Ce que change la loi Aurillac Juin 2006 - lpalaw.com

1 LES DROITS DE PR EMPTION. DU LOCATAIRE D'HABITATION : Ce que change la loi Aurillac Juin 2006. AVANT-PROPOS concertation entre repr sentants des bailleurs et des locataires, aux fins d'organiser les ventes par lots dans les ensembles immobiliers d'habitation. 1. L'art de l gif rer : de temps autre, notre arsenal juridique s'enrichit de dispositifs l gislatifs mis en La concertation s'engage sous l' gide de la commission place sous la pression de l'opinion, face l'urgence nationale de concertation ; elle est anim e par un haut de rem dier une situation qui para t insupportable. fonctionnaire, d sign sp cialement cet effet, qui s'in- Les propositions de loi les plus diverses, souvent les forme des meilleures pratiques observ es en la mati re plus audacieuses, fusent : le parlement, tous bancs et propose aux partenaires d'en faire une charte de confondus, se mobilise alors sur le sujet qu'il traite bonne conduite.

2 Ainsi na t l'accord collectif de location souvent de fa on h tive, sans que la concertation et la du 9 juin 1998, tendu par voie r glementaire le 22. r flexion pr alables n'aient t convenablement juillet 1999. men es. Cet accord, d crit plus loin, est dans l'ensemble bien Il en ressort le meilleur ou le pire : parfois la fulgurance re u et convenablement appliqu . Il suscite toutefois de l'action permet la mise en place de dispositions quelques contentieux int ressant la d termination de innovantes, simples et efficaces ; parfois au contraire, son champ d'application et des sanctions encourues en elle produit des r gles compliqu es dont on peut se raison de son application d faillante. demander, la r flexion, si elles satisfont la pr vision du En tous cas, l'accord n'emp che pas le d veloppement l gislateur.

3 Des ventes par lots et favorise sans doute l'acquisition de leur logement par un nombre significatif de locataires. la loi de juin 2006 relative au droit de pr emption et la protection des locataires en cas de vente d'un 3. L'actualit du sujet : en 2004-2005, le sujet rev t une immeuble, dite loi Aurillac , participe de ces textes la- acuit nouvelle, en raison sp cialement de la mise en bor s sous pression ; elle met en oeuvre un dispositif vente par lots de plusieurs dizaines d'immeubles d'ha- que nous pensons complexe l'exc s et qui est bitation qu'un fonds am ricain a acquis en bloc d crit plus loin. Il est toutefois pr matur d'appr cier quelques mois auparavant la suite de la cession de son efficacit et de dire s'il satisfait les objectifs pour- ce portefeuille d'immeubles par une soci t fonci re suivis.

4 Fran aise ; les immeubles concern s sont principale- ment situ s dans l'ouest parisien (8e, 16e, 17e arrondis- 2. Un peu d'histoire : la loi Aurillac constitue la deuxi me sements) et occup s par des locataires capables de r ponse publique, donn e huit ans apr s la premi re, au mobiliser la presse et les lus de tous bords. Il est ph nom ne, d crit comme pr occupant, d'augmenta- vrai que, si les ventes par lots ne s'op rent alors que tion des ventes par lots d'ensembles immobiliers d'ha- tr s exceptionnellement moyennant la d livrance de bitation, dans certaines grandes villes et sp cialement cong s en vue de la vente, les offres de vente sont fai- Paris. tes des prix lev s, l'instar de ceux du march . parisien. L'hiver 1997-1998 est l'occasion d'une premi re alerte : un grand propri taire de logements locatifs caract re L' cho m diatique se d veloppe en fustigeant p le-m le priv (le groupe SCIC, aujourd'hui ICADE) d cide en le d sengagement des investisseurs institutionnels du effet, l'expiration des conventions souscrites en con- secteur du logement, le comportement qualifi de sp - trepartie de financements aid s, de vendre quelques culatif de ceux qui acqui rent en bloc en vue de la immeubles situ s en banlieue parisienne en d livrant revente au d tail, l'effet pr tendu inflationniste des aux locataires cong en vue de la vente, en application mises en vente, l'insuffisante protection des locataires de la loi .

5 En place, l'impuissance des lus locaux endiguer le ph nom ne, etc. Des lus locaux sonnent l'alarme, d clarant insuppor- table que les locataires soient mis devant l'alternative La passion s'empare vite du d bat m diatique et poli- d'acheter leur logement ou de le quitter. Des parle- tique qui n glige alors par trop la n cessit d'une mentaires tentent, par voie d'amendement et de ques- tude raisonn e des donn es conomiques et sociales tions orales au gouvernement, de faire interdire aux du sujet. Bref, les propositions de r forme les plus bailleurs personnes morales de d livrer cong en vue audacieuses sont articul es, de l'interdiction de diviser de la vente. Le ministre d l gu au logement, soucieux les immeubles sans autorisation la d cote jusqu'.

6 De maintenir l' quilibre de la relation locative pos par 30 % du prix, devant tre obligatoirement appliqu e au la loi du 6 juillet 1989, propose de lancer aussit t une locataire. 2. Diff rentes propositions de loi relati- deuxi me lecture ves la protection des locataires 11 avril 2006 : texte arr t par la commission mixte paritaire 9 f vrier 2005 : proposition n 2063 dite Aurillac , relative au droit de pr emption des Juin 2006 : loi relative au droit de pr emption locataires en cas de vente d'un immeuble et la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble 10 mars 2005 : proposition n 238 tendant lutter contre la vente la d coupe et la sp - 4. La r alit conomique : Il convient d'appr cier le v rita- culation immobili re et garantie la mixit ble impact conomique et social de ces ventes et pour sociale cela, viter tout amalgame vecteur d'incompr hensions, de peurs et de bruits infond s.

7 Nous tenterons donc de 11 juillet 2005 : proposition n 353 renfor- r pondre plusieurs lieux communs issus des d bats ant les protections des locataires et victimes de publiques r cents. ventes la d coupe - Les ventes par lots se font-elles au-dessus du prix du 16 juin 2005 : proposition n 406 relative au march ? Et d'abord, pourquoi le co t moyen des appar- droit de pr emption et la protection des loca- tements vendus par lots d passe la moyenne des prix taires en cas de vente d'un immeuble de vente de l'ensemble des appartements vendus ? 11 mai 2005 : proposition n 2307 tendant Cela s'explique en fait par des diff rences de taille et de lutter contre les exc s des ventes par lots et de qualit des appartements. On constate effectivement la sp culation immobili re.

8 Que la part des studios et des deux pi ces est moins importante dans la vente par lots que dans le total des Le gouvernement tente un premier apaisement en invi- ventes d'appartements. Comparant des biens de quali- tant les repr sentants des propri taires et des locatai- t s diff rentes, ces donn es ne r v lent donc rien de la res remettre sur le m tier l'accord collectif de r alit , voire alimentent la suspicion. Ainsi, si l'on com- location du 9 juin 1998, en vue de rechercher une am - pare les diff rentes ventes sur la base du prix au m2, on lioration accrue de la protection des locataires : l'ac- constate que les appartements vendus par lots demeu- cord du 16 mars 2005 r pond cette attente pour ses rent 8% moins chers que ce qui est observ habituelle- signataires, mais est consid r comme insuffisant par ment.

9 Ces ventes se font donc plut t en dessous des trois associations de locataires qui s'opposent son prix du march , avec des d cotes d pendant de l'an- extension r glementaire. ciennet dans les lieux et de la dur e restante des baux. Le deuxi me apaisement est recherch par la voie par- lementaire en favorisant l'inscription l'ordre du jour Une autre erreur possible revient confondre prix de de la proposition de loi pr sent e par Mme Martine vente et prix du march . Le fait que les acheteurs pro- Aurillac , d put -maire du 7 me arrondissement de Paris, fessionnels revendent plus chers que le prix auquel ils et d'autres membres de la majorit parlementaire : c'est ont achet ne signifie en rien qu'ils vendent des prix la loi ici pr sent e. sup rieurs aux prix du march.

10 Les vendeurs ne sp cu- lent pas aux d pens des locataires, futurs acqu reurs, Chronologie de la r forme mais en fonction de la d cote obtenue l'achat de l'im- meuble entier. Ce syst me correspond aux lois du mar- 9 f vrier 2005 : d p t de la proposition de loi ch et respecte les r glementations protectrices des occupants. Si l'immobilier parisien est, compte tenu de 16 juin 2005 : texte adopt par l'assembl e la conjoncture actuelle, un levier rentable pour les nationale en premi re lecture (rapporteur : fonds de pension, il n'en d coule ainsi aucune d faveur Christian Decocq) au locataire qui re oit, au contraire, une offre un prix inf rieur au march . 13 octobre 2005 : texte adopt par le s nat en premi re lecture (rapporteur : Laurent - Si ces ventes se font au prix du march , ne sont-elles Beteille) pas, malgr tout, l'origine de la hausse des prix de l'im- mobilier parisien ?