CONCEPTO: UNIDADES AGRÍCOLAS FAMILIARES Y …

1 CONCEPTO: UNIDADES AGR COLAS FAMILIARES Y PARCELACIONES VS. POT. ANTECEDENTES. La restricci n legal para enajenar o fraccionar predios rurales en extensiones menores a las inferiores a una Unidad Agr cola Familiar UAF como lo dispone la Ley 160 de 1994, tiene su fundamento econ mico y social en la necesidad de evitar las sucesivas subdivisiones de los predios rurales y a la consiguiente proliferaci n del minifundio, que al fraccionar las reas laborables hasta el extremo, convierte en antiecon mica la explotaci n de la propiedad y constituye un factor de empobrecimiento de la poblaci n campesina que tiene incorporado a ella su trabajo personal.

2 El establecimiento de reas m nimas a la propiedad rural no fue consagrada en la vigencia de la Ley 160 de 1994, pues esta disposici n legal se encuentra vigente desde la expedici n de la Ley 135 de 1961, que en su art culo 87 establec a: salvo las excepciones que m s adelante se indican, los fundos de una extensi n igual o menor a tres hect reas se considerar n, para todos los efectos legales, como una especie que no admite divisi n material (..) // No podr llevarse a cabo acto alguno de divisi n de un predio que resulte en la constituci n de la propiedad cuya superficie sea inferior a la se alada.. A su vez, la Ley 160 de 1994 recogi el principio de la indivisi n material teniendo como medida el concepto de Unidad Agr cola familiar UAF, entendida como tal, la empresa b sica de producci n agr cola, pecuaria, acu cola o forestal, cuya extensi n, conforme a las condiciones agro ecol gicas de la zona y con tecnolog a adecuada permite a la familia remunerar su trabajo y disponer de un excedente capitalizable que coadyuve a la formaci n de su patrimonio.

3 Por esta raz n el INCORA determin las UNIDADES Agr colas FAMILIARES para cada municipio del pa s. CONSIDERACIONES. Se debe tener en cuenta que el art culo 44 de la Ley 160 de 1994, al consagrar la prohibici n de enajenar o fraccionar la propiedad rural, utiliza la expresi n los predios rurales no podr n fraccionarse por debajo de la UAF. Sobra anotar que el t rmino predios rurales sin m s especificaciones hace referencia a toda clase de terrenos, con la nica condici n de que sean rurales. En consecuencia, se pueden afirmar dos cosas: a) Los art culos 44 y 451 (excepciones a la prohibici n de fraccionar por debajo de la UAF) de la Ley 160 de 1994 son aplicables a todos los predios rurales, sin consideraci n a la fuente de donde provenga o se 1.

4 / LEY 160 DE 1994. ARTICULO 44. Salvo las excepciones que se se alan en el art culo siguiente, los predios rurales no podr n fraccionarse por debajo de la extensi n determinada por el INCORA como Unidad Agr cola Familiar para el respectivo municipio o zona. // En consecuencia, so pena de nulidad absoluta del acto o contrato, no podr llevarse a cabo actuaci n o negocio alguno del cual resulte la divisi n de un inmueble rural cuyas superficies sean inferiores a la se alada como Unidad Agr cola Familiar para el correspondiente municipio por el INCORA. ARTICULO 45. Se except an de lo dispuesto en el art culo anterior: a) Las donaciones que el propietario de un predio de mayor extensi n haga con destino a habitaciones campesinas y peque as explotaciones anexas.

5 B) Los actos o contratos por virtud de los cuales se constituyen propiedades de superficie menor a la se alada para un fin principal distinto a la explotaci n agr cola;. c) Los que constituyan propiedades que por sus condiciones especiales sea el caso de considerar, a pesar de su reducida extensi n, como " UNIDADES Agr colas FAMILIARES ", conforme a la definici n contenida en esta Ley;. d) Las sentencias que declaren la prescripci n adquisitiva de dominio por virtud de una posesi n iniciada antes del 29 de diciembre de 1961, y las que reconozcan otro derecho igualmente nacido con anterioridad a dicha fecha. La existencia de cualquiera de las circunstancias constitutivas de excepci n conforme a este art culo no podr ser impugnada en relaci n con un contrato si en la respectiva escritura p blica se dej constancias de ellas, siempre que: 1.

6 En el caso del literal b) se haya dado efectivamente al terreno en cuesti n el destino que el contrato se ala. derive la propiedad, ya que las incidencias antiecon micas pueden generarse con el fraccionamiento de cualquier fundo sin importar su naturaleza legal. b) So pena de nulidad absoluta del acto o contrato, no podr llevarse a cabo una actuaci n o negocio alguno del cual resulte la divisi n de un inmueble rural cuyas superficies sean inferiores a la se alada como UAF para el correspondiente municipio por el INCORA. Adicional a lo anterior la regulaci n del suelo rural prevista en los Planes de Ordenamiento Territorial - POT est sujeta y se debe armonizar con normas de superior jerarqu a, las cuales se constituyen en determinantes para la formulaci n y adopci n de los POT, de conformidad con las disposiciones del art culo 10 de la Ley 388 de 1997.

7 Para este caso espec fico, esas determinantes corresponden a legislaciones en materia agraria y ambiental dispuestas principalmente por el Decreto Ley 2811 de 1974 (C digo de Recursos Naturales), la Ley 99 de 1993 (Ley del Medio Ambiente) y la Ley 160 de 1994 (Ley de Reforma Agraria). A continuaci n se describen las disposiciones de dichas Leyes respecto a subdivisi n de predios rurales para fines agrarios y para otros fines: A. Subdivisi n de predios rurales para fines agrarios. La subdivisi n predial rural para fines agrarios es materia de regulaci n de la Ley 160 de 1994 y la Resoluci n No. 41 del 24 de Septiembre de 1996 de la Junta directiva del INCORA (hoy INCODER).

8 (ignoro si esta Resoluci n ha sido modificada). La Ley 160 de 1994, crea el sistema nacional de reforma agraria y desarrollo rural campesino, y establece disposiciones para el manejo de las tierras rurales agrarias, entre las cuales se incluyen las UNIDADES Agr colas FAMILIARES - UAF, como parte de una pol tica agraria que busca promover el acceso progresivo a la propiedad de la tierra de los trabajadores agrarios. Dichas UNIDADES tienen como objetivo la explotaci n familiar de una parcela, requiriendo normalmente del trabajo del propietario y su familia y, constituyen la extensi n m nima en que pueden fraccionarse los predios rurales para su explotaci n agr cola, cuya dimensi n para el respectivo municipio o zona, debe ser determinada por el INCORA (hoy INCODER).

9 Las UNIDADES no pueden ser subdividas en tama os inferiores a los determinados por el INCORA (hoy INCODER) y, est n sometidas a un r gimen de propiedad espec fico, dispuesto en la Ley 160 de 1994. El Art culo 38 de la mencionada Ley dispone que la junta directiva del INCORA indicar los criterios metodol gicos para determinar la unidad agr cola familiar por zonas relativamente homog En desarrollo de dicha disposici n, se expidi la Resoluci n No. 41 del 24 de Septiembre de 1996, por la cual se determinan las extensiones de las UNIDADES Agr colas FAMILIARES , por Zonas Relativamente Homog neas, en los municipios situados en las reas de influencia de las respectivas Gerencias Regionales.

10 Los Art culos 44 y 45 de la Ley 160 de 1994, determinan excepciones para el fraccionamiento de predios en extensiones menores a las determinadas por el INCORA como UNIDADES Agr colas Agrarias, para casos excepcional es tales como: donaciones del propietario para habitaciones campesinas; para fines diferentes a la explotaci n agraria y, para casos de sentencias que declaren la prescripci n adquisitiva del dominio de una posesi n iniciada antes del 29 de diciembre de 1961 y otro derecho nacido con anterioridad a dicha fecha. 2. En el caso del literal c), se haya efectuado la aclaraci n en la escritura respectiva, seg n el proyecto general de fraccionamiento en el cual se hubiere originado.