Direzione Regionale del Friuli Venezia Giulia Ufficio ...

1 Direzione Regionale del Friuli Venezia Giulia Ufficio fiscalit LE LOCAZIONI IMMOBILIARI (linee guida) Relazione a cura del dott. Stefano SIBELJA Funzionario Ufficio Fiscalit Agenzia delle Entrate - Direzione Regionale del FVG Novembre 2007 2 INDICE PREMESSA ..3 PARTE PRIMA ..4 1. LA REGISTRAZIONE DEI contratti DI locazione ..4 2. LA DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI ANTE LUGLIO (SEGUE) E DURANTE L ORIGINARIA STESURA DEL DECRETO BERSANI ..6 3. LE NOVIT IN TEMA DI LOCAZIONI IMMOBILIARI A SEGUITO DEL DECRETO BERSANI. PREMESSA ..7 LOCAZIONI (ED AFFITTI) DI AREE E TERRENI ..8 NOZIONE DI AREA FABBRICABILE ..8 4. LOCAZIONI DI IMMOBILI (FABBRICATI) ABITATIVI.

2 9 A) REGIME IN VIGORE SINO AL 3 LUGLIO 2006 (ANTE N. 223/2006)..9 B) REGIME IN VIGORE DAL 4 LUGLIO 2006 (POST N. 223/2006) ..10 C) REGIME IN VIGORE DAL 1 GENNAIO 2007 (POST L. N. 296/2006)..11 5. LOCAZIONI DI IMMOBILI (FABBRICATI) STRUMENTALI ..12 A) REGIME IN VIGORE SINO AL 3 LUGLIO 2006 (ANTE N. 223/2006)..12 B) REGIME IN VIGORE DAL 4 LUGLIO 2006 ALL 11 AGOSTO 2006 (POST N. 223/2006)..13 C) REGIME IN VIGORE DAL 12 AGOSTO 2006 (POST L. N. 248/2006)..13 (SEGUE) AMBITO DI APPLICAZIONE DELLE NOVIT IN TEMA DI IMMOBILI LA NORMA TRANSITORIA CONTENUTA NELLA LEGGE FINANZIARIA 2007 ..16 PARTE SECONDA ..18 6. LOCAZIONI D AZIENDA ..18 7. LOCAZIONI OBBLIGHI DI RETTIFICA IN SEDE DI APPLICAZIONE DEL DECRETO LEGGE ..20 IMMOBILI IMMOBILI 3 Premessa La disciplina delle locazioni di immobili stata interessata, negli ultimi tempi, da un susseguirsi di interventi novellatori a partire dal luglio del 2006 e sino alla entrata in vigore della Legge Finanziaria 2007 (L.

3 27 dicembre 2006 n. 296). Prima di entrare nel merito della questione conviene evidenziare come la materia si presenti alquanto complessa, per il fatto che le norme di riferimento si rinvengono non soltanto nelle singole leggi di imposta ma anche in numerosi interventi extravaganti contenuti nelle leggi finanziarie di questi ultimi anni e nei relativi collegati. In particolare si possono ricordare le seguenti disposizioni: - art. 1, commi da 341 a 346, L. 30 dicembre 2004, n. 311 della L. 30 dicembre 2004, n. 311 (Legge Finanziaria 2005) riguardanti l imposta di registro e le imposte dirette e relative al canone minimo di locazione da dichiarare in atto al fine di evitare ulteriori liquidazioni o accertamenti da parte dell Ufficio , nonch l obbligo di registrazione, a pena di nullit , per i contratti di locazione di unit immobiliari, ovvero di loro porzioni, comunque stipulati.

4 - art. 35, commi da 8 a 10-sexies, 4 luglio 2006, n. 223 (conv. L. 4 agosto 2006, n. 248: Decreto Bersani) per quanto concerne la tassazione ai fini della imposizione indiretta delle locazioni di immobili; - art. 1 L. 27 dicembre 2006, n. 296 (Legge Finanziaria 2007) la quale ha nuovamente previsto l assoggettamento ad IVA di alcune locazioni di immobili ad uso abitativo che, fino al 31 dicembre 2006, erano soggette al regime di esenzione (comma 330), nonch ha introdotto una norma transitoria volta a salvare il trattamento fiscale applicato alle operazioni immobiliari effettuate fra il 4 luglio e l 11 agosto 2006 dalle conseguenze della mancata convalida, in sede di conversione, di alcune disposizioni del n.

5 233/2006 (comma 292). Ci posto la finalit del presente elaborato quella di fornire delle linee guida in materia di operazioni immobiliari che siano di ausilio sia al personale delle Agenzie fiscali sia gli operatori del settore nella individuazione della corretta applicazione della normativa fiscale. 4 PARTE PRIMA 1. La registrazione dei contratti di locazione A seguito delle novit apportate dalla Legge Finanziaria 2005, i contratti di locazione di unit immobiliari, ovvero di loro porzioni, comunque stipulati sono soggetti all obbligo di registrazione, a pena di nullit . Obbligati a richiedere la registrazione sono: - le parti contraenti per le scritture private non autenticate e per i contratti verbali (ovvero: il proprietario (locatore), l inquilino (locatario) e gli agenti immobiliari); - i notai e gli altri pubblici ufficiali , per i contratti redatti in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata.

6 - gli impiegati dell Amministrazione finanziaria e gli appartenenti al Corpo della Guardia di Finanza , qualora rilevino la mancata registrazione di un atto ( registrazione d Ufficio ). Gli atti pubblici e le scritture private autenticate devono essere registrati presso l Ufficio nella cui circoscrizione territoriale risiede il pubblico ufficiale obbligato a richiedere la registrazione, mentre la registrazione delle scritture private non autenticate pu essere eseguita da qualsiasi Ufficio periferico dell Agenzia delle Entrate. Inoltre la registrazione degli atti che vi sono soggetti in termine fisso deve avvenire antro 20 giorni dalla data dell atto, mentre per i contratti locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato il termine (per il versamento dell imposta e per la registrazione) di 30 giorni.

7 In questo senso la circ. Min. Fin. 16 novembre 2000, n. 207/E, punto rileva che per i contratti di locazione e affitto di beni immobili seguendo l art. 17, comma 1, l imposta di registro deve essere versata, anzich entro venti, entro trenta giorni dalla data dell atto stesso. Siccome il suddetto termine superiore a quello di venti giorni, indicato dall art. 13 del per la registrazione degli atti in termine fisso, si ritiene che per i contratti di locazione e affitto di beni immobili anche il termine per la registrazione di trenta giorni considerato che il successivo art. 16, comma 1, dispone che la registrazione eseguita previo pagamento dell imposta . Il soggetto che chiede la registrazione deve quindi presentare all Ufficio del registro due originali ovvero un originale e una fotocopia (con una marca da bollo ogni 4 facciate) e deve aver preventivamente pagato l imposta dovuta.

8 5 Il versamento del tributo pu essere effettuato direttamente da parte del soggetto obbligato mediante mod. F23, ovvero telematicamente avvalendosi di soggetti delegati ovvero degli incaricati della trasmissione telematica di cui all art. 3, comma 3, n. 322/1998 (art. 5, comma 1, 05 ottobre 2001, n. 404; circ. Agenzia Entrate 16 novembre 2006 n. 33/E, punto 8). La Legge Finanziaria 2007 ha introdotto ulteriori incombenze per quanto concerne gli agenti di mediazione immobiliare, per i quali ora previsto l obbligo di procedere alla registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attivit (art. 10, comma 1, lett. d-bis, n. 131/86). Gli intermediari immobiliari, inoltre, sono obbligati in solido, con le parti contraenti, al pagamento dell imposta di Registro per le predette scritture private stipulate a seguito dell attivit di mediazione (art.)

9 57, comma 1-bis, n. 131/86). 2. La disciplina delle locazioni di immobili ante luglio 2006 L art. 10, comma 1, n. 8, 26 ottobre 1972, n. 633, nella formulazione vigente anteriormente alla data di entrata in vigore del 4 luglio 2006, n. 233 (avvenuta il 4 luglio 2006) statuiva che sono esenti dall imposta (IVA) le locazioni non finanziarie e gli affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di terreni e aziende agricole, di aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria, ed i fabbricati, comprese le pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati, esclusi quelli strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni e quelli destinati ad uso di civile abitazione locati dalle imprese che li hanno costruiti per la vendita.

10 In forza di tale normativa il regime di esenzione dall IVA dei contratti di locazione riguardava solo alcune ipotesi aventi ad oggetto: - terreni ed aziende agricole; - aree non edificabili diverse da quelle adibite a parcheggi; - fabbricati o porzioni di fabbricati a destinazione abitativa; Peraltro, per quanto concerneva la locazione di fabbricati a destinazione abitativa c era la previsione, anche per tale tipologia di immobili, di alcune eccezioni (Circ. Agenzia Entrate 4 agosto 2006, n. 27/E, Premessa) 6 Pi nello specifico, ai sensi dell art. 10, comma 1, n. 8), n. 633/972, nella formulazione in vigore fino al 3 luglio 2006, erano imponibili all IVA le seguenti prestazioni (Circ. Agenzia Entrate 4 agosto 2006, n. 27/E, punto 1): - le locazioni finanziarie di qualsiasi tipologia di immobile, sia di tipo residenziale che di tipo diverso; locazioni o affitti di fabbricati (o di porzioni di fabbricati) residenziali posti in essere dalle imprese che li avevano costruiti per la vendita; locazioni e affitti di fabbricati strumentali ( per natura ) non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (identificati catastalmente nelle categorie B, C, D, E ed A10); locazione e affitti di aree destinate a parcheggio di veicoli e di aree con destinazione edificabile in base alle previsioni degli strumenti urbanistici.