Catasto Fabbricati – Determinazione della rendita ...

1 Catasto Fabbricati Determinazione della rendita catastale delle unit immobiliari a destinazione speciale e particolarecategorie D ed E II seminario in collaborazione con il Collegio dei Geometri di Reggio EmiliaReggio Emilia, 30 maggio 2013 Programma Premessa Quadro normativo di riferimento Componenti immobiliari oggetto di stima catastale Metodologie estimative Il calcolo del deprezzamento nell approccio del costo di costruzione. Il procedimento Breakdown. La Determinazione del coefficiente di deprezzamento. Il saggio di fruttuosit Esempi di calcoloPremessa Valenza fiscaleNonostante il numero ridotto di immobili iscritti in categoria D , essi costituiscono una significativa quota del valore imponibile di seguito le statistiche del comune di Reggio Emilia al 31/12 Valenza fiscaleCome possiamo facilmente vedere il valore catastale del 2,8% di immobili in categorie D rappresenta il 22% di valore imponibile al netto di coefficienti di rivalutazione e senza tener conto di deduzioni o Valenza fiscaleDi seguito un analisi del patrimonio immobiliare relativo alle iscritte in categorie speciali e particolari e la loro variazione nell ultimo 09-126,7%Totale UIUD181484092392613,8%D2404040412,5%D334 3435340,0%D41011111110,0%D51151161191237 ,0%D66769727410,4%.

2 0%D88488458378662,1% ,1%TOTALE GRUPPO ,7%E1577740,0%E31111121141120,9%E43310-1 00,0%E611110,0%E7828183842,4%E83322-33,3 %E9262255229220-16,0%TOTALE GRUPPO E467462437426-8,8%Quadro normativo di riferimento n. 652/1939: formazione del Catasto Edilizio Urbano; Istruzione III del 28/06/1942: criteri per la Determinazione della rendita catastale; n. 1142 del 1949: Regolamento per la formazione del NCEU; Circolare n. 4/2006: direttive per la corretta attribuzione della categoria catastale e criteri per l individuazione del minimo perimetro immobiliare; Circolare n. 4/2007: accertamento delle censite nelle categorie particolari normativo di riferimentoL art. 10 del regio decreto legge del 13/4/1939 n. 652 convertito in L. 11/08/1939 n, 1249 ed il regolamento per la formazione del NCEU ( del 01/12/1949 n.)

3 1142) non prevedono la classificazione e quindi la formazione delle tariffe d estimo per le unit immobiliari costituite da opifici ed in genere da Fabbricati costruiti per speciali esigenze di un attivit industriale o commerciale e non suscettibili di una utilizzazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni (categorie D), nonch per particolari costruzioni quali stazioni per servizi di trasporto terrestri e di navigazione interna, marittima ed area, fortificazioni, fari, Fabbricati destinati all esercizio pubblico del culto, costruzioni mortuarie, e simili di normativo di riferimentoNello stesso regolamento per la formazione del NCEU ( del 01/12/1949 n. 1142) all art. 30 stabilito che la rendita delle unit immobiliari di tale fattispecie sia attribuita con stima particolare (come da art.

4 Nn. 27, 28 e 29) si stabilisce che il calcolo della rendita catastale sia determinato con stima direttaa partire dal capitale fondiario, mediante l applicazione di un opportuno saggio di capitale fondiario costituito dal valore venale della unit immobiliare all epoca censuaria (oggi riferita al biennio economico 1988-89), stabilito sulla base dei prezzi correnti per la vendita di analoghe, ovvero, quando manchi un mercato di immobili similari, il valore venale si determina con riguardo al costo di ricostruzione, sempre riferito alla stessa epoca censuaria, applicando a questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato di conservazione ordinario medio delle unit normativo di riferimentoIl saggio di interesse, o di fruttuosit , quello di capitalizzazione, al lordo delle imposte, che risulta attribuito dal mercato ai redditi derivanti da investimenti edilizi aventi per oggetto unit immobiliari similari.

5 Tale concetto, chiaramente espresso dalla normativa catastale, stato tuttavia sconvolto da orientamenti giurisprudenziali della Corte di Cassazione, la quale in relazione al meccanismo fiscale di adottare coefficienti moltiplicatori della rendita catastale (fissati in 50 per le categorie del gruppo D e in 34 per le categorie del gruppo E) per risalire dal reddito al valore fondiario ha stabilito che il saggio di fruttuosit adottato dall ufficio in caso di stima della rendita catastale sulla base del costo di ricostruzione o del valore fondiario non pu che essere l inverso di tale coefficiente moltiplicatore (quindi il 2% per le categorie D e 3% per le categorie E)Quadro normativo di riferimento Circolare n. 4/2006 Come si pu facilmente comprendere il quadro generale delle categorie cos definito risulta essere vago ed incompleto soprattutto quando ci si trova di fronte ad una realt completamente Nel periodo intercorso dall epoca di formazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano all attualit , come gi precisato in premessa, sono intervenuti profondi mutamenti di natura oggettiva e soggettiva nella peculiare tipologia del patrimonio immobiliare in parola.

6 In particolare, per le pi rilevanti infrastrutture relative ai trasporti pubblici, si assistito ad un progressivo e radicale processo di parcellizzazione delle attivit con cessione a soggetti terzi di rami di attivit collaterali a quello istituzionale, con una crescente attenzione all utilit produttiva anche nella gestionedei servizi pubblici. Con la Circolare n. 4/2006 si vuole definire un inquadramento della materia coerente con la mutata realt del patrimonio esaminato e l emanazione di indirizzi in tema di classamento delle , allo scopo di ricostrituire un quadro di riferimento normativo di riferimento Circolare n. 4/20061. Innanzitutto si definisce la come corretta individuazione del minimo perimetro immobiliare funzionalmente e redditualmente necessario individuare: Ogni fabbricato, porzione di fabbricato, o insieme di Fabbricati (aspetto oggettivo connesso alla localizzazione) Atto a produrre un reddito proprio (aspetto reddituale) che rappresenta, secondo l uso locale, un cespite indipendente (aspetto civilistico)Quadro normativo di riferimento Circolare n.

7 4/20062. Il classamento individuazione della categoria. necessario evidenziare l importanza di un corretto esame preliminare delle caratteristiche oggettive dell immobile finalizzato alla verifica dell assenza dei requisiti per l attribuzione di una delle categorie dei gruppi ordinari. Destinazione funzionale e produttiva, che se per alcuni casi facilmente determinabile (ad es. centrale idroelettrica), per altri di difficile valutazione (vedi i magazzini o laboratori che potrebbero essere valutati in categorie C/2 o C/3 ovvero D/1 o D/7); una ulteriore valutazione discriminante potrebbe quella della localizzazione (centro urbano o zona industriale) Caratteristiche tipologiche, costruttive e dimensionali (differenti dalle unit tipo).Quadro normativo di riferimento Circolare n.

8 4/2006In merito a quest ultimo aspetto opportuno riflettere sulle locuzioni (tipiche della tecnica estimativa) ordinario , speciale e particolare .La prima assume il significato di normale, frequente, diffuso, ovvero le caratteristiche di una sono facilmente riscontranbili in altre presenti nella stessa zona censuaria e con le quali possibile un le seconde locuzioni si vuol individuare quegli immobili costruiti per speciali esigenze di un attivit industriale o commerciale, e non suscettibili di una diversa destinazione senza radicali trasformazioni, nonch immobili, che per la singolarit delle loro caratteristiche, non sono raggruppabili in classi (ovvero la loro scarsa diffusione rende impraticabile una stima sintetica-comparativa).Quadro normativo di riferimento Circolare n.

9 4/2006Un ulteriore aspetto fondamentale nella definizione delle categorie (in particolare fra D ed E) il cosiddetto fine di lucro, che purtroppo spesso veniva e viene tuttora associato alla natura del indipendentemente dalla natura giuridica e degli eventuali interessi pubblici perseguiti occorre fare riferimento alle caratteristiche oggettive dell immobile, che ne determinano l idoneit per speciali esigenze di un attivit industriale o normativo di riferimento Circolare n. 4/2007 Con la circolare n. 4/2007 si recepito l indirizzo politico manifestatosi con il DL n. 262/2006 volto alla razionalizzazione ed alla omogeneizzazione del sistema di accertamento degli immobili iscritti in categoria E ed in realt rappresentativi di compendi immobiliari polifunzionali in cui risultano essere presenti anche unit a destinazione commerciale o particolare nell allegato c una dettagliata individuazione, per ogni categoria, delle eventuali che per destinazione sono da considerarsi particolari o normativo di riferimento Categorie specialiImmobili a destinazione specialeD/1 : Opifici, Fabbricati ove si svolge un attivit industriale amezzo di meccanismi inamovibili, ovvero gli stabilimenti neiquali si svolge un attivit intesa a produrre un beneeconomico, o comunque a trasformare la materia prima inprodotti finiti.

10 D/2 : Alberghi e villaggi turistici, case di riposo, locande epensioni;D/3 : Teatri e cinematografi, discoteche, arene, parchi giochi,zoo, sale per concerti, ecc.;D/4 : Case di cura, ospedali, poliambulatori (quando abbianoscopo di lucro);D/5 : le sedi degli Istituti di credito, cambio ed assicurazioni,vanno inclusi in questa categoria anche gli uffici postali dovesi svolgono attivit normativo di riferimento Categorie specialiImmobili a destinazione specialeD/6 : Fabbricati e locali per esercizi sportivi, sale per bowling,stadi, piscine, campi sportivi, ecc. quando abbiano fine di considerano attrezzature sportive anche i campi da golf,imaneggi e simili (Circolare n. 5/1992 della ex DirezioneGenerale del Catasto e dei SS. TT. EE.)D/7 : Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze diuna attivit industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni;D/8 : Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze diuna attivit commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, sono compresi in essi gli autosilos privi di impianto di sollevamento, i parcheggi a raso, i posti barca in porti turistici, i depositi di rottami e normativo di riferimento Categorie specialiImmobili a destinazione specialeD/9 : Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi delsuolo, ponti privati soggetti a pagamento.