BULLETIN DE L’INSTITUT PROFESSIONNEL ... - ipcf.be

1 PACIOLIN 148 ipcf -BIBF8-21 article 7 du CIR/92 d finit les revenus immobiliers imposables l imp t des personnes physiques. Il s agit des revenus de biensimmeubles donn s en location ou non et des sommes obtenues l occasion de la constitution de la cession d un droit d emphyt ose oude superficie ou de droits immobiliers article 32, , 3 du CIR/92 requalifie cependant certains de cesrevenus immobiliers proprement dits en revenus professionnelsdans le chef de certains dirigeants d entreprise. Cette requalifica-tion fera l objet de la premi re partie de la pr sente particulier peut galement tirer des revenus d op rationsimmobili res au travers des plus-values r alis es sur la cession titreon reux de biens immobiliers. On sait que certaines de ces plus-values peuvent tre tax es au titre de revenus divers. Il s agit de plus-values r alis es dans un certain d lai sur des immeubles b tis ( , 10 du CIR/92)2ou non b tis (art.)

2 80, 8 du CIR/92) dehors de ces hypoth ses, les plus-values immobili res r ali-s es par un particulier ne sont pas taxables. Certaines circons-tances peuvent cependant amener l administration requalifierces plus-values en revenus divers d origine sp culatives, voirem me en revenus professionnels. Ces requalifications feront l ob-jet de la deuxi me partie de cette I : LA REQUALIFICATION DES REVENUSIMMOBILIERS VIS S A L ARTICLE 7 DU CIR/92EN REVENUS PROFESSIONNELSA. L ARTICLE 32, AL. 2, 3 DU CIR/92L article 32 du CIR d finit les r mun rations des dirigeants d alin a 2, 3 de cette disposition pr cise que les r mun rations com-prennent notamment : Par d rogation l article 7, le loyer et les avantages locatifs d unbien immobilier b ti donn en location par les personnes vis es l alin a 1er, 1, la soci t dans laquelle elles exercent un mandatou des fonctions analogues, dans la mesure o ils exc dent les 5/3du revenu cadastral revaloris en fonction du coefficient vis l article 13.

3 De ces r mun rations ne sont pas d duits les frais rela-tifs au bien immobilier donn en location .B. CHAMP D APPLICATIONLa requalification des revenus immobiliers en revenus professionnelsn est autoris e que dans le strict respect des conditions pos es parl article 32, al. 2, 3 du de l INSTITUTPROFESSIONNEL DESCOMPTABLES ETFISCALISTES AGR SLa requalification de revenus immobiliers ou derevenus provenant d op rations immobili res1 Pour une tude approfondie de l article 7 du CIR/92, on renverra le lecteur la publication de X. Thiebaut et C. Lemaire, La fiscalit immobili re , information permanente CUP, septembre 2000, p. 239 et tax e 16,5 % : art. 171, 4, e du tax e 16,5 % ou 33 % : art. 171,4, e et 171, 1, b du un examen r cent, voy. L. Herve De quelques aspects du r gime fiscalde l exercice en personne physique et en soci t de fonctions dirigeantesind pendantes ,in formation permanente CUP, septembre 2002, p.

4 181 etsuivantes. La requalification de revenus immobiliers ou derevenus provenant d op rations immobili res1 Non bis in idem : une r gle pas toujours bienconnue4 Exercice ill gal de la profession de comptableind pendant en 20026 Pr compte PROFESSIONNEL retenu surr mun ration8 Lu pour vous8 Contact8 SOMMAIREB ureau de d p t 2800 Mechelen 1 Bimensuel FR : P309339 Ainsi bien immobilier doit tre b ti. Un immeuble est cens b ti pour l application du r gime de la requalification d s lors que l ad-ministration du cadastre le consid re comme tel dans le cadre del attribution d un revenu cadastral bien immobilier b ti doit tre donn en location. Un dirigeantpourrait d s lors chapper la requalification d s lors qu il conc de-rait sa soci t un droit r el, tel un droit d usufruit portant sur l im-meuble. Il convient toutefois d tre prudent dans ce type d op le fait que l administration peut toujours tenter de prouver lasimulation, on peut se demander si l article 344 1erduCIR/92 ne trouverait pas s appliquer s il tait d montr que la qualification usufruit a t d termin e exclusi-vement par le but d viter l imp t.

5 Tel est en tout cas l avis del administration et de certains personne qui donne en location doit tre une personne phy-sique qui exerce un mandat d administrateur, de g rant, de liquida-teur ou des fonctions analogues. Le loyer d un bien immobilierappartenant en propre l un des conjoints, qui n est pas administra-teur de la soci t locataire, n est pas vis par la notera que n est pas vis le dirigeant d entreprise d fini l article32, al. 1, 2 , c est- -dire celui qui exerce au sein de la soci t unefonction dirigeante ou une activit dirigeante de gestion journali re,d ordre commercial, financier ou technique, en dehors d un contratde encore exclues les personnes physiques qui d tiennent des partsdans la soci t , qui se trouvent dans les liens d un contrat de travailet qui n exercent pas la fonction de g rant ou des fonctions bien immobilier doit tre donn en location la soci t danslaquelle le dirigeant exerce un mandat ou des fonctions APPLICATION DE LA REQUALIFICATIONPour calculer le montant des loyers au-del duquel il y aura requali-fication en revenus professionnels, il convient de multiplier le x5/3 x le coefficient de l exercice d imposition 2002 ce coefficient tait de 3,26.

6 Pourl exercice d imposition 2003, il est de 3, revenu immobilier requalifi sera cumul avec les autres r mun -rations du dirigeant et diminu des frais professionnels (r els ou for-faitaires) l exclusion des frais relatifs au bien donn en le bien immobilier n appartient que pour partie au dirigeant,en copropri t avec d autres personnes, seule la partie du et duloyer repr sentant les droits du dirigeant seront pris en consid DIMINUTION CORR LATIVE DES REVENUS IMMOBI-LIERSLa requalification des revenus immobiliers en revenus professionnelsimplique corr lativement la diminution des revenus immobilierspour le m me SIMULATION ET APPLICATION de l ARTICLE 344 1 ERDU CIR/92 Pour chapper la requalification pr vue par l article 32 du CIR/92,il suffit de ne pas remplir toutes les conditions d application rap-pel es ci-dessus.

7 La jurisprudence se montre cependant s v re l gard de certaines situations labor es par le une affaire soumise la cour d'appel de Mons, un m decinavait r sili le bail le liant sa soci t et, le m me jour, avait donn l immeuble en location une soci t immobili re qui l avait elle-m me sous-lou la soci t du m basant sur une s rie d indices propres l esp ce (notamment lar siliation et la location la soci t immobili re le m me jour), lacour d'appel de Mons a conclu la un autre litige, l pouse du dirigeant tait seule propri taire del immeuble qui constituait l habitation du couple. Elle donnait cetimmeuble en location son poux (dirigeant) qui lui-m me sous-louait sa soci t .L pouse tait ainsi tax e sur le revenu cadastral de l immeubleimmunis puisqu il s agissait de l habitation du poux dirigeant tait tax , au titre de revenus divers, sur le produitde la sous-location (article 90, 5 du CIR/92) mais d duisait, titrede charges, les loyers pay s son pouse (article 100 du CIR/92).

8 Le tribunal de premi re instance de Bruxelles, par jugement du 7mars 2002, a suivi la th se de l administration suivant laquelle surbase de l article 344 1er du CIR/92, l op ration pouvait tre requa-lifi e en location commerciale directe de la propri taire la soci t cette d cision soit critiquable en ce qu elle tend consid ra-blement le champ d application de l article 344 1erdu CIR/9212, ellene peut qu inciter la II : REQUALIFICATION DES PLUS-VALUESR ALIS ES SUR LA CESSION TITRE ON REUXDE BIENS IMMOBILIERS1. OP RATIONS IMMOBILI RES SP CULATIVES SORTANTDU CADRE DE LA GESTION NORMALE DU PATRIMOINEPRIV SE ENVISAG ELes circonstances entourant la r alisation de plus-values immobi-li res par un particulier peuvent amener l administration fiscale consid rer que ces op rations sont sp culatives et sortent du champd application de la gestion normale du patrimoine priv.

9 Dans cette hypoth se, la plus-value peut constituer un revenu vis l article 90, 1 du CIR/92 qui qualifie de revenus divers : les b n -fices ou profits, quelle que soit leur qualification, qui r sultent,m me occasionnellement ou fortuitement, de prestations, op ra-tions ou sp culations quelconques ou de services rendus des8-21 SEPTEMBRE2003 PACIOLIN 148 ipcf -BIBF25 Cfr Bull. Quest. R p., S nat, 31 d cembre 1996, n 1-35, p. 1742, cit par fiscologue, n 607, p. Afschrift, L vitement licite de l imp t et la r alit juridique , Larcier 1994, p. 251; voir galement Com. ir. n 32 ir, n 32 1erde l d ex cution du ir n 32/24 et 32 Mons, 21 juin 2002, courr. fiscal., 2002/530, note de Nicolas De Civil Bruxelles, 7 mars 2002, courr. fiscal., 2002 Voy. Schrijvers, Actualit fiscaledu , p. 4tiers, en dehors de l exercice d une activit professionnelle l ex-clusion des op rations de gestion normale d un patrimoine priv consistant en biens immobiliers, valeurs de portefeuille ou objetsmobiliers.

10 Ces plus-values, dites sp culatives , s entendent de leur montantnet, c est- -dire de leur montant brut diminu des frais que le contri-buable justifie avoir faits ou support s pendant la p riode imposableen vue d acqu rir ou de conserver ses revenus (art. 97 du CIR/92).Ces plus-values sont tax es au taux distinct de 33 % (art. 171, 1 , adu CIR/92).Il est important de souligner ici que l administration peut pr tendred montrer l existence de plus-values sp culatives m me dans l hypo-th se o la plus-value est r alis e dans un certain d lai et donc sou-mise la taxation distincte de 16,5 % CONDITIONS REQUISESPour pr tendre appliquer l article 90, 1 du CIR/92, l administrationdoit faire la preuve, par toutes voies de droit, d une sp culation sor-tant des op rations de gestion normale du patrimoine priv .Cette preuve pourra r sulter de plusieurs pr somptions qui, combi-n es entre elles, pourront entra ner la principales pr somptions sont les suivantes :1.