Acquisto in Costruzione - notariato.it

1 Acquisto in Costruzione La tutela nellacompravendita di unimmobile da costruireLe Guideper il CittadinoConsiglio Nazionale del NotariatoAdiconsumAdocAltroconsumoAssout entiCasa del ConsumatoreCittadinanzattivaConfconsumat oriFederconsumatoriLega Consumatori Movimento ConsumatoriMovimento Difesa del CittadinoUnione Nazionale ConsumatoriProsegue l'ormai consolidata e proficua collaborazione traNotariato e Associazioni dei Consumatori, sempre all insegnadi una comunicazione efficace e trasparente per la tutela delcittadino, particolarmente utile e necessaria nell' Acquisto di unimmobile da affronta infatti in questo caso una tipologia dicompravendita che presenta gravi rischi per l'acquirentequalora il costruttore incorra in situazioni di crisi.

2 Con questa Guida il Notariato e le Associazionidei Consumatori vogliono diffondere epromuovere la conoscenza del decretolegislativo 122/2005che prevede nuoveforme di tutela non ancora sufficientementeconosciute a vantaggio del contraente debole . Prima tra queste la fideiussionerilasciata dal costruttore, con la quale orapossono essere garantite tutte le sommeversate prima del trasferimento della propriet .La complessit della materia tale che, per agire nellamassima sicurezza, fondamentale la consulenza preventiva deinotai e delle organizzazioni a tutela dei consumatori, entrambisempre disponibili a fornire tutte le informazioni quinta Guida per il Cittadino, come gi leprecedenti.

3 Pu essere richiesta al Consiglio Nazionale delNotariato e alle dodici Associazioni dei Consumatori chehanno partecipato alla realizzazione del documento e sar consultabile sui rispettivi siti 2010 Edizione aggiornata a luglio 20141L acquirente, invece, privo di specifiche garanzie sugli immobi-li, difficilmente potr recuperare anche solo parte degli importiversati a titolo di caparra e/o di acconto di prezzo, col rischioconcreto, qualora, intendesse comunque acquistare la proprie-t dell immobile, di dover versare ulteriori somme, quindi paga-re la casa due Guida Acquisto in Costruzionemira aorientare l acquirente(G)di un immobile dacostruire(G)

4 In favore del quale il Legislatore, direcente, ha previsto un sistema di tutele perrimediare alle conseguenze negative cui sonostate esposte, in passato, migliaia di argomento sono state gi fornite indicazioni di massimanella precedente Guida Garanzia Preliminare di questa col-lana ma considerata l importanza del tema si ritenuto ne-cessario approfondirne gli aspetti pi rilevanti. bene ricordare che in caso di Acquisto di un immobile in co-struzione, generalmente, se il costruttore(impresa o coopera-tiva) dovesse fallire prima della stipula dell atto di trasferimentodella propriet (che di solito avviene dopo il completamento del-la Costruzione ), solo i creditori dotati di garanzie reali sul fabbri-cato in Costruzione (ad esempio la banca che ha finanziato l ac-quisto del terreno e/o la Costruzione del fabbricato iscrivendoipoteca sull immobile)

5 Vedranno soddisfatte le proprie ragioni dicredito, dovendo essere loro riconosciuto, con precedenza sututti gli altri creditori, il ricavato della vendita forzata del fabbri-cato in Costruzione . Premessa(G) = vedi GlossarioIl decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122(di seguito de-nominato anche ) prevede una specifica forma di tutelaper l acquirente di immobili da costruire che consiste nell obbli-go posto a carico del costruttore di consegnare all acquirenteunafideiussione(G)a garanziadi tutte le somme, o comun-que dei corrispettivi incassati sino al trasferimento della proprie-t o di altro diritto reale di godimento.

6 Lo scopodella nuova normativa ,evidentemente, quello di tutelare l acquirentedi immobile da costruire in quanto contraentepi debole, al quale deve essere garantita lapossibilit di recuperare tutte le somme versateal costruttore nel caso in cui quest ultimoincorra in una situazione di crisi(G)(quandocio il costruttore venga assoggettato aesecuzione immobiliare, a fallimento, aconcordato preventivo, ad amministrazionecontrollata, a liquidazione coattaamministrativa).In sostanza, se si verifica una delle situazioni di crisi del costrut-tore sopra indicate, l acquirente, anzich essere costretto ad av-viare lunghe e costose azioni giudiziarie, che spesso si rivelanoinutili, si rivolger direttamente alla banca o all impresa di assi-curazione o all altro intermediario finanziario abilitato che haconcesso la fideiussione a suo favore, per vedersi restituire lesomme fino a quel momento versate.

7 In realt il decreto legislativo 122/2005 non si limita a disciplina-re la sola garanzia fideiussoria ma introduce nel nostro ordina-mento un pacchetto articolato di tutele a favore dell ac-quirente di immobile da pacchetto, oltre all obbligo posto a carico del costruttoredi consegnare all acquirente unagaranzia fideiussoria,comprende:- l obbligo posto a carico del costruttore diconsegnare all acquirente unapolizzaassicurativa indennitaria di duratadecennalea garanzia del risarcimentodegli eventuali danni materiali e direttidell immobile derivanti da rovina totale oparziale o da gravi difetti costruttivi.

8 54I presupposti di applicazione della disciplina di tutelaI presupposti di applicazionedella disciplina di tutela- ildiritto di prelazionea favoredell acquirente nel caso di vendita all astadell immobile, gi adibito dall acquirentead abitazione principale, nell ambito diuna procedura esecutiva anche nel caso incui egli abbia ottenuto dal fideiussore ilrimborso delle somme anticipate;- l esclusione dalla revocatoria fallimentareper immobili che l acquirente (o suoi parenti eaffini entro il terzo grado) si sia impegnato adabitare entro dodici mesi dalla data di acquistoo di ultimazione, purch trasferiti a giustoprezzo da valutarsi alla data della stipula delpreliminare;- lapossibilit per l acquirente di farvalere la garanzia fideiussoriaprimache il curatore comunichi la scelta tral esecuzione o lo scioglimento delcontratto.

9 7- l obbligo di adeguare il contrattopreliminare, o qualsiasi altro contrattocomunque diretto al successivo trasferimentodella propriet a una persona fisica, a uncontenuto minimo fissato dal legislatore; - la previsione di una proceduraalternativa per il frazionamento delmutuo(G)e della relativa ipotecaiscritta a garanziaqualora la banca nonvi provveda entro novanta giorni dalricevimento della richiesta; - ildivieto per il notaio di procedere allastipula di atti di compravendita, se prima ocontestualmente alla stipula non si siaproceduto al frazionamento del mutuo e alperfezionamento di un atto idoneo allacancellazione dell ipoteca per i lotti senzaaccollo di mutuo(G), o al frazionamento dellastessa per i lotti con accollo;6I presupposti di applicazionedella disciplina di tutelaI presupposti di applicazionedella disciplina di tutelaun privato o se ad acquistare sia una societ.

10 Sono per tu-telati i soci delle )deve trattarsi di immobili da costruire ossia di immobili peri quali, da un lato, sia gi stato richiesto il permesso dicstruire ma dall altro siano ancora da edificare o per i qua-li la Costruzione non risulti essere stata ultimata versando instadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificatodi agibilit . Per quanto riguarda latipologia di fabbricato, la nuova disci-plina si applica a fabbricati di tipo residenziale, commerciale,produttivo, direzionale e altri questo principio esistono due eccezioni.