DIREITOS E OBRIGAÇÕES LEGAIS DE PREFERÊNCIA NO NOVO …

1 Lu s Miguel Monteiro Assistente-estagi rio da Faculdade de Direito de Lisboa DIREITOS E OBRIGA ES LEGAIS DE PREFER NCIA NO novo regime JUR DICO DO arrendamento urbano (RAU) LISBOA 1992 Aos meus pais ABREVIATURAS UTILIZADAS Ac. - Acord o BMJ - Boletim do Minist rio da Justi a C. CIV. - C digo Civil CJ - Colect nea de Jurisprud ncia C D. NOTARIADO - C digo do Notariado C D. REG. PREDIAL - C digo do Registo Predial COL. OF. - Colec o Oficial CPC - C digo de Processo Civil CSC - C digo das Sociedades Comerciais CTF - Ci ncia e T cnica Fiscal DEC. - Decreto DL - Decreto-Lei LCCT - regime jur dico da cessa o do contrato individual de trabalho e da celebra o e caducidade do contrato a termo, aprovado pelo Decreto-Lei n 64-A/89, de 27 de Fevereiro LCT - regime jur dico do contrato individual de trabalho, aprovado pelo Decreto-Lei n 49408, de 24 de Novembro de 1969 RAU - regime do arrendamento urbano , aprovado pelo Decreto-Lei n 321-B/90, de 15 de Outubro RDES - Revista de Direito e de Estudos Sociais REL - Rela o (Tribunal da) RLJ - Revista de Legisla o e de Jurisprud ncia R.

2 O. A. - Revista da Ordem dos Advogados REV. TRIB. - Revista dos Tribunais STJ - Supremo Tribunal de Justi a INTRODU O 1. No es pr vias. Fixa o de terminologia. 2. Figuras afins da prefer ncia. 3. Classifica o dos DIREITOS de prefer ncia. PRIMEIRA PARTE 1 4 A RELA O JUR DICA DE PREFER NCIA 2 5 3 SEGUNDA PARTE A PREFER NCIA NA RELA O DE arrendamento urbano CAP TULO PRIMEIRO: PARTE GERAL 1. Elenco dos DIREITOS de prefer ncia emergentes da rela o jur dica de arrendamento .

3 2. Natureza jur dica do direito a novo arrendamento . 3. Ratio das prefer ncias LEGAIS . CAP TULO SEGUNDO: PREFER NCIAS A QUE A QUALIDADE DE ARRENDAT RIO D LUGAR 1. Direito de prefer ncia na compra e venda ou da o em cumprimento do local arrendado. Antecedentes LEGAIS . 2. Titularidade do direito de prefer ncia. Titularidade do direito de prefer ncia (cont.). A quest o do subarrendat rio. Titularidade do direito de prefer ncia (concl.). A aliena o a outro preferente. 3. Formas de transmiss o da propriedade que d o origem prefer ncia. Transmiss o de direito real diferente da propriedade.

4 Aliena o de quotas. Aliena o do quinh o heredit rio. 4. Objecto submediato do neg cio translativo. O conceito de local arrendado . 5. Requisitos do direito de prefer ncia. Antiguidade superior a um ano do contrato de arrendamento . Requisitos do direito de prefer ncia (cont.). A subsist ncia do contrato de arrendamento . CAP TULO TERCEIRO: PREFER NCIAS A QUE A CONVIV NCIA COM O ARRENDAT RIO E A QUALIDADE DE SUBARRENDAT RIO D O LUGAR 1. Direito de prefer ncia na compra do local arrendado. Antecedentes LEGAIS . 2. Titularidade do direito de prefer ncia. Titularidade do direito de prefer ncia (cont.)

5 O arrendat rio. 3. Transmiss o da propriedade do local arrendado. 4. Objecto submediato da venda. 5. Requisitos do direito de prefer ncia. O direito a novo arrendamento . Requisitos do direito de prefer ncia (cont.). A efic cia do subarrendamento. Requisitos do direito de prefer ncia (concl.). Pretens o do exerc cio do direito a novo arrendamento . CAP TULO QUARTO: PREFER NCIAS A QUE A QUALIDADE DE SENHORIO D LUGAR 1. Direito de prefer ncia no trespasse por venda ou da o em cumprimento do estabelecimento comercial. Antecedentes LEGAIS . O trespasse do estabelecimento.

6 A venda ou da o em cumprimento do estabelecimento. A situa o posterior ao exerc cio da prefer ncia. 2. Direito de prefer ncia no arrendamento para exerc cio de profiss o liberal. 1. NO ES PR VIAS. FIXA O DE TERMINOLOGIA O direito de prefer ncia atribui ao respectivo titular prioridade ou primazia na celebra o de determinado neg cio jur dico, desde que ele manifeste vontade de o realizar nas mesmas condi es (tanto por tanto) que foram acordadas entre o sujeito vinculado prefer ncia e um terceiro (1). Do lado passivo encontra-se a obriga o de proporcionar a certa pessoa - com prioridade sobre qualquer outra - a possibilidade de participa o em certo contrato que se decida celebrar (2).

7 Sin nimos de prefer ncia, como retracto ou tanteio (este traduzindo a ideia de aquisi o tanto por tanto) s o de utiliza o corrente. Era usual designar por direito de op o a prefer ncia exercida pelo senhorio directo na extinta enfiteuse (podia optar entre continuar a receber o laud mio ou o foro , consentindo na aliena o do dom nio til, ou adquirir este). Durante os trabalhos preparat rios do C digo Civil de 1867 foi deliberada a sua substitui o, na linguagem legal, pela express o prefer ncia . O substantivo preemp o empregue para descrever situa es de prefer ncia na compra e venda. Com id ntico sentido utilizam determinados autores o termo prela o (3), ao contr rio de quem o faz para descrever a prefer ncia exercida sobre coisas(4) ou para aludir s figuras emergentes da antiga avoenga , como o direito de prefer ncia na aliena o do quinh o heredit rio (C.)

8 Civ., art. 2130 )(5). O legislador (CPC, arts. 912 a 915 ), designa por remi o a faculdade, t pica da prefer ncia, que permite ao c njuge, descendentes e ascendentes do executado recuperar bens adjudicados ou vendidos. Este , ali s, o primeiro dos DIREITOS de prefer ncia (CPC, art. 914 )(6). No mbito do presente estudo, utilizar-se- o prioritariamente as express es prefer ncia e, no sentido assinalado, preemp o. Noutro plano, cumpre assinalar o emprego corrente da express o em an lise com o sentido gen rico de prioridade ou primazia, abrangendo deste modo situa es d spares. Assim, aparece ami de como sin nimo de preval ncia, designando a primazia de certos DIREITOS sobre outros(7).

9 A express o surge igualmente no C digo Civil para exprimir a prioridade na satisfa o de determinados cr ditos (arts. 666 , 686 , 822 e 2070 ) e, na mesma sede, utilizada para apontar crit rios de escolha de determinadas pessoas (arts. 2080 , 2081 , 2134 e 2135 ). Ainda neste comp ndio surgem as atribui es preferenciais (ep grafe da Sec o que compreende os arts. 2103 -A a C). O C digo das Sociedades Comerciais atribui aos accionistas prefer ncia na subscri o de novas ac es ou obriga es (arts. 367 /1 e 458 /1)(8). Por seu turno, o DL 420/76, de , referia-se ao direito de prefer ncia a novo arrendamento (art. 1 /1)(9).

10 2. FIGURAS AFINS DA PREFER NCIA De entre os diversos institutos pr ximos da realidade em an lise, destacam-se, pela import ncia e dificuldade na distin o, o Contrato-Promessa unilateral sujeito condi o suspensiva do promitente decidir celebrar o contrato prometido (concretamente, o seu objecto imediato) e a figura da Venda a Retro(10). Quanto primeira figura, cumpre salientar que as maiores dificuldades surgem na distin o entre Contrato-Promessa e Pacto de Prefer ncia; os DIREITOS LEGAIS de prefer ncia mais dificilmente se confundir o com o objecto daquele contrato(11). Por outro lado, h mesmo quem negue a possibilidade de assun o de tal promessa, por n o fazer sentido afirmar que algu m se obriga a celebrar certo contrato quando tal dever depende do livre arb trio de quem se obrigou(12).