De verkoopovereenkomst - toelichting

1 1 DE verkoopovereenkomst Deze tekst kan als toelichting gebruikt worden bij het algemeen model van de verkoopovereenkomst , opgenomen op deze website, en is bruikbaar voor de verkoop van zowel gronden, woningen als appartementen in de drie gewesten van dit land. I. INLEIDING 1. Het uitwerken van een veilige verkoopovereenkomst is meer dan ooit het werk geworden van professionelen. Een afgehaspelde overeenkomst, haastig getekend op de keukentafel, is in alle opzichten af te raden, onder meer gelet op de complexiteit van de wetgeving (vooral de nieuwe regionale wetgeving, met voorkooprechten en andere nieuwigheden) en de verminderde sociale controle, waardoor het vertrouwen is afgenomen in de tegenpartij en men zich best maximaal indekt voor diverse al dan niet onvoorziene omstandigheden.

2 Recente wetgeving, waaronder de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening 1, de wetgeving inzake energieprestatie 2 en het bodemsaneringsdecreet 3, heeft de informatieplicht voor partijen en professionele tussenpersonen, en met name voor notarissen en vastgoedmakelaars, sterk in de verf gezet. De bedoeling van deze bijdrage is geenszins een gedragscode voor notarissen en andere professionele tussenpersonen, waaronder vastgoedmakelaars en advocaten, op te stellen. Wel trachten wij een aantal suggesties te formuleren die nuttig kunnen zijn voor de dagelijkse vastgoedpraktijk, waarbij wij uitgaan van een algemeen model van verkoopovereenkomst en systematisch de verschillende clausules zullen bespreken, met aandacht voor een evenwicht tussen beide partijen, zijnde koper en verkoper.

3 Wij starten met een uiteenzetting over de notari le informatieplicht, die aan de grondslag ligt van de verplichtingen voor de notaris. Vele van die verplichtingen rusten uiteraard ook op andere professionele tussenpersonen. 2. De informatieplicht kadert in de ruimere bijstandsplicht van de notaris4. De notaris is ertoe gehouden de partijen die hem vertrouwen schenken bij te staan en raad te geven 5. Deze verplichting, omvattende een onderzoeksplicht 1 Zie , rubriek wetgeving.

4 2 Zie 3 Zie 4 Zie in dit verband de bijzonder verhelderende bijdrage van DENOO, S., "Bijstands- en informatieplicht van de notaris bij de verkoop van een onroerend goed", noot onder Gent, 12 februari 1997, , 1999-2000, 197-200. 5 HARMEL, P. en BOURSEAU, R., Les sources et la nature de la responsabilit civile des notaires, Den Haag, Martinus Nijhoff, 1964, 34. 2 en een informatieplicht in de strikte zin van het woord, is mettertijd door rechtspraak en rechtsleer geconcretiseerd en, de facto, verzwaard.

5 Als grondslag van deze bijstandsplicht werd klassiek het vertrouwen aangehaald dat in de notaris is gesteld door de wetgever door hem met overheidsgezag te bekleden 6. Sedert 1 januari 2000, datum van inwerkingtreding van de wetten van 4 mei 1999 houdende wijziging van de organieke wet op het notarisambt 7, bestaat er nu ook een wettelijke grondslag, te weten het nieuwe artikel 9 1, derde lid, van de notariswet, dat luidt als volgt : "De notaris licht elke partij altijd volledig in over de rechten, verplichtingen en lasten die voortvloeien uit de rechtshandelingen waarbij zij betrokken is en geeft aan alle partijen op onpartijdige wijze raad.

6 " De akte moet de wil der partijen precies weergeven en mag niet dubbelzinnig zijn of de waarheid verbergen die door de partijen gekend moet zijn 8. De notaris moet er zorg voor dragen dat een wettige, geldige en juridisch doeltreffende overeenkomst wordt gesloten; hij kan uiteraard niet instaan voor overeenkomsten die buiten zijn weten om zijn afgesloten in de fase voorafgaand aan de ondertekening van de authentieke akte 9. Bij de voorbereiding van de akte zal de notaris, in het kader van zijn bijstandsplicht, een reeks opzoekingen doen en zowel aan derden als aan partijen bepaalde vragen stellen.

7 Hij zal daarbij iedere partij tegen valse of verkeerde verklaringen van de wederpartij beschermen 10. Hiertoe zal hij de verklaringen van partijen naar best vermogen verifi ren. Op professionele tussenpersonen rust een plicht tot het verzamelen en doorgeven van correcte informatie. Anderzijds hebben partijen een mededelingsplicht 11. Beide verplichtingen vullen elkaar aan 12. Op de koper rust ook een onderzoeksplicht. Het is zeker niet te veel gevraagd van de koper te verwachten dat hij een aantal gegevens verzamelt die hij op het gemeentehuis kan vinden 13.

8 Zo verkegen de kopers ook geen vernietiging van de verkoop wegens bedrog omdat zij zelf geen moeite hadden gedaan de kwaliteit na te gaan van hun grond, gesitueerd 6 DE PAGE, H., Trait l mentaire de droit civil belge, VII, Brussel, Bruylant, 1972, 647. 7 , 1 oktober 1999. 8 HARMEL, P. en BOURSEAU, R., , 196. 9 Gent, 26 november 1987, Rev. Not. B., 1988, 538, noot, T. Not., 1992, 78. 10 VANHALEWYN, C., De burgerlijke aansprakelijkheid van de notaris.

9 Tien jaar Belgische rechtspraak (1980-1989), Altoria, 1991, 67. 11 DE BOECK, A., Informatierechten en plichten bij de toestandkoming en uitvoering van overeenkomsten, Antwerpen, Intersentia, 2000, 36 12 Zie in dit verband : X., Onroerend goed in de praktijk, Kluwer, afl. 123 (april 2001), 136-159. 13 CARETTE, A., "De informatieplicht uit het Decreet houdende organisatie van de ruimtelijke ordening", , 183. 3 boven een perceel waar vroeger aan mijnbouw was gedaan en gesignaleerd door de notaris 14.

10 Wij vatten thans de analyse aan van de diverse clausules die een veilige verkoopovereenkomst zou moeten bevatten. II. DE PARTIJEN 3. De verkoopovereenkomst verbindt zowel koper als verkoper. De hoofdverplichting van de koper bestaat in het betalen van de prijs (art. 1650 ), terwijl de verkoper moet instaan voor de levering van het goed met vrijwaring tegen verborgen gebreken en tegen uitwinning (art. 1604 ). Elke overeenkomst waarbij in Belgi gelegen onroerende goederen in eigendom of in vruchtgebruik worden overgedragen dient binnen de vier maanden te worden geregistreerd (art.)