Betriebskosten von A-Z - tischler-unglaub.de

1 Betriebskosten von A-Z Abflussprinzip Abflussprinzip hei t: Sie stellen in Ihre Betriebskosten -Abrechnung alle in dem Abrech-nungszeitraum tats chlichen bezahlten Rechnungen ein. Ganz gleich, ob die Kosten den laufenden, einen abgelaufenen oder einen noch nicht abgelaufenen Abrechnungszeitraum betreffen. Beispiel: Sie erhalten die Grundsteuerabrechnung immer f r den Zeitraum April 2005 bis M rz 2006. Die bezahlen Sie im April 2006. Sie rechnen f r 2005 ber die Betriebskosten ab. In Ihre Betriebskosten -Abrechnung d rfen Sie nur die Kosten f r die 9 Monate April 2005 bis Dezember 2005 einstellen.

2 Teilen Sie also den Grundsteuerbetrag durch die 12 Monate und multiplizieren Sie das Ergebnis mit den 9 Monaten. Vergessen Sie aber nicht, f r Ihre Betriebskosten -Abrechnung 2006 noch die 3 Monate Januar bis M rz 2006 hinzuzuaddieren! Was Sie wissen sollten: Rechnen Sie Ihre Betriebskosten nach dem Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzip ab, dann kann Ihnen Ihr Mieter nichts anhaben. Diese Vorgehensweise ist eindeutig zul ssig! Schon eher in Streit geraten k nnen Sie mit Ihrem Mieter, wenn Sie nach dem Abflussprinzip abrechnen. Einige Gerichte sehen diese als unzul ssig an.

3 Schade, denn diese Abrechnungsweise ist f r Sie als Vermieter weniger zeitaufw ndig. Wollen Sie deshalb bestimmte Kosten nach dem Abflussprinzip abrechnen, sollten Sie sich mit Ihrem Mieter nachweisbar dar ber einigen. Abfluss-Sieb Ob Sie das Reinigen eines Abfluss-Siebs auf dem Balkon, der Terrasse oder dem Flachdach umlegen d rfen, ist streitig. Wichtig: Diese Reinigungskosten m ssen unter Sonstige Kosten separat aufgef hrt werden. Ablesekosten Umlegbar ja, sofern es um den Wasserz hler oder die Messger te f r die Erfassung der Heiz- und Warmwasserkosten geht. Nicht umlegbar dagegen bei allen anderen Betriebskosten , weil diese dann zu den nicht auf Wohnraummieter umlegbaren Verwaltungskosten z hlen.

4 Ablesetermine, vers umte Verweigert der Mieter an 3 aufeinander folgenden Terminen das Ablesen der Heizkosten, liegt ein zwingender Grund im Sinne von 9 a Heizkostenverordnung vor. Das bedeutet, dass Sie die Heizkosten sch tzen d rfen (AG Brandenburg, Urteil v. 32 (33) C 110/04, NZM 2005, S. 257). Der Vermieter ist nach 4 Abs. 2 Satz 1 Heizkostenverordnung verpflichtet, die Wohnung mit Verbrauchserfassungsger ten auszustatten. Daraus wird die Pflicht des Mieters hergeleitet, dem Vermieter bzw. Bevollm chtigten den Zutritt zum Ablesen der Ger te zu erm glichen.

5 Tut er das nicht, darf sein Verbrauch gesch tzt werden. Wichtig: Die Ablesung muss rechtzeitig also mindestens 1 Woche vorher angek ndigt werden. Ableseprotokoll Hat Ihr Mieter ein Ableseprotokoll unterschrieben, haben Sie gute Karten: Dies wertet das Gericht als Indiz daf r, dass die Ablesung korrekt ist. Dann ist Ihr Mieter am Zug. Er muss beweisen, dass der abgelesenen Wert tats chlich falsch ist (OLG K ln, GE 1986, S 341). Das Landgericht Berlin geht sogar so weit, dass es die Unterschrift unter dem Ableseprotokoll als Schuldanerkenntnis wertet (ZMR 1997, S.)

6 156). brigens: Hat Ihr Mieter ein Ableseprotokoll unterschrieben, muss er bei einem Streit darlegen und beweisen, dass Ihr Abrechnungsprotokoll falsch ist. Abrechnung, bezahlte Bezahlt Ihr Mieter vorbehaltlos Ihre Abrechnung, ist das ein deklaratorisches Schuld-anerkenntnis. Die Folge: Ihr Mieter ist mit sp teren Einwendungen ausgeschlossen! Der Mieter verzichtet damit auf tats chliche und rechtliche Einw nde, die er bereits zum Zeitpunkt des Bezahlens kannte bzw. aus den Abrechnungsunterlagen h tte erkennen k nnen (AG Wedding, Urteil v. 16 C 473/01, GE 2002, S.

7 536). Abrechnungsfrist Das ist der Zeitraum, innerhalb dem Sie ber Ihre Betriebskosten abrechnen m ssen. Sie beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums und betr gt 1 Jahr ( 556 Abs. 3 BGB). Die Frist halten Sie ein, wenn die Abrechnung bei Ihrem Mieter bis sp testens zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes im Briefkasten liegt. Die Abrechnung f r den Zeitraum Januar bis Dezember 2005 muss also bis sp testens zum bei Ihrem Mieter sein. Vorsicht: Schicken Sie Ihre Abrechnung bitte fr hzeitig los. Geht sie Ihrem Mieter erst am Silvesterabend zu, ist das zu sp t (AG K ln, Urteil v.

8 210 C 31/05, NZM 2005, S. 740). Wichtig: Diese Abrechnungsfrist ist f r Wohnungsvermieter eine Ausschlussfrist. Vers umen Sie diese Frist, d rfen Sie keine Betriebskosten mehr nachfordern! Das gilt nicht, wenn Sie Ihre Abrechnung wegen eines inhaltlichen Fehlers nachbessern m ssen: Sofern Ihre erste Abrechnung fristgerecht beim Mieter eingegangen ist, d rfen Sie auch nach Ablauf der Jahresfrist noch einen falschen Umlageschl ssel korrigieren (BGH, Urteil v. VIII ZR 115/04). Allerdings: Kommt nach der Korrektur ein h herer Nachzahlungsbetrag heraus, bleibt es bei dem niedrigeren, zuerst berechneten Nachzahlungsbetrag!

9 Wichtig zu wissen: Zahlt Ihr Mieter auf eine versp tete Abrechnung, m ssen Sie ihm das Geld wieder zur ckzahlen (BGH, Urteil v. VIII ZR 94/05)! Vermieten Sie Gewerberaum, sollten Sie ebenfalls innerhalb 1 Jahres abrechnen. Denn schon das Oberlandesgericht D sseldorf hat die Jahresfrist f r einen Gewerberaum-Mieter als zul ssig erkannt (OLG D sseldorf, Urteil v. , 24 U 216/96, ZMR 1998, S. 219). Abrechnungsinhalt Laut einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (Urteil v. , WM 1982, S. 207) muss Ihre Betriebskosten -Abrechnung diese Punkte enthalten: Die zusammengestellten Kosten Die Angabe und Erl uterung des zugrunde gelegten Verteilungsschl ssels Die Berechnung des jeweiligen Mieteranteils Die Auflistung der geleisteten Vorauszahlungen Zudem muss Ihre Abrechnung nachvollziehbar und verst ndlich sein.

10 Bem hen Sie sich also um eine bersichtliche, klare und widerspruchsfreie Abrechnung. Erl utern Sie Ihre Abrechnung, wenn Sie das Gef hl haben, der Inhalt Ihrer Abrechnung ist ohne die Erl uterung unverst ndlich. Stellen Sie jeden Rechenschritt, der n tig ist, um auf den Zahlungsbetrag des Mieters zu kommen, rechnerisch nachvollziehbar dar. Halten Sie sich vor Augen: Ist Ihre Abrechnung nicht nachvollziehbar, wird der aus der Abrechnung abgeleitete Nachzahlungsanspruch erst gar nicht f llig. Um an das Geld zu kommen, m ssen Sie dann Ihre Abrechnung nachbessern. Abrechnungskosten Abrechnungskosten sind nicht umlagef hig.