Büromarktüberblick - JLL

1 Q1 2022 Research DeutschlandB romarkt berblickB rovermietungsmarkt startet dynamischund muss sich jetzt beweisen Metropolen erzielen im ersten Quartal mit m Fl chenumsatz deutliches Plus Der deutsche B rovermietungsmarkt ist trotz der Pan-demie selbstbewusst ins Jahr gestartet, doch die eigent-lichen Herausforderungen scheinen noch vor ihm zuliegen. Materialengp sse und Lieferschwierigkeiten,historischer Inflationsschub, Ukraine-Krieg die H rden f r die deutsche Wirtschaft und die Unternehmen sind in den ersten drei Monaten 2022 nicht geringer geworden. Als weitere Belastung auf Unternehmensseite kommt zu-dem die Erh hung des gesetzlichen Mindestlohns hinzu. Vor diesem Hintergrund leidet die Stimmung in derdeutschen Wirtschaft. Der ifo-Gesch ftsklimaindex sank im M rz auf 90,8 Punkte, nach 98,5 Punkten im Hauptgrund f r diesen Absturz liegt an den einge-tr bten Erwartungen, der selbst den R ckgang bei Aus-bruch der Coronakrise im M rz 2020 noch bertraf.

2 Die Verunsicherung ber den weiteren konjunkturellen Ver-lauf ist hoch und gilt gleicherma en f r Unternehmen der Industrie und des Dienstleistungssektors. Nach den j ngsten Prognosen von Consensus Economics wird die deutsche Wirtschaft 2022 im Mittel nur noch um 2,4 Pro-zent wachsen, drei Monate zuvor lag die Prognose noch bei vier Prozent. Einige Institute rechnen sogar mit nur noch 1,5 Prozent Wachstum. Vor allem der privateKonsum d rfte angesichts historisch hoher Inflations-raten diese erreichte Ende M rz mit 7,3 Prozent den h chsten Stand seit rund 40 Jahren als Konjunkturlokomotive ausfallen. Noch hat die deut-sche Wirtschaft nicht die ber chtigte Lohn-Preis-Spirale erfasst, die Tarifl hne sollten auf Jahressicht mit knapp drei Prozent deutlich unter der allgemeinen Preissteige-rung bleiben. Das mag auch ein Grund daf r sein, warum die Krise am Arbeitsmarkt noch nicht angekommen ist.

3 Dieser erweist sich als nach wie vor robust und es wird kein Einknicken der Besch ftigung erwartet. F r den Jahresdurchschnitt 2022 rechnet das Institut f r Arbeitsmarkt- und Berufsfor-schung (IAB) mit einem R ckgang der Arbeitslosigkeit um Personen, die Erwerbst tigkeit sollte im Jahres-durchschnitt 2022 um Personen ber demVorjahr liegen. Hier spielt auch die Coronapandemie eine Rolle, denn mit einer zu erwartenden Abnahme der Infek-tionszahlen im Laufe des zweiten Quartals werden vorallem die kontaktintensiven Dienstleistungsbranchen deutlich aufholen. Als vermutlich gr ter Unsicherheitsfaktor erweist sich aktuell die Diskussion ber einen Stopp der Energieim-porte aus Russland. Dieses w rde nicht nur die Preisef r Strom und Gas weiter anfeuern, sondern auch die energieintensive deutsche Industrie empfindlich treffen.

4 In deren Folge d rften sich besonders betroffene Unter-nehmen und Wirtschaftszweige nicht nur bei Neueinstel-lungen zur ckhalten, bei einem Zur ckfahren der Pro-duktion w re auch mit einem verst rkten Einsatz von Kurzarbeit zu rechnen. Das ist aus JLL-Sicht das Negativ-szenario. S mtliche Prognosen sind aufgrund der volati-len Situation derzeit mit ungew hnlich gro en Unsicher-heiten behaftet und bedingen eine st ndige und flexible Justierung der unternehmerischen Gesch ftsprozesse und -aktivit ten. Fertigstellungen und Leerstandsquote Big 72 StartseiteKontakteWas sind die Konsequenzen f r den deutschen B ro-markt? Noch sind keine direkten Auswirkungen zu sehen und solange der Arbeitsmarkt und vor allem der Dienst-leistungssektor auf Kurs bleiben, erwartet JLL auch f r die Vermietungsm rkte in den Hochburgen keinenNachfrageknick.

5 Nicht in Vergessenheit, aber doch deut-lich in den Hintergrund getreten ist die Homeoffice-Dis-kussion. Seit dem 20. M rz ist die gesetzlich verankerte Homeoffice-Pflicht aufgehoben, damit d rften die Bele-gungsquoten in den B ros der Unternehmen im Schnitt wieder ansteigen. Doch jedes Unternehmen wird seine eigene Regelung finden. Es wird vielfach bei hybriden Ar-beitsmodellen bleiben und dabei wird sich nicht ein Mo-dell als das Nonplusultra herausstellen. Die R ckkehr in die B ros pr gt die Debatte in vielen bleiben deshalb bei unserer Einsch tzung, dass sich in Summe Fl chenreduzierungen und Erweiterungen in etwa die Waage halten werden. Abseits der rein quantita-tiven Aspekte ist aber unbestritten, dass der Bedarf nach einer sehr hohen Fl chenqualit t weiter steigt. Dies erh he den Druck auf den in diesem Segment immer nochengen Markt und werde zu weiter steigenden Mieten f hren.

6 B rovermietung hat den Schwung von Ende 2021mit ins neue Jahr genommen ber alle sieben Hochburgen hinweg summierte sichdas Vermietungsvolumen der ersten drei Monate 2022 auf knapp m . Das sind immerhin 16 Prozent mehr als im gleichen Zeitraum des vergangenen Jahres. Der Schwung aus dem Jahresende 2021 konnte also mit-genommen werden und war Zeichen einer sich aufhel-lenden konjunkturellen Lage und einer positiven Erwar-tungshaltung. Um die Auswirkungen des Krieges undder damit im Zusammenhang stehenden konjunkturel-len Entwicklung und der Arbeitsmarkteffekte beurteilen zu k nnen, ist es noch zu fr h. Aus aktueller Sicht rechnen wir mit einem Gesamtjahresergebnis in etwa auf demNiveau des Vorjahres in H he von 3,27 Millionen m .Diese Prognose gibt Anlass zur Hoffnung, dass Umzugs-, oder Fl chenerweiterungspl ne trotz aller Widrigkeiten realisiert werden.

7 Auch die Umsetzung hybrider Arbeits-modelle f hrt zumindest kurz- und mittelfristig zu einer erh hten Nachfrage, wenn zum Beispiel ber kleinere top ausgestattete B ro- Hubs in den Innen-st dten in Kombination mit gr eren Fl chen am Stadt-rand nachgedacht Blick auf die Hochburgen zeigt eine wieder etwasuneinheitliche Tendenz. W hrend Stuttgart (plus 173 Prozent), M nchen (plus 90 Prozent), D sseldorf (plus36 Prozent) und Frankfurt (plus 35 Prozent) ihr jeweiliges Vorjahr bertroffen haben, fiel das Ergebnis in Hamburg (minus zehn Prozent), Berlin (minus 17 Prozent) und K ln (minus 28 Prozent) negativ aus. In Bezug auf die absolu-ten Volumina hat nun aber M nchen mit rund m Berlin ( m ) vom Spitzenplatz verdr ngt. In manchen Metropolen f hlte sich der Januar wie einSpitzenmietpreisindex und Umsatzentwicklung Big 73 StartseiteKontakteDezember an, weil Nachfrage und Umsatz f r einenJahresbeginn untypisch hoch waren und zwar aufNutzer- wie Eigent merseite.

8 Allerdings fehlen vielerorts noch die Gro gesuche aus der Wirtschaft. Momentan sind es vor allem Beh rden und ffentliche Unternehmen, die dieses Segment anf hren. Hier besteht der st rkste Nachholbedarf bei der B roqualit dominiert bei vielen Unternehmen der Fach-kr ftemangel, was deren Expansion hemmt. Dieses nach wie vor akute Thema wird aufgrund des demografischen Effekts auch ber die aktuellen Krisen hinaus Bestand haben. Gleichzeitig treibt der Wettbewerb um die besten Talente die Unternehmen an, in die Fl chenqualit t zu investieren und B rokonzepte neu zu pendelt sich nach Anstiegzunehmend wieder einDie Leerst nde sind in allen Hochburgen im Zw lfmo-natsvergleich weiter angestiegen. Dennoch bleibt festzu-halten, dass die Dynamik des Anstiegs im ersten Quartaletwas nachgelassen hat. So erh hte sich die ber alle sieben Hochburgen gemittelte Leerstandsquote im Ver-gleich zum Jahresende 2021 nur noch leicht von 4,5 auf 4,7 Prozent.

9 Insgesamt stehen suchenden Unternehmen damit kurzfristig rund 4,5 Millionen m zur Verf gung. Der Anteil der sogenannten A-Fl chen, also der topausgestatteten und flexiblen Fl chen, die den heutigenAnforderungen der Nutzer entsprechen, liegt allerdings nur bei rund 50 Prozent. Der Leerstand trifft auf eine an-dere Struktur der Nachfrage. Die Vermietungsaktivit ten der Unternehmen entfallen zu ber 70 Prozent auf Fl -chen dieser Kategorie. Gegen ber der Boomphase bis Corona hat sich der B romarkt st rker differenziert:Toplagen sind stark nachgefragt und dort werden die Mieten auch stabil bleiben oder erneut anziehenNebenlagen sehen aktuell deutlich weniger Nachfrage. Im Ergebnis erwartet JLL bis zum Jahresende einenweiteren leichten Anstieg der Leerstandsquote auf dann 5,1 Prozent ber alle M rkte und Lagen.

10 Die weitere Ent-wicklung wird aber auch wesentlich davon abh ngen,inwieweit geplante Neubau- oder Sanierungsprojekte auch tats chlich realisiert sinkt kurzfristig Herausforderungen f r Entwickler nehmen zu F r Projektentwickler stellt sich die aktuelle Marktlageals sehr herausfordernd dar. Zum einen schlagen diehohen Kosten f r Rohstoffe und Baumaterialien auf dieGesamtkalkulation durch, und zum anderen gef hrden die gest rten Lieferketten und Materialengp sse den Zeit-plan der Fertigstellung. Wie sich in diesem Spannungs-feld das weitere Neubauvolumen entwickeln wird, bleibt abzuwarten. Zumindest im ersten Quartal hat das Fertig-stellungsvolumen gegen ber dem Vorjahr um rund 23 Prozent nachgelassen. Insgesamt wurden in den Big 7 zusammen m fertiggestellt. Fast zwei Drittelentfielen dabei allein auf r den Rest des Jahres stehen noch weitere etwa 1,6 Millionen m in der Pipeline, die sich nahezu komplett im Bau befinden.