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ANÁLISIS DE LOS CONFLICTOS EN LAS …

AUTORA: Ruth Navarro Costa Profesora de Derecho civil de la Universidad Complutense de Madrid. Doctora en Derecho civil. Publicado en la Revista Iberoamericana de Arbitraje y Mediaci n A o 2007. AN LISIS DE LOS CONFLICTOS EN LAS COMUNIDADES DE VECINOS. ASPECTOS JUR DICOS para MEDIADORES. ndice: Introducci n. L mites al derecho de propiedad del due o: Intr nsecos: Relaciones de vecindad y el abuso del derecho El derecho de uso inocuo. Extr nsecos: marco estatutario y legal. Propiedad Horizontal. Consideraciones generales. Los estatutos. Reglamentos internos Objeto: Elementos comunes. Elementos privativos. Obligaciones de los propietarios. Obras posibles y actividades prohibidas. Obras necesarias para la conservaci n del inmueble y sus servicios. Innovaciones no exigibles.

En un primer momento, pudiera parecer que los cimientos jurídicos necesarios para abordar los “combates” vecinales se circunscriben a la Ley de

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1 AUTORA: Ruth Navarro Costa Profesora de Derecho civil de la Universidad Complutense de Madrid. Doctora en Derecho civil. Publicado en la Revista Iberoamericana de Arbitraje y Mediaci n A o 2007. AN LISIS DE LOS CONFLICTOS EN LAS COMUNIDADES DE VECINOS. ASPECTOS JUR DICOS para MEDIADORES. ndice: Introducci n. L mites al derecho de propiedad del due o: Intr nsecos: Relaciones de vecindad y el abuso del derecho El derecho de uso inocuo. Extr nsecos: marco estatutario y legal. Propiedad Horizontal. Consideraciones generales. Los estatutos. Reglamentos internos Objeto: Elementos comunes. Elementos privativos. Obligaciones de los propietarios. Obras posibles y actividades prohibidas. Obras necesarias para la conservaci n del inmueble y sus servicios. Innovaciones no exigibles.

2 Alteraciones en la estructura del edificio o en el t tulo constitutivo. Obligaciones de la comunidad. Funcionamiento de la comunidad. a) Junta de propietarios. b) El presidente c) El administrador El Acta. Complejos inmobiliarios privados. Introducci n Los CONFLICTOS vecinales se presentan como un campo abonado para la mediaci n. Con frecuencia, la pr ctica nos demuestra c mo ante las desavenencias, a veces, es m s dif cil llegar a un acuerdo con un familiar, vecino o compa ero de trabajo que con un extra o. Este art culo tiene como cometido sentar las bases jur dicas para que los futuros mediadores, manejen qu aspectos pueden ser objeto de mediaci n y qu otros, por existir una norma imperativa que claramente d la raz n a una de las partes, puedan, incluso, llegar a ser allanados antes de llegar a un juicio.

3 Se ofrece as la posibilidad de evitar los costes y las molestias del pleito. En un primer momento, pudiera parecer que los cimientos jur dicos necesarios para abordar los combates vecinales se circunscriben a la Ley de Propiedad Horizontal, por la necesidad de cohonestar los derechos del vecino sobre las partes privativas con los derechos de los otros condue os sobre los dem s elementos privativos y comunes. Pero como el perfil de los mediadores es heterog neo, en lo que a su formaci n jur dica se refiere, me he planteado la necesidad de abordar los CONFLICTOS vecinales desde una ptica jur dica m s amplia. Las disputas vecinales no se ci en s lo al mbito de la propiedad horizontal; veremos incluso c mo hay colisiones vecinales que en el estricto campo de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) exigir an, por ejemplo, unanimidad de todos los condue os y que, sin embargo, desde una perspectiva jur dica m s amplia podr a el juez fallar a favor del vecino disidente.

4 Por esta raz n, me ha parecido oportuno hacer referencia a los l mites al derecho de propiedad del due o. Dichos l mites hacen referencia a todos los propietarios y no s lo a aquellos cuya propiedad est en r gimen de propiedad horizontal. Desde este planteamiento m s amplio, el mediador vecinal estar . provisto de las herramientas necesarias para abordar cualquier conflicto surgido en las relaciones vecinales: tanto el problema con el vecino del quinto como el del latifundista que tiene que soportar un vecino en un enclave 1 y que pretende permut rselo por m s tierras y una casa nueva pero con salida a camino p blico. L mites al derecho de propiedad del due o. Modernamente, la propiedad se define de forma negativa; es decir, el poder del due o alcanza a todas aquellas facultades y posibilidades de utilizaci n que la cosa ofrezca, en tanto que no est n prohibidas.

5 As , el art. 348 del C digo civil dispone: La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin m s limitaciones que las establecidas en las leyes . Estas limitaciones aparecen en normas de distintas procedencias y aportan a la propiedad privada los llamados l mites del dominio . Los l mites conforman y delimitan el dominio, ya por motivos de inter s p blico (urbanismo, 1. Territorio incluido en otro de mayor extensi n con caracter sticas diferentes: pol ticas, administrativas, geogr ficas, etc., en Diccionario de la Lengua espa ola, REAL ACADEMIA. ESPA OLA, 22 edici n, Ed. Espasa Calpe, Madrid, 2001. Estas situaciones est n previstas en el C digo civil en el art. 564: El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino p blico, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnizaci n.)

6 Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una v a permanente, la indemnizaci n consistir en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente. Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras y para la extracci n de sus cosechas a trav s del predio sirviente sin v a permanente, la indemnizaci n consistir en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen . medio ambiente, cultura ) ya para conciliar los derechos de cada due o con los de sus vecinos o convivientes. Estos l mites no restringen, sino que configuran la propiedad: concretan hasta d nde alcanza en cada hip tesis el poder del due o; Pues bien, cuando hablamos de l mites del derecho subjetivo hemos de hacer referencia a dos fronteras: La primera frontera est constituida por los llamados l mites extr nsecos, pues se imponen desde fuera.

7 Consisten en aquellos l mites que enmarcan la propia tipificaci n del derecho subjetivo: los l mites legales y negociales. As , un due o de un piso en r gimen de propiedad horizontal no podr realizar obras que afecten a la estructura del edificio. Existe un l mite legal impuesto por el art. LPH. Cabe tambi n la posibilidad de que los l mites provengan de la propia libertad negocial de los condue os. Como si los convecinos, al acordar los estatutos por los que se gobernar la comunidad en cuesti n deciden prohibir que los vecinos actuales y futuros tengan perros en el inmueble, pongan cl nicas, pensiones etc. Ser n pues l mites negociales. En cuanto a la segunda frontera, constituida por los denominados l mites intr nsecos, hace referencia a que el derecho subjetivo debe ser ejercitado no s lo dentro de unos m nimos de lealtad y tica, sino dentro del contexto teleol gico y funcional de ese derecho (art.)

8 7 Cc): 1. Los derechos deber n ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe. 2. La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisi n que por la intenci n de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los l mites normales del ejercicio de un derecho, con da o para tercero, dar lugar a la correspondiente indemnizaci n y a la adopci n de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso . De este precepto se deduce la necesidad de abordar la problem tica del abuso del derecho en las relaciones de vecindad. Cuando un vecino se siente respaldado por la ley y la mayor a, ( , conforme a la letra de la ley para decidir sobre el color de la fachada basta la mayor a de los vecinos que representen a la mayor a de las cuotas), es capaz de ignorar y deso r las justas razones de la minor a.

9 L mites intr nsecos. Relaciones de vecindad y el abuso del derecho. Cuando los actos se realizan en el ejercicio de un derecho, (Arturo fr e sardinas; Bernardo, vecino con mayor a de cuotas en la comunidad, decide de qu color hay que pintar el patio, Carlos esparce esti rcol sobre su huerto .), en principio, son actos l citos y justos, aunque objetivamente puedan perjudicar a alguno de sus vecinos. Esta regla quiebra cuando se trata de actos que, pese a ser realizados al amparo del ejercicio leg timo de un derecho se realizan con intenci n inequ voca de da ar a otro: Arturo recalienta el aceite de las sardinas y lo saca por el patio para atufar la ropa tendida de Daniel; Bernardo pinta el patio de negro para quitar luces a los vecinos de los pisos inferiores, Carlos almacena esti rcol con el fin exclusivo de de causar mal olor en el fundo contiguo.

10 para salvar estas hip tesis, los juristas medievales idearon la doctrina de los actos de emulaci n . Dicha doctrina exige que se trate de actos realizados sin utilidad propia y con intenci n manifiesta de perjudicar a otro. Se comprende enseguida que los actos de emulaci n, aun realizados en el ejercicio de un derecho, no son actos l citos y deben ser reprimidos. Las dificultades de probar algo tan subjetivo como el nimo de da ar, as como la falta de utilidad para el actor, que normalmente aparecer n disimuladas, hicieron que desde principios del siglo XX se intentara ampliar su campo de aplicaci n de manera que la doctrina de los actos de emulaci n fue evolucionando hacia otra m s amplia, la teor a del abuso del derecho. La teor a del abuso del derecho se vuelve objetiva: Si el derecho subjetivo es un poder concedido a la persona para lograr la satisfacci n de sus necesidades o intereses o para cumplir los fines que el Derecho objetivo pretende, no es admisible un ejercicio que est en contra de la finalidad para la que le es concedido: un ejercicio antisocial del mismo.


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