Bostadsmarknaden och den ekonomiska utvecklingen

1 Bostadsmarknaden och den ekonomiska utvecklingenPer-Anders BergendahlMonika Hjeds L fmarkHans LindSOU 2015:48 Bilaga 3 till L ngtidsutredningen 2015 Stockholm 2015 SOU och Ds kan k pas fr n Fritzes kundtj nst. Best llningsadress: Fritzes kundtj nst, 106 47 StockholmOrdertelefon: 08-598 191 90E-post: r remissuts ndningar av SOU och Ds svarar Fritzes Offentliga Publikationer p uppdrag av Regeringskansliets f p remiss hur och varf r. Statsr dsberedningen, SB PM 2003:2 (reviderad 2009-05-02)En kort handledning f r dem som ska svara p remiss. H ftet r gratis och kan laddas ner som pdf fr n eller best llas p : Kommitt service, : Elanders Sverige : Elanders Sverige AB, Stockholm 978-91-38-24296-4 ISSN 0375-250X F rord L ngtidsutredningen 2015 sammanst lls vid Finansdepartementets Strukturenhet.

2 Utredningen har till uppgift att presentera en samlad bed mning av den l ngsiktiga ekonomiska utvecklingen . Ett viktigt led i arbetet r att ta fram f rdjupade analyser inom relevanta omr den. Dessa publiceras som frist ende bilagor till utredningen. F religgande bilaga studerar utmaningar och m jligheter p den svenska Bostadsmarknaden . Rapporten har utarbetats av docent Per-Anders Bergendahl, fil. dr Monika Hjeds L fmark och professor Hans Lind. Bostadsmarknaden r viktig f r den ekonomiska utvecklingen . Bland annat p verkar marknadens funktionss tt m jligheterna att allokera arbetskraft och kapital p ett f r samh llet gynnsamt s tt. I bilagan analyserar f rfattarna marknaderna f r hyres- och gar-boenden, bostadsprisernas utveckling och enskilda skatters betydelse f r bostadsmarknadens funktionss tt.

3 F rfattarna lyfter fram ett antal reformm jligheter som kan f rb ttra befolkningens r rlighet och minska de finansiella riskerna. Arbetet med bilagan har f ljts av en referensgrupp med mycket goda kunskaper inom omr det. Som alltid i dessa sammanhang svarar f rfattarna sj lva f r de bed mningar och slutsatser som presenteras. De resultat som framkommer i L ngtidsutredningens bilagor kommer att behandlas i utredningens huvudbet nkande. Stockholm i maj 2015 Peter Frykblom Departementsr d 5 Inneh ll Sammanfattning .. 9 1 Inledning .. 17 Bakgrund och syfte .. 17 Bostadsmarknaden och den ekonomiska utvecklingen .. 18 Rapportens struktur och ytterligare avgr nsningar .. 20 Tillv gag ngss tt.

4 21 2 Urbanisering och demografisk utveckling .. 23 Trender under senare r .. 23 3 Uppl telseformer, skatter och r rlighet .. 27 Uppl telseformernas betydelse .. 27 Uppl telseformer och r rlighet i Sverige .. 29 R rlighet skatter, bidrag och avdrag .. 32 Avslutande kommentarer .. 34 4 Finansiella aspekter: internationell utblick och institutionella f rh llanden .. 37 Inledning .. 37 Formella och informella institutioner p bostadsmarknader i andra l nder .. 38 Institutioner, Bostadsmarknaden och stabilitet i Sverige .. 44 Inneh ll Bilaga 3 till LU15 6 5 Bostadspriser, skulds ttning och ekonomisk utveckling i Sverige .. 49 F r h ga priser? .. 50 Hush llens skulds ttning, olika m tt .. 51 Hush llens skulds ttning och makroekonomiska risker.

5 56 6 Hyresmarknaden .. 63 Inledning .. 63 F ruts ttningar f r en v l fungerande hyresmarknad .. 64 Begr nsningar p den svenska hyresmarknaden .. 67 Avslutande kommentarer .. 74 7 Bostadsbyggandet .. 79 Inledning .. 79 Bostadsbyggandets utbudselasticitet .. 81 Tillg ng till mark .. 83 De direkta byggkostnaderna .. 89 Byggkostnaderna och regelverket f r byggande i Sverige .. 95 Konkurrensen p byggmarknaden .. 97 Samh llsekonomiska f rluster av l gt bostadsbyggande .. 101 Avslutande kommentar .. 102 8 Reformm jligheter: kad r rlighet och minskad prisvolatilitet .. 103 9 Reformm jligheter: hyresmarknad .. 107 Inledning .. 107 Hyra vid kontraktsskrivning .. 108 Hyresutveckling p hyresv rdens villkor.

6 109 Bilaga 3 till LU15 Inneh ll 7 Hyresv rden kan justera hyran vid best mda tidpunkter .. 111 Hyresjusteringar inom regelstyrda ramar .. 111 Indexrelaterad hyresutveckling .. 115 Regleringsmodeller och marknadsresultat en j mf relse .. 116 Behov av f rdjupat reformarbete .. 119 10 Reformm jligheter: skatteregler .. 123 Inledning .. 123 Fastighetsskatt .. 124 Beskattningen av kapitalvinster vid f rs ljning av privat bostad eller bostadsr tt .. 127 Avdrag f r r ntekostnader .. 129 Avslutande kommentarer .. 131 11 Reformm jligheter: bostadsbyggande .. 133 Marktillg ng och incitament f r byggande .. 133 Politik f r ett breddat bostadsbyggande .. 137 12 Avslutning .. 141 Referenser .. 145 Bilaga A Centrala begrepp.

7 161 Bilaga B Hyresutveckling och sk rpta begr nsningsregler i Tyskland .. 173 9 Sammanfattning I denna rapport behandlas den svenska Bostadsmarknaden med fokus p f rh llanden som kan ha negativa konsekvenser f r s v l enskilda individer som samh llsekonomin. F rutom att beskriva kunskapsl get avseende sambanden mellan Bostadsmarknaden och den ekonomiska utvecklingen diskuteras ocks t nkbara tg rder f r att Bostadsmarknaden i h gre grad ska bidra till ekonomisk tillv xt. En v l fungerande matchning mellan arbetsgivare och arbets-s kande r central f r den ekonomiska tillv xten. F r smidiga verg ngar mellan studier, arbete och livets olika skeenden beh ver samh llet ett utbud av olika typer av bost der.

8 Demografisk utveckling I stora delar av Europa r det fr mst ldersgruppen 65 r och ldre som kommer att v xa fram ver. Det inneb r att f rre individer ska f rs rja fler, vilket st ller krav p kad produktivitet och innovationskraft. I Sverige v ntas folkm ngden ka mest i Stockholm, Sk ne och V stra G taland. Inneb rden av detta r att vi fram ver kan f rv nta oss en kraftigt kad efterfr gan av bost der i dessa regioner. En v l fungerande bostadsmarknad f ruts tter anpass-ningsmekanismer som g r att s dana demografiska sv ngningar kan hanteras. Givet att det finns ett utbud r hyreskontrakt traditionellt f renade med l gre transaktionskostnader, dvs. det r l ttare och billigare att flytta till och fr n en hyresr tt j mf rt med en bostads- eller gander tt.

9 Sverige skiljer sig emellertid fr n andra l nder i detta avseende. Studier har visat att de som ger sin bostad i Sverige Sammanfattning Bilaga 3 till LU15 10 ist llet har en st rre ben genhet att flytta av specifikt arbets-marknadssk l j mf rt med de som bor i hyresr tt. Anledningen till detta r att regleringen av den svenska hyresmarknaden, det s kallade bruksv rdessystemet, g r att transaktionskostnaderna, fr mst i form av s ktid, kar. Ett s tt att m ta en framtida h g efterfr gan p bost der kan nd vara att ka andelen hyresr tter i vissa regioner, givet att man ocks f rb ttrar hyresmarknadens funktionss tt. L rdomar av finanskrisen Den senaste globala finanskrisen har visat att bostadsmarknadens funktionss tt har stor betydelse f r den finansiella stabiliteten.

10 Den har ocks visat att kriser verraskande snabbt kan spridas ver nationsgr nser. F re krisen tog m nga banker stora risker att man f rv ntade sig att pris kningen p bost der skulle fortg , vilket avspeglade sig i bankernas bol nehantering. Kombinationen av finansiella avregleringar, l ga r ntor och nya l neprodukter har i m nga l nder bidragit till stigande bostadspriser samt upp-byggnaden av stora hush llsskulder. Flera internationella studier visar att detta ocks kan ka risken f r uppkomsten av nya finansiella kriser och att det d rmed finns ett behov av f rutse-barhet, f rtroende och v lfungerande regleringar. F rv ntningar spelar ocks stor roll f r hush llen och m nga finansiella akt rer.