Die Wertermittlung bei Hotelimmobilien und Gastro Immobilien

1 Let others talk about success . and get on top with us! Sarnen & Z rich . Wien . M nchen . Budapest . London . Palma . Mailand .. Lyon . Kiev . Shanghai . Vancouver . Osaka INTERNATIONALE UNTERNEHMENSBERATUNG F R HOTELLERIE, GASTRONOMIE, KONFERENZZENTREN, DESTINATIONEN, THERMEN, KLINIKEN & KURBETRIEBE, SPORT- & FREIZEITANLAGEN, INFRASTRUKTUREINRICHTUNGEN. TOURISMUS-, FREIZEITANLAGEN & EKZ-PROJEKTENTWICKLUNG . PROJEKT- & OBJEKTMANAGEMENT . FACHMAKLER F R HOTELS & FREIZEITIMMOBILIEN, SCHL SSER & LUXUSOBJEKTE, GEWERBE-ENTWICKLUNGSIMMOBILIEN. Die Wertermittlung bei Hotelimmobilien und Gastro Immobilien oder: Was ist (m)ein Hotel / meine Gastro Immobilie im Verkauf eigentlich wert?

2 Die international f hrende Tourismusberatung ASPI AG und der f hrende Hotelmakler ASP Global Hotel Brokers geben hier einige Tipps, praktische Beispiele und einfache Bewer- tungsmethoden um eine sehr vereinfachte Wertermittlung f r ein selbst betriebenes Hotel / Gastgewerbeimmobilie selbst durchzuf hren, damit man auch eine Vorstellung davon hat, was auf einen zukommen wird. Wann sind Unternehmenswertfeststellungen erforderlich? Die Bewertung und Werteinsch tzung von Hotelimmobilien ist eine besonders heikle und schwierige Materie, da gerade bei eigent mergef hrten Hotels sehr viele Emotionen aufgrund der oft jahrzehntelangen Aufbau- und Entwicklungsarbeit in die eigene Hotelimmobilie das Bild stark subjektivieren und verzerren!

3 Das stellt Dkkfm. Hubert Auer als einer der Gr nder und Senior- Consultant bei Auer, Springer & Partner in seiner t glichen Arbeit mit Hoteleigent mern laufend fest. Die internationale Tourismusberatung ASPI (Auer/Springer/Partner/International - ) wurde 1983 gegr ndet und verf gt ber zahlreiche Gesch ftsstellen in verschiede- nen L ndern. Im Laufe von ber 30 Jahren wurden tausende Machbar-keitsgutachten / Feasibilty Studies f r Hotelprojekte / Erweiterungen, Wertgutachten f r Hotels, Standortgutachten, Marketinggutachten, etc. f r Kunden in ber 50 L ndern geschrieben und viele sehr namhafte regi- onale, nationale und internationale Hotels, Hotelketten, Hotelinvestoren ber viele Jahrzehnte in vie- len Bereichen erfolgreich begleitet.

4 Oft wurden Hotels und Gastgewerbebetriebe von der Gr n- dung, ber den Aufbau, bis hin zur Hochbl te des Betriebes und schlie lich zum Verkauf und der bergabe des Hotels in neue H nde ber zwei, oder manchmal gar drei Generationen erfolgreich begleitet. Der Wert, bzw. der tats chlich zu erzielende Verkaufspreis des eigenen Hotels wird von den Hoteli- ers und Unternehmern h ufig deutlich bersch tzt, weil sie dazu neigen, von der F lle der m gli- chen Wertans tze (Bilanzwert, Feuerversicherungswert, Sch tzwert, Substanzwertgutachten, Neu- bauwert, Preis pro Zimmer, etc.) immer jenen heranzuziehen, der ihr Verm gen m glichst optimis- tisch darstellt.

5 Die Stunde der Wahrheit kommt jedoch sp testens dann, wenn ein tats chlicher Verkauf durchgef hrt, ein Beteiligungspartner gefunden oder ein Objekt einer Bank als Besicherung angeboten werden soll. Bei rund touristischen Unternehmen, die derzeit alleine in Deutschland, sterreich, der Schweiz und in Norditalien im Bereich der Hotellerie zur Verf gung stehen, ist der Markt f r Unter- nehmensk ufe und -verk ufe von Hotels, Pensionen, Gasth fen, Appartementh usern und sonstigen Gastgewerbebetrieben sehr stark in Bewegung. Dabei z hlt die Feststellung des Wertes eines Un- ternehmens als Ganzes zu den betriebswirtschaftlichen Herausforderungen.

6 Internationale Tourismusberatung Auer, Springer & Partner - Hotelimmobilien Bewertung - Seite 1. Let others talk about success . and get on top with us! Sarnen & Z rich . Wien . M nchen . Budapest . London . Palma . Mailand .. Lyon . Kiev . Shanghai . Vancouver . Osaka INTERNATIONALE UNTERNEHMENSBERATUNG F R HOTELLERIE, GASTRONOMIE, KONFERENZZENTREN, DESTINATIONEN, THERMEN, KLINIKEN & KURBETRIEBE, SPORT- & FREIZEITANLAGEN, INFRASTRUKTUREINRICHTUNGEN. TOURISMUS-, FREIZEITANLAGEN & EKZ-PROJEKTENTWICKLUNG . PROJEKT- & OBJEKTMANAGEMENT . FACHMAKLER F R HOTELS & FREIZEITIMMOBILIEN, SCHL SSER & LUXUSOBJEKTE, GEWERBE-ENTWICKLUNGSIMMOBILIEN.

7 In den letzten Jahren hat die Bedeutung der Unternehmensbewertung in der Gastronomie und Hotellerie zugenommen. Einerseits suchen Hoteliersfamilien, die einen Betrieb aufgebaut haben und ihn nicht mehr weiterf hren wollen oder k nnen, einen K ufer f r ihre Hotelimmobilie. Manchmal zwingt auch die hohe Fremdkapitallast dazu, sich nach Partnern umzusehen, oder die finanzierende Bank dr ngt auf einen neuen Mit-/Eigent mer. Andererseits suchen ehrgeizige Jungunternehmer, oft auch Quereinsteiger in der Hotellerie nach einer M glichkeit sich selbst ndig zu machen. Die Fest- stellung des Wertes eines Hotels oder eines anderen Gastgewerbebetriebes ist bei dessen Ver u e- rung, beim Ein- oder Austritt von Gesellschaftern, anl sslich von Betriebs bergaben oder Verschmel- zungen und nat rlich auch bei neuen umfangreichen Kreditaufnahmen erforderlich, weil die angebo- tenen Hypotheken als haupts chliche Sicherheit f r die einger umten Kredite herangezogen werden.

8 Dabei legen Inhaber von Hotels und Gastro Immobilien sehr oft eine zu optimistische Einsch tzung des Wertes ihres Unternehmens an den Tag, die sich leider an falschen Ans tzen orientiert. In letzter Zeit wurde auch h ufig von der M glichkeit der Neubewertung anl sslich von Umgr ndungen Ge- brauch gemacht, um Stille Reserven aufzudecken und durch neue Bilanzwerte ein negatives Eigen- kapital auszugleichen. Auch in diesem Fall ist eine objektive Wertfeststellung des Hotels, oder der Gastro Immobilie Basis f r einen neuen Ansatz. Die Welt der Begriffe im Bereich der Hotelimmobilien F r das F hren einer sachlichen Diskussion ist Klarheit ber die Begriffswelt zu schaffen: Verkehrswert (Marktwert) eines Hotels oder Gastgewerbebetriebes: Das ist jener Betrag einer Immobilie, einer Hotelimmobilie / eines Gastgewerbebetriebes, oder eines Unter- nehmens, der am Markt bei einem tats chlichen Verkauf im gew hnlichen Gesch ftsverkehr - ohne R ck- sicht auf ungew hnliche oder pers nliche Verh ltnisse erzielt werden kann.

9 Dieser Wertansatz f r Hotels und Gastro Immobilien ist f r K ufer und Verk ufer sowie f r Banken als Besicherungsbasis heranzuziehen. Wiederbeschaffungswert eines Hotels oder Gastgewerbebetriebes: Das ist der Wert, zu dem Gegenst nde des Anlage- und Umlaufverm gens eines Hotels, bzw. einer Gastro Immobilie wieder beschafft werden k nnen. Dieser Ansatz dient vorwiegend f r Zwecke der Feuerversiche- rung und ist f r die Feststellung des Wertes von Unternehmen wenig hilfreich. Substanzwert eines Hotels oder Gastgewerbebetriebes: Die Verm genssubstanz umfasst die wichtigen Produktionsfaktoren des Unternehmens und bestimmt die Kapazit t, mit der Waren und Dienstleistungen produziert werden k nnen.

10 Der Wert eines Hotels wird auf Basis der Bruttogeschossfl che oder der Kubatur und der zur Verf gung stehenden Grundfl che bestimmt. Die Substanzwertmethode eignet sich nur beschr nkt zur Wertfeststellung von Hotelimmobilien . Der Sub- stanzwert ist allenfalls als Hilfswert von Bedeutung, um eine Situation in Betracht zu ziehen, wo die Liquida- tion des Unternehmens eine denkbare Alternative darstellt. Der Zerschlagungswert bei mangelnder Rentabili- t t stellt daher die Untergrenze einer m glichen Wertermittlung dar. Internationale Tourismusberatung Auer, Springer & Partner - Hotelimmobilien Bewertung - Seite 2.