rge wordt aangenomen, over welke middelen beschikt hij voor deordehandhaving, hoe weet een buitenstaander wie de SYNDICUS is,..Zodra een Gebouw aan verschillendeeigenaars toebehoort, is men in principeverplicht om een vereniging van mede -eigenaars met rechtspersoonlijkheid op terichten.

2 Alleen voor kleine gebouwen kan meneen uitzondering die rechtspersoon naar buiten toe tevertegenwoordigen moet er een wettelijkorgaan worden aangesteld. Dat orgaan isde " SYNDICUS ". Zijn identiteitsgegevensmoeten aan de ingang van het gebouwuithangen, zodat hij op ieder ogenblik tebereiken dit artikel belichten we de rol van desyndicus aan de hand van enkele veelvoorkomende als geen SYNDICUS werdaangesteld hoewel datwettelijk gezien moest?De wet voorziet niet in een straf wanneergeen SYNDICUS werd aangesteld, maar inde praktijk kunnen er problemen rijzenomdat bepaalde handelingen krachtensde wet alleen door de SYNDICUS mogenworden uitgevoerd. Zo kan de verenigingvan mede -eigenaars een mede -eigenaardie zijn bijdrage in de kosten niet betaalt,niet voor de rechtbank dagen als ze nietdoor een SYNDICUS is gezegd, wanneer er problemenrijzen tussen de mede -eigenaars, is erzonder SYNDICUS geen orgaan om hen tot de orde te roepen.

3 En wanneer eenbuitenstaander schade heeft toegebrachtaan de gemeenschappelijke delen van hetgebouw, kan de vereniging van mede -eigenaars hem zonder SYNDICUS niet voorde rechtbank wie moet de syndicusworden aangesteld? Mag heteen van de mede -eigenaarszijn? Kan men zich tegen deaanstelling verzetten? De SYNDICUS wordt aangesteld door devereniging van mede -eigenaars, diedaarover stemt tijdens een algemenevergadering (AV). Normaliter volstaatSYNDICUS VERPLICHT? Er moeten ten minste twee eigenaars zijn. Er moeten gemeenschap-pelijke delen zijn in het Gebouw , de eigenaars moetennaast hun priv -gedeelte (bv. ap-partement met kelder en garage)elk ook een aandeel hebben in degemeenschappelijke delen ( funderingen, dak, leidin-gen, cv, gang, lift).

4 De MEDE-EIGENDOM in degemeenschappelijke delen magniet bijkomstig zijn, de gemeenschappelijkedelen moeten essentieel zijn voor het bestaan van in een flatgebouw dateigendom is van bv. n vennootschap of n persoonNIET voor bv. eeneengezinswoning die na eenerfenis aan twee personen inonverdeeldheid toebehoortNIET wanneer twee burenbv. beslissen om op hungrond eengemeenschappelijkzwembad te bouwenBUDGET & RECHT SEPTEMBER/OKTOBER 2003 NR. 17037een gewone meerderheid van stemmen,tenzij de statuten van de MEDE-EIGENDOM (die bestaan uit de basisakte en hetreglement van de MEDE-EIGENDOM , maarvormen vaak n enkel document)strengere regels voorschrijven. In principe mag men een mede -eigenaar aanstellen of een professioneelsyndicus die lid is van het BIV, hetBeroepsinstituut voor deVastgoedmakelaars.

5 In de praktijk kiestmen in kleinere gebouwen vaak voor eenmede-eigenaar die slechts occasioneelals SYNDICUS optreedt. Hoewel geen enkele mede -eigenaaraan de stemming kan deelnemen vooreen groter aantal stemmen dan het totaalvan de stemmen waarover de andereaanwezige of vertegenwoordigde mede -eigenaars beschikken, is het uitkijkenwanneer de mede -eigenaar met hetgrootste aandeel in degemeenschappelijke delen zichkandidaat stelt of een bevriend syndicusprobeert op te dringen: het risico bestaatdat hij beslissingen naar zijn handprobeert te in het kaderstuk "Nieuwbouw" hoemede-eigenaars kunnen voorkomen datde projectontwikkelaar die hunappartementsgebouw heeft gezet, zijn"eigen" SYNDICUS opdringt. Wie tijdens de AV in de minderheidwas maar van oordeel is dat deaanstelling van de SYNDICUS "onrechtmatig" is en de belangen van demede-eigendom kan schaden (bv.)

6 Omdathij manifest incompetent is of bandenheeft met de projectontwikkelaar die hetgebouw heeft gezet), kan devrederechter vragen om de aanstellingvan de SYNDICUS te vernietigen. Voor hoelang blijft eensyndicus in functie? Kan hijvervroegd worden afgezet? De duur van het mandaat is bepaald inde statuten. Maar het maximum is hoedan ook vijf jaar. Na die termijn mag de AV de opdrachtechter wel verlengen. Maar de AV kan een SYNDICUS die nietvoldoet, altijd op staande voet gewone meerderheid van stemmenvolstaat, tenzij de statuten het de SYNDICUS daarna al dan niet rechtheeft op een opzeggingsvergoeding,hangt af van de statuten of van hetcontract dat hij eventueel met devereniging van mede -eigenaars wordt van de syndicusverwacht: wat moet hij enwat mag hij?

7 De bevoegdheid van de SYNDICUS iswettelijk bepaald en wordt eventueel ookin de statuten uitgelegd. De syndicusmag echter hoe dan ook niet de machtkrijgen om alleente beslissen overaangelegenheden waarover de verenigingvan mede -eigenaars zich volgens de wetin een AV moet uitspreken. Anderzijdskan men hem een aantal taken berhauptniet kunnen zijn belangrijkste opdrachtenals volgt samenvatten: hij is de secretaris van de verenigingvan mede -eigenaars, en heeft in datopzicht onder meer een rol te spelen inde AV's; hij is hun vermogensbeheerder; hij voert hun beslissingen uit; hij doet voor hen het dagelijksebeheer; hij staat in voor de handhaving van deinterne orde; hij vertegenwoordigt de verenigingvan van die opdrachten komt in een vande volgende vragen aan moet de syndicuseen AV bijeenroepen?

8 Enwat als hij zijn rol niet naarbehoren vervult?De mede -eigenaars zijn verplicht omgeregeld een AV te beleggen voorbelangrijke beslissingen over de MEDE-EIGENDOM , bv. grote herstellingen en hetgoedkeuren van de rekeningen. Het is aan de SYNDICUS om de mede -eigenaars jaarlijks, op de in de statutenvastgelegde datum, bijeen te roepen. En daarnaast moet hij een buitengewoneAV bijeenroepen als: dringend iets moet worden beslist inhet belang van de MEDE-EIGENDOM , of als een of meerdere eigenaars die tenminste 20 % van de stemmenvertegenwoordigen, hem dat vragen. Daarbij is de SYNDICUS verplicht omalle punten op de agenda van de AV teplaatsen waar de mede -eigenaars omvragen en die de mede -eigendomaanbelangen. Zelfs als het zijn eigenontslag Als een SYNDICUS ten onrechte weigertom een AV bijeen te roepen, volstaat hetdat de mede -eigenaars aan ten minste20 % van de stemmen komen om zelfeen AV te beleggen.

9 Ook mag eenparticuliere mede -eigenaar de hulp vande vrederechter inroepen. Idem overigensals hij zich geschaad voelt omdat desyndicus ten onrechte weigert een puntop de agenda te de SYNDICUS eisen omzelf ook aanwezig te zijn opeen AV? Neen, hij mag dat niet eisen. Maarongeacht of hij een van de mede -eigenaars is of een buitenstaander, het isde logica zelf dat hij de AV bijwoont: hijmaakt de notulen op en bewaart ze; hijmoet de beslissingen ook optekenen ineen register dat door elkebelanghebbende kan wordengeraadpleegd; hij is het bovendien die debeslissingen moet (laten) uitvoeren. De SYNDICUS die zelf geen mede -eigenaar is, heeft nooit stemrecht op deAV: hij mag alleen adviserend optreden. Anders dan een gewone mede -eigenaar, mag een SYNDICUS geen anderemede-eigenaar vertegenwoordigen om inzijn naam te stemmen.

10 De SYNDICUS mag niet deelnemen aande beraadslaging en stemming over eenNIEUWBOUWM eestal heeft de projectontwikkelaarvan een appartementsgebouw in de sta-tuten van de MEDE-EIGENDOM al een syn-dicus aangesteld. Wettelijk is daar nietstegen in te brengen. Wel eindigt hetmandaat van die SYNDICUS bij de eerst-volgende algemene vergadering (AV):dan kunnen de mede -eigenaars dus een"eigen" SYNDICUS aanstellen. Het is be-langrijk dat de SYNDICUS onafhankelijkis van de projectontwikkelaar. Vaak zijner immers nog gebreken aan de nieuw-bouw en de SYNDICUS moet initiatievenkunnen nemen om de belangen van demede-eigenaars te behartigen bij devoorlopige oplevering van de gemeen-schappelijke delen. De eerste SYNDICUS moet die eerste AVuiterlijk hebben bijeengeroepen v r degemeenschappelijk delen worden opge-leverd (in de praktijk vaak al zodra eenderde of een vierde van de priv -gedeel-ten in gebruik is genomen).