Transcription of 5.1 COSTOS DE TERRENO Y GASTOS POR ADQUISICIÓN
1 COSTOS DE TERRENO Y GASTOS POR ADQUISICI N. El proyecto tiene un tiempo de ejecuci n de 10 meses desde la compra del TERRENO hasta la recuperaci n de la inversi n. El an lisis del capitulo 3 para elecci n del predio para la ejecuci n del proyecto es el TERRENO A, que cuenta con 7,200 m2 con un costo por m2 de $ sin urbanizar, en la siguiente tabla se calcula el costo total del TERRENO , tomando en cuenta los GASTOS de adquisici n: CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD P. U. TOTAL. TERRENO M2 7200 $ $ 3,240, Sub total $ 3,240, Escrituraci n Certificado libertad de gravamenes tramite $ $ Avaluo del inmueble % $ 3,240, $ 3, Adquisicion de bienes inmuebles ABI % $ 3,240, $ 64, Inscripcion al reg. Publico de la propiedad % $ 3,240, $ 2, GASTOS de papeleo y copias de la notaria tramite $ $ Avisos preventivos y certificados tramite $ $ Honorarios de notario % $ 3,240, $ 48, Sub total $ 121, TOTAL $ 3,361, Tabla COSTOS y GASTOS de adquisici n El COSTOS total de TERRENO con los GASTOS de escrituraci n (datos explicados en el capitulo 3) es de $ 3, 361, dando el COSTOS por m2 sin urbanizar de $ , la realizaci n de estos conceptos se debe cubrir en el mes 1.
2 COSTOS POR PERMISOS Y LICENCIAS. CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD P. U. TOTAL. Sub division de TERRENO M2 7200 $ $ 10, Costo por cada lote resultante LOTE $ $ 1, Aprobacion del proyecto M2 7200 $ $ 3, Uso del suelo ML 7200 $ $ 10, Licencia de construccion de barda M2 960 $ $ 7, $ 33, Tabla COSTOS por permisos y licencias La cantidad resultante por el an lisis anterior debe ser cubierta en el mes 2. 74. COSTOS DE URBANIZACI N POR PARTIDA. El an lisis de urbanizaci n seg n los registro de la CMIC toma en cuenta partidas como terracerias, pavimentos, banquetas, agua potable, alcantarillado, drenaje electrificado, alumbrado y condiciones generales. PARTIDA % COSTO/M2. Terracerias $ Alcantarillado Sanitario $ Drenaje Pluvial $ Agua potable $ Pavimentos y banquetas $ Electrificado y alumbrado $ Condiciones generales $ TOTALES $ Tabla COSTOS de urbanizaci n por m2.
3 Terracerias Alcantarillado Sanitario Drenaje Pluvial Agua potable Pavimentos y banquetas Electrificado y alumbrado Condiciones generales Grafica de las partidas que integran la urbanizaci n La partida con mayor porcentaje para la urbanizaci n es la de pavimentos y banquetas teniendo un 36%. 75. COSTO TOTAL DE URBANIZACI N. Seg n los datos obtenidos por la CMIC el precio por m2 de construcci n de la barda es de $ CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD P. U. TOTAL. Urbanizacion M2 7200 $ $ 1,864, Barda M2 960 $ $ 144, TOTAL $ 2,008, Tabla COSTOS total de urbanizaci n PARTIDA % COSTO/M2. Terracerias $ 206, Alcantarillado Sanitario $ 185, Drenaje Pluvial $ 149, Agua potable $ 212, Pavimentos y banquetas $ 689, Electrificado y alumbrado $ 100, Condiciones generales $ 319, TOTALES $ 1,864, Tabla COSTOS total de urbanizaci n por m2.
4 CALENDARIO DE URBANIZACI N. La urbanizaci n tendr inicio a partir del mes 3 hasta el mes 8 teniendo como resultado 3 lotes tipo cada mes, la construcci n de la barda tendr una duraci n de tres meses contando desde el mes 3, a continuaci n se muestran en la tabla el programa de obra y su presupuesto. PARTIDA mes 3 mes 4 mes 5 mes 6 mes 7 mes 8 TOTAL. Terracerias $ 103, $ 103, $ 206, Alcantarillado Sanitario $ 92, $ 92, $ 185, Drenaje Pluvial $ 74, $ 74, $ 149, Agua potable $ 106, $ 106, $ 212, Pavimentos y banquetas $ 172, $ 172, $ 172, $ 172, $ 689, Electrificado y alumbrado $ 50, $ 50, $ 100, Condiciones generales $ 319, $ 319, Barda $ 48, $ 48, $ 48, $ 144, TOTALES $ 151, $ 491, $ 494, $ 278, $ 222, $ 369, $ 2,008, Tabla Programa de Obra 76.
5 COSTO DE proyecto EJECUTIVO. El costo del proyecto ejecutivo es del 15% de valor de la urbanizaci n CONCEPTO Costo total % costo total proyecto $ 2,008, 15% $ 301, ejecutivo Tabla Costo de proyecto ejecutivo Este concepto debe de ser cubierto en una sola expedici n en el mes 2. COSTO TOTAL DEL proyecto . CONCEPTO % Total Adquisici n TERRENO $ 3,240, Escritura y tr mites $ 121, Urbanizacion y lotificacion $ 1,864, Construcci n barda $ 144, proyecto Ejecutivo $ 301, Permisos y licencias $ 33, Comercializaci n $ 298, Costo total de proyecto $ 6,002, Capital de inversion 67% $ 4,000, Financiamiento 33% $ 2,002, Total 100% $ 6,002, Tabla Costo total del proyecto NOTA: el an lisis de comercializaci n se encuentra en la tabla 17. El costo total del proyecto es de $ 6, 002, , teniendo como capital de inversi n el 67% y con un cr dito PYME (Banco Santander Serfin) a corto plazo del 33% con una tasa de inter s del anual, quedando una tasa mensual del este porcentaje se obtuvo en el simulador bancario de Santander Serfin; el financiamiento es durante 6 meses con tres ministraciones a partir del mes 2 con los siguientes porcentajes 20%, 40%, 40%, con un costo de financiamiento de $ 68, a continuaci n se muestra en la tabla el an lisis: 77.
6 CREDITO. MES CONCEPTO % PYME SALDO INTERES. 2 Primera ministracion 20% $ 400, $ 400, 3 Segunda ministracion 40% $ 801, $ 5, $ 1,201, 4 Tercera ministracion 40% $ 801, $ 15, Total 100% $ 2,002, Sub total $ 20, $ 2,002, 5 Pago a Capital -$ 750, $ 25, $ 1,252, 6 Pago a Capital -$ 750, $ 16, $ 502, 7 Pago a Capital -$ 502, $ 6, $ - Sub total -$ 2,002, Sub total $ 48, Total 100% $ - Total $ 68, Tabla Calculo del Inter s del Cr dito Puente PRECIO DE VENTA POR M2 DE LOTES. Los datos obtenidos al hacer el an lisis de mercado en el capitulo 2, el cual determino que el lote promedio es de 230 m2 a un a un precio de venta de $1, m2; al tomar en cuenta estos datos la propuesta es la siguiente: el proyecto consta de 18. lotes con tres diferentes tipos (10 lotes de 240m2, 6 lotes 200m2 y 2 lotes de 214m2).
7 Con un precio de venta por m2 de $ Area m2 % precio m2 monto utilidad m2. Vendible 4028 56%. Donacion 3172 44% $ 1, $ 7,451, $ 1, Total 7200 100%. Tabla Desglose por m2. El precio resultan por m2 es de $ 1, a un costo por m2 de $ nos da una utilidad por cada m2 $ , el TERRENO natural costo $ 450 m2 y le invertimos $. m2 en los siguientes conceptos (adquisici n TERRENO , escrituraci n, urbanizaci n y lotificaci n, construcci n barda proyecto ejecutivo, permisos y licencias, comercializaci n, costo de financiamiento). 78. Como se menciono el precio de venta por m2 es $ 1, como resultado del estudio de mercado. La venta de lotes empieza desde el cuarto mes con una venta de 3 lotes mensuales, dando un anticipo del 20% y el otro 80% en el mes siguiente.
8 La venta da un total de $. 7, 451, A continuaci n se representa en la tabla el an lisis de ventas de lotes por mes: VENTA mes 4 mes 5 mes 6 mes 7 mes 8 mes 9 mes 10 Total No LOTES. Lote Tipo A 1 LOTE 3 LOTES 3 LOTES 3 LOTES 10. Anticipo $ 88, $ 266, $ 266, $ 266, $ 888, Ventas $ 355, $ 1,065, $ 1,065, $ 1,065, $ 3,552, Lote Tipo B 1 LOTE 2 LOTE 3 LOTE 6. Anticipo $ 74, $ 148, $ 222, $ 444, Ventas $ 296, $ 592, $ 888, $ 1,776, Lote Tipo C 1 LOTE 1 LOTE 2. Anticipo $ 79, $ 79, $ 158, Ventas $ 316, $ 316, $ 633, TOTAL $ 241, $ 1,195, $ 1,175, $ 1,287, $ 1,154, $ 1,332, $ 1,065, $ 7,451, No LOTES 3 3 3 3 3 3 18. CONCEPTO M2 CANTIDAD TOTAL. Lote Tipo A 240 10 $ 1, $ 4,440, Lote Tipo B 200 6 $ 1, $ 2,220, Lote Tipo C 214 2 $ 1, $ 791, TOTAL 654 18 5550 $ 7,451, Tabla Precio de venta de lote COSTO DE COMERCIALIZACI N.
9 El costo de comercializaci n es aproximadamente del 4% del costo de ventas del lote, este concepto incluye los siguiente medios: televisi n, radio, peri dico, espectaculares, folletos, gerente de ventas, etc., el costo es cargado precio de venta, incluido en el 80% restante de la venta. CONCEPTO M2 % COMERCIALIZACION TOTAL/UNIDAD CANTIDAD TOTAL. Lote Tipo A 240 $ 1, 4% $ 17, 10 $ 177, Lote Tipo B 200 $ 1, 4% $ 14, 6 $ 88, Lote Tipo C 214 $ 1, 4% $ 15, 2 $ 31, TOTAL $ 48, 18 $ 298, Tabla Precio de venta de lotes 79. CALCULO DEL El promotor act a como vendedor de un inmueble construido y terminando del cual va a obtener un beneficio econ mico, teniendo que pagar el impuesto que determinan la ley: Impuesto Sobre la Renta ( ). En la siguiente tabla se representan las tarifas para el c lculo del seg n la Resoluci n Miscel nea Fiscal 2006.
10 LIMITE INFERIOR LIMITE SUPERIOR CUOTA FIJA % SOBRE EXCEDENTE. 5, 5, 50, 50, 88, 4, 88, 103, 11, En adelante 14, Tabla C lculo del impuesto anual articulo 177 LISR. CONCEPTO LOTE A LOTE B LOTE C. Precio de venta por lote $ 444, $ 370, $ 395, Costo por lote $ 357, $ 298, $ 318, Base gravable $ 86, $ 71, $ 76, Limite inferior $ 50, $ 50, $ 50, Excedente $ 35, $ 21, $ 26, % excedente 17% 17% 17%. Sub total $ 6, $ 3, $ 4, Cuota fija $ 4, $ 4, $ 4, $ 10, $ 8, $ 9, Numero de lotes 10 6 2. Total $ 107, $ 49, $ 18, Tabla del proyecto _____. 80. FLUJO DE EFECTIVO. INGRESOS mes 1 mes2 mes 3 mes 4 mes 5 mes 6 mes 7 mes 8 mes 9 mes 10 TOTAL. Capital Propio $ 4,000, -$ 4,000, $ - Financiamiento $ 400, $ 801, $ 801, -$ 750, -$ 750, -$ 502, $ - Lote Tipo A.
