2. CAPÍTULO. Análisis del Usuario - Universidad de Sonora

1 VIVIENDA RESIDENCIAL CON EL TIPO DE EDIFICACI N VERTICAL EN HERMOSILLO, Sonora . 33 2. CAP TULO. An lisis del Usuario VIVIENDA RESIDENCIAL CON EL TIPO DE EDIFICACI N VERTICAL EN HERMOSILLO, Sonora . 34 An lisis social En el aspecto social veremos a continuaci n, cuales son los usuarios que se tienen en el mercado, como han funcionado las vivienda en conjunto de la localidad y como se podr an adaptar nuevos prototipos de acuerdo al funcionamiento p blico y privado. Medio social y usuarios El proyecto en estudio, depende del conocimiento general del an lisis del Usuario y del sitio, es decir para quienes y donde ser dise ado, tomando en cuenta sus caracter sticas y necesidades para optimizar su funcionamiento, para conocer qu tipo de Usuario se iba a manejar, se realiz un estudio de la localidad, entrevistas, encuestas que nos arrojaron los siguientes datos.

2 Tipos de usuarios Para identificar el Usuario en este tipo de residencia vertical dentro de la ciudad, es necesario conocer el grupo de personas que se interese por este tipo de vivienda. El tipo de necesidades y posibilidades de cada Usuario es diferente, as que tomando como base los aspectos psicol gicos, econ micos y sociales, se establecer el nivel del proyecto. Seg n encuestas del INEGI 2010, el n mero de personas con ocupaci n en empleo de diferentes ramas ha aumentado en el sexo femenino en un 20% por lo que es factible que la mayor a de las parejas, hoy en d a aporten dinero para la adquisici n de sus viviendas, teniendo m s oportunidades, adem s de tener m s posibilidades de independizarse una persona soltera. El proyecto ser ofrecido a personas for neas que vienen a establecerse temporalmente de negocios, parejas j venes, extranjeros, solteros o divorciados y personas de la tercera edad.

3 Viendo las necesidades para este tipo de usuarios, lo que se busca es, tener un lugar de bajo mantenimiento, f cil y r pido acceso, que se adapte al VIVIENDA RESIDENCIAL CON EL TIPO DE EDIFICACI N VERTICAL EN HERMOSILLO, Sonora . 35 crecimiento de la familia de usuarios, es decir ofreciendo seguridad y un mantenimiento de primer nivel del inmueble que no afecte la relaci n con los departamentos vecinos, satisfaciendo las necesidades m nimas de los usuarios en un espacio vers til de confort. For neos: Para usuarios de negocios o del extranjero, que residen en la ciudad por razones de trabajo, inversionistas, investigadores, etc. Hace falta un tipo de condominio que cubra sus necesidades, m s que todo que cuente con la seguridad en todo momento, cercan a a servicios y a centros de negocios o trabajo. Solteros o divorciados: Seg n las estad sticas del INEGI 2008 hay 14 divorcios en cada 100 matrimonios en el pa s, y Hermosillo es el quinto estado con mayor n mero de divorcios.

4 Parejas sin hijos: El hecho de adquirir una vivienda para este tipo de usuarios es dif cil, por el peque o n mero de usuarios y el alto costo de mantenimiento de las viviendas horizontales, en cambio con esta propuesta se tendr an opciones de reas comunes para esparcimiento m nimas necesarias. Estudiantes: Para for neos que vienen a estudiar en universidades cercanas como UVM, Tecmilenio, Tecnol gico de Monterrey, entre otras. Las estad sticas arrojadas a trav s un sondeo en los j venes universitarios, se alan que el 10% de los j venes viven en departamentos, ya sea de residencias estudiantiles o departamentos en general, y el resto se adec a en casas de asistencia o compartiendo el espacio entre varios en casas horizontales con espacios de sobra, esto es determinado en el sector norte de la ciudad, por falta de existencia de los mismos.

5 VIVIENDA RESIDENCIAL CON EL TIPO DE EDIFICACI N VERTICAL EN HERMOSILLO, Sonora . 36 Deseos y necesidades Lo que busca principalmente un arquitecto es satisfacer las necesidades de los usuarios, es por eso que del dise o y funcionamiento de un edificio dependen ciertos estados de nimo de las personas y ritmos de vida. La convivencia en los espacios como reas comunes o de esparcimiento, adecuar espacios de confort exteriores e interiores, reas para servicios, y de destres como de acondicionamiento f sico, pueden ser condiciones favorables para llevar una buena vida. En cambio, si no hay un buen dise o en el establecimiento de las reas, por sector de residencia, se podr a llegar a violar la privacidad de los vecinos, causando as conflictos permanentes. La seguridad es b sica en este proyecto, no solo por los problemas en que vivimos actualmente, el hecho de proteger cada vivienda en conjunto, sino porque muchos de los perfiles de usuarios que entrar an en este tipo de vivienda, podr an viajar seguido y dejar su patrimonio resguardado.

6 Esto se puede combatir hoy en d a con sistemas de video, alarmas de seguridad, contra incendio, entre otros. Un punto destacado de propietarios, van a ser, los que solamente adquieren un bien inmueble por el estatus, es decir el rango econ mico que les pueda ofrecer frente a la sociedad, pertenecer al selecto grupo que habita el edificio. Como es el caso de este proyecto, al sumarse las necesidades de varios usuarios, se pueden llegar a crear conflictos, por lo que es muy importante contar con un reglamento que establezca los l mites, obligaciones y derechos de los usuarios. VIVIENDA RESIDENCIAL CON EL TIPO DE EDIFICACI N VERTICAL EN HERMOSILLO, Sonora . 37 Demanda Seg n el INEGI en el censo 2010 la poblaci n ha crecido bastante durante los ltimos a os, y va crecer en los pr ximos 5 a os 5 millones aprox, en su mayor a en las edades de 20-34 a os, por lo que entran en el rango de personas con edad de formar nuevos hogares.

7 Tambi n ha crecido en un 20% el n mero de mujeres que trabajan, por lo que sumado al salario de la pareja tienen m s posibilidades de adquirir una vivienda. Seg n los datos de proyecci n de demanda del municipio , el nivel adquisitivo de viviendas en Hermosillo es el nivel social de inter s medio, ya es el m s alto actualmente con un 50%, ya que las personas con poder econ mico de inter s social que son un 40%, buscan llegar a tener una mejor calidad de vida, por lo que con poco tiempo de habitarlas, pasan a adquirir este tipo de vivienda de nivel medio, y en un 10% est el nivel medio-alto a residencial plus. Por lo que el proyecto se realizar en el rango de inter s medio-alto, habiendo evaluado el costo m s alto de los fraccionamientos de nivel medio-alto, se determin que el precio m s alto actualmente est entre los $2,900, aprox, por lo que el presupuesto de nuestro proyecto ser establecido en un rango menor a ste precio, para que sea redituable.

8 2010 Fuente: INEGI, SIDUR. VIVIENDA RESIDENCIAL CON EL TIPO DE EDIFICACI N VERTICAL EN HERMOSILLO, Sonora . 38 Desarrollos inmobiliarios Hablando en particular con el Ingeniero Luis Alonso Valverde Amarillas quien es propietario de Inmobiliaria Calimayan. Ha desarrollado un buen n mero de fraccionamientos en el Estado de Sonora . Ha basado sus desarrollos en la base de la pir mide, donde se ha posicionado en casas que van desde los 150,000 hasta 800,000 mil pesos. Ha encontrado que si bien no es un mercado con alto poder adquisitivo, tiene gran potencial de crecimiento as como es el mercado que m s subsidios obtiene del Gobierno. Valverde Amarillas hizo referencia a los a os 80 s y 90 s donde el gobierno identifico un rezago muy significativo en vivienda en todo el territorio nacional. A partir de entonces ha intensificado los subsidios a la clase m s desprotegida para que pudiera obtener una vivienda digna.

9 As que incentivaba al desarrollador con parte del costo de la vivienda para que este aumentara su producci n y as pudiera ampliar el beneficio a la poblaci n. As fue como con este boom inmobiliario se vieron beneficiadas constructoras como GEO, HOMEX y URBI. Calimayan no fue ajena al boom inmobiliaria y desarrollo fraccionamientos de todo tipo, dentro de su portafolio se encuentran: Tabla 1. Fraccionamientos. Fraccionamientos y caracter sticas generales. Fuente: Desarrollos Calimayan. Mercado objetivo Fraccionamientos Mercado de poder adquisitivo bajo. *Residencias de 1 a 2 recamaras, 1 ba o, 1 cochera Santa f Los almendros Valle del colorado Loma alta residencial Real de los vi edos H roes del 13 de julio Mercado de mediano poder adquisitivo *Residencias de 3 recamaras, 2 ba os, 1 cochera dos autos Real de quiroga Real de quiroga (Secci n madrigal) Real de Montijo Villa Serena VIVIENDA RESIDENCIAL CON EL TIPO DE EDIFICACI N VERTICAL EN HERMOSILLO, Sonora .

10 39 Al tener diferentes mercados, la determinaci n de n mero de unidades, dimensiones de la vivienda, de acabados finales y de reas verdes var an de gran forma. Para Valverde Amarillas, ha sido un mejor negocio la vivienda econ mica y dirigida a la clase baja que la vivienda dise ada para la clase media. Toda inmobiliaria busca producir lo m s r pido y econ mico posible. Siempre se parte de una reserva territorial, despu s determinar el mercado objetivo y al final un presupuesto maestro. Esto determinara el costo de construir, administrar y operar cada uno de los desarrollos. Para Calimayan y para todo negocio inmobiliario, las variantes anteriores son de suma importancia ya que le brinda la factibilidad necesaria para ser rentable. Partiendo de este boom inmobiliario y del crecimiento urbano, Hermosillo ha venido gestando un grave problema de expansi n horizontal y lo que ha venido a perjudicar a problemas de servicios p blicos, de infraestructura y de falta de suministro de agua.