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TRASFERIMENTO D azienda : AFFITTO O cessione ? Relatori: Paola Dell Antico DOTTORE COMMERCIALISTA, REVISORE CONTABILE COMPONENTE COMMISSIONE DI STUDIO UGDCEC PISA Dott. Luigi Giglioli DOTTORE COMMERCIALISTA, REVISORE CONTABILE COMPONENTE COMMISSIONE DI STUDIO UGDCEC PISA Gioved 20 giugno 2013 Ore Sala Conferenze Ordine Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Pisa Piazza Vittorio Emanuele II, 5 - Pisa Sede: Via Carducci, 24 56029 Santa Croce sull Arno (Pisa) Tel. 0571 366093 fax 0571 367826 E-mail: 2 Hanno partecipato alla stesura del presente elaborato: Dott. Francesco Rossi Coordinatore COMMISSIONE Studi Dott. Massimo Antonini Dott. Fausto Baggiani Dott. Paolo Barnelli Dott. Federico Benvenuti Irene Bertelli Sara Bianchi Erika Bonechi Miriam Burchi Samanta Caponi Francesca Cavaliere Carlotta Curini Dott.

TRASFERIMENTO D’AZIENDA: AFFITTO O CESSIONE? Relatori: Dott.ssa Paola Dell’Antico DOTTORE COMMERCIALISTA, REVISORE CONTABILE COMPONENTE COMMISSIONE DI STUDIO UGDCEC PISA Dott. Luigi Giglioli DOTTORE COMMERCIALISTA, REVISORE CONTABILE COMPONENTE COMMISSIONE DI STUDIO UGDCEC PISA Giovedì 20 giugno 2013 Ore 15.30 Sala Conferenze Ordine Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di

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  Azienda, Cessione

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1 TRASFERIMENTO D azienda : AFFITTO O cessione ? Relatori: Paola Dell Antico DOTTORE COMMERCIALISTA, REVISORE CONTABILE COMPONENTE COMMISSIONE DI STUDIO UGDCEC PISA Dott. Luigi Giglioli DOTTORE COMMERCIALISTA, REVISORE CONTABILE COMPONENTE COMMISSIONE DI STUDIO UGDCEC PISA Gioved 20 giugno 2013 Ore Sala Conferenze Ordine Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Pisa Piazza Vittorio Emanuele II, 5 - Pisa Sede: Via Carducci, 24 56029 Santa Croce sull Arno (Pisa) Tel. 0571 366093 fax 0571 367826 E-mail: 2 Hanno partecipato alla stesura del presente elaborato: Dott. Francesco Rossi Coordinatore COMMISSIONE Studi Dott. Massimo Antonini Dott. Fausto Baggiani Dott. Paolo Barnelli Dott. Federico Benvenuti Irene Bertelli Sara Bianchi Erika Bonechi Miriam Burchi Samanta Caponi Francesca Cavaliere Carlotta Curini Dott.

2 Alessandro Del Seppia Paola Dell'Antico Chiara Dell'Innocenti Dott. Matteo Dell'Innocenti Dott. Michele Gelli Dott. Luigi Giglioli Dott. Pasquale Giovinazzo Dott. Simone Grossi Dott. Andrea Mancini Paola Manfreda Cecilia Nacci Dott. Federico Nocchi Daniela Orlandini Francesca Pellegrini Eleonora Settesoldi 3 INDICE AFFITTO D azienda 1. Introduzione 2. Profili civilistici Avviamento Oggetto del contratto e inventario Crediti e Debiti Contratti pendenti I Rapporti di lavoro Contratto di locazione immobiliare 3. Criticit dell affitto d azienda Garanzie di pagamento Canone d affitto Divieto di concorrenza Trasferimento della ditta e dell insegna Trasferimento del marchio e del brevetto Divieto di modificazione della destinazione Conservazione dell efficienza dell organizzazione degli impianti e delle normali dotazioni di scorte 4.

3 Riferimenti normativi Cenni normativi sull affitto ed usufrutto d azienda Rinvio al contratto di locazione, applicabilit dei contratti standard e di quelli con i consumatori Affitto d azienda nel fallimento 5. Aspetti fiscali 6. Aspetti contabili 7. Schema contratto affitto d azienda 4 cessione D azienda 1. Introduzione 2. Aspetti civilistici 3. Aspetti fiscali 4. Aspetti contrattuali 5. Schemi di contratto IL TRASFERIMENTO DELLE QUOTE 1. Aspetti generali 2. La cessione di quote nelle societ di persone 3. La cessione di quote nelle societ a responsabilit limitata 4. Lo scambio di partecipazioni 5. Il conferimento e la successiva cessione di partecipazioni: forme indirette di cessione d azienda 6. La tutela del cedente e del cessionario 7. L attivit di due diligence e il flusso preliminare d informazioni 8.

4 Le garanzie pi comuni nei contratti di compravendita di partecipazioni sociali 9. La risoluzione e l annullamento del contratto 10. La riduzione del prezzo e il risarcimento del danno 11. Il contratto di Escrow come forma anglosassone di tutela nella compravendita di partecipazioni sociali. 12. La durata delle garanzie 13. Le clausole limitative dell obbligo risarcitorio 14. Limiti alla circolazione di quote e partecipazioni 15. Aspetti fiscali delle cessioni di partecipazioni 16. Aspetti critici per presunte operazioni elusive secondo ag. entrate: giurisprudenza e massime relative a casi pratici 17. Conferimento d azienda e cessione della partecipazione tra artt. 20 e 53-bis del n. 131/1986 e abuso del diritto 18. La cessione totalitaria di quote sociali 19. Riduzione di valore della partecipazione detenuta in una societ figlia con perdite non pi utilizzabili 20.

5 Allegato operativo per la cessione di quote srl da parte dei commercialisti 5 AFFITTO D azienda 1. Introduzione. Il codice civile, all articolo 2555, definisce l azienda come il complesso dei beni organizzati dall imprenditore per l esercizio dell impresa . Vi una profonda differenza tra azienda e singoli beni che la costituiscono: la cessione parziale o totale di quest ultimi non comporta necessariamente il contemporaneo trasferimento d azienda , che pu continuare, anche parzialmente, con altri beni o servizi. Dunque, per azienda non si intende una somma di beni, bens un complesso organico di elementi organizzati per l esercizio dell impresa. Ne deriva che la titolarit dei beni non elemento essenziale per l attivit di impresa: estensivamente, non necessario che la titolarit dell azienda coincida con la titolarit della propriet.

6 L imprenditore che ha la disponibilit , a vario titolo, dei beni aziendali organizza la produzione, dirige il complesso dei beni e si assume ogni rischio economico conseguente. Il contratto di affitto d azienda definito come rapporto mediante il quale il concedente trasferisce all affittuario il diritto di godimento del complesso aziendale a fronte del pagamento di un corrispettivo e per un periodo di tempo concordato. Giuridicamente non viene trasferita la propriet dell azienda e non viene costituito un diritto reale, come accade invece per l usufrutto, bens l affitto conferisce un diritto personale di godimento a favore dell affittuario, che comporta anche la gestione dell azienda . In dottrina si dice che il contratto di affitto un contratto - Sinallagmatico, in quanto le prestazioni poste rispettivamente a carico di una parte e vantaggio dell altra sono legate da un nesso di reciprocit ; - Consensuale, in quanto il diritto di godimento dell azienda si perfeziona con il semplice consenso delle parti, comunque manifestato; - Ad esecuzione continuata e periodica, in quanto l esecuzione si protrae nel tempo, con prestazioni continuative e ripetute.

7 6 2. Profili civilistici Avviamento Tralasciando il concetto di avviamento, nel corso della stesura del contratto di affitto di azienda , relativamente all avviamento si pone il problema dell opportunit di prevedere una specifica disciplina relativa alla stima di tale bene immateriale al termine del rapporto. L azienda , complessivamente, considerata, potr , infatti, assumere un valore notevolmente differente rispetto a quello iniziale, in dipendenza del maggiore o minore impulso conferito all attivit dalla gestione dell affittuario. In proposito va comunque rammentato che non sussiste alcun obbligo di legge per l affittante di corrispondere all affittuario le differenze di valore dell avviamento. La giurisprudenza unanime nel ritenere che la facolt del locatario di cosa produttiva di prendere ogni iniziativa idonea ad incrementare il reddito della cosa non pu tradursi in obblighi a carico del locatore della cosa produttiva e, pertanto, non pu di per s costituire titolo per pretendere da quest ultimo indennizzi per migliorie effettuate in attuazione di dette iniziative.

8 Pur non sussistendo giuridicamente e giurisprudenzialmente obbligo di riconoscere indennizzi, le parti possono per accordarsi nel prevederlo e in tal caso operativamente opportuno che il contratto riporti dei precisi parametri per stimare l avviamento al termine del rapporto, non escludendo di disciplinare nei dettagli il sistema degli indennizzi, per il suo decremento come per il suo incremento. Una tipica clausola contrattuale : L affittuario operer cercando di migliorare ed incrementare la produttivit aziendale con i mezzi che riterr pi efficaci. In tal caso si conviene che all affittuario venga corrisposto un compenso a titolo di incremento dell avviamento determinatosi durante la sua gestione, non superiore all 80% dell incremento registrato.

9 Qualora, alla scadenza del contratto venga, invece, accertata una diminuzione dell avviamento originariamente determinato, la differenza posta a carico dell affittuario in sede di conguaglio finale . Di converso, le parti dovranno pattuire contrattualmente il metodo prescelto per la stima dell avviamento. 7 Oggetto del contratto e inventario Oggetto del contratto d affitto d azienda il complesso di beni aziendali, avvinti da quel nesso di strumentalit con carattere produttivo o almeno potenzialmente produttivo. Nella prassi redazionale del contratto di affitto d azienda viene allegato al testo contrattuale, a farne parte integrante, l inventario, documento in cui viene descritta la consistenza dell azienda al momento del trasferimento all affittuario.

10 L inventario ha un ruolo molto importante e se ne consiglia una attenta compilazione, descrivendo analiticamente tutti i componenti attivi e passivi del patrimonio aziendale sia quantitativamente che qualitativamente. L art. 2561 ultimo comma prevede che la differenza tra le consistenze di inventario all inizio ed al termine dell usufrutto regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell usufrutto . La norma dettata in materia di usufrutto per effetto di espresso richiamo fatto dall art. 2562 si applica anche all affitto d azienda . Ovviamente le parti sono libere di concludere pattuizioni diverse da quelle civilistiche, ma qualora le parti convengano di attenersi alle disposizioni generali occorre prevedere contrattualmente i criteri da utilizzarsi per valorizzare l inventario.


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