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DISEÑO DE UN MODELO DE NEGOCIO INMOBILIARIO CON …

DISE O DE UN MODELO DE NEGOCIO INMOBILIARIO CON ASESOR AS ESTRUCTURALES Y ADECUACION DE ESPACIOS INTERIORES EN BOGOT PRESENTADO POR: LILI JOHANNA CRIOLLO VIVAS - 505650 MARIA CARMENZA SAENZ MORA - 503411 UNIVERSIDAD CAT LICA DE COLOMBIA FACULTAD DE INGENIER A PROGRAMA INGENIER A CIVIL BOGOT 2018 DISE O DE UN MODELO DE NEGOCIO INMOBILIARIO CON ASESOR AS ESTRUCTURALES Y ADECUACION DE ESPACIOS INTERIORES EN BOGOT PRESENTADO POR: LILI JOHANNA CRIOLLO VIVAS - 505650 MARIA CARMENZA SAENZ MORA - 503411 TRABAJO DE GRADO DIRECTOR IMSC. MBA. MART N EDUARDO ESPITIA NERY UNIVERSIDAD CAT LICA DE COLOMBIA FACULTAD DE INGENIER A PROGRAMA INGENIER A CIVIL BOGOT 2018 Nota de aceptaci n: _____ _____ _____ _____ _____ MART N EDUARDO ESPITIA NERY Firma director de proyecto _____ Firma de jurado DEDICATORIA El presente trabajo est dedicado primeramente a Dios, que es quien nos da la sabidur a y nos gu a en cada paso que damos.

Figura 21. Estructura general – Viviendas financiadas (unidades) II trimestre de 2018... 113 Figura 22. Variación anual del valor de los créditos entregados para compra de vivienda (precios constantes) Total nacional II trimestre (2017 – 2018) ..... 114 Figura 23.

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1 DISE O DE UN MODELO DE NEGOCIO INMOBILIARIO CON ASESOR AS ESTRUCTURALES Y ADECUACION DE ESPACIOS INTERIORES EN BOGOT PRESENTADO POR: LILI JOHANNA CRIOLLO VIVAS - 505650 MARIA CARMENZA SAENZ MORA - 503411 UNIVERSIDAD CAT LICA DE COLOMBIA FACULTAD DE INGENIER A PROGRAMA INGENIER A CIVIL BOGOT 2018 DISE O DE UN MODELO DE NEGOCIO INMOBILIARIO CON ASESOR AS ESTRUCTURALES Y ADECUACION DE ESPACIOS INTERIORES EN BOGOT PRESENTADO POR: LILI JOHANNA CRIOLLO VIVAS - 505650 MARIA CARMENZA SAENZ MORA - 503411 TRABAJO DE GRADO DIRECTOR IMSC. MBA. MART N EDUARDO ESPITIA NERY UNIVERSIDAD CAT LICA DE COLOMBIA FACULTAD DE INGENIER A PROGRAMA INGENIER A CIVIL BOGOT 2018 Nota de aceptaci n: _____ _____ _____ _____ _____ MART N EDUARDO ESPITIA NERY Firma director de proyecto _____ Firma de jurado DEDICATORIA El presente trabajo est dedicado primeramente a Dios, que es quien nos da la sabidur a y nos gu a en cada paso que damos.

2 A mi Esposo Frank Alex Ramos Camargo, quien ha estado en cada momento para m desde el primer d a de novios y cuando he querido desfallecer me ha animado a seguir o no desmayar. Gracias a l hoy puedo decir que he culminado este sue o. A mis hijos Stephany y Sebasti n a mis padres Evaristo S enz y Elba Mora, cada una de las personas que han estado presente en este proceso. Yo Lili Criollo les dedico mi esfuerzo a las dos personas m s importantes en mi vida, a mi padre quien con su comprensi n y amor me ha sabido escuchar y comprender, quien me ha sabido dar ejemplo como persona, amigo e incluso como jefe. A mi hija Samantha Castro quien se convirti en un gran apoyo e incentivo en mi vida, quien a pesar de su corta edad me ense a cada d a a ser mejor persona. AGRADECIMIENTOS Yo Lili Criollo principalmente le doy gracias al se or Wilson Criollo y a la se ora Liliana Vivas, quienes son mis padres, que con su sacrificio, compresi n y dedicaci n me han brindado los mejores momentos a lo largo de mi vida, por ser esas personas ejemplares, al joven Fabio Criollo quien, a pesar de ser mi hermano, tambi n ha sido una persona incondicional y quien ha hecho que de lo mejor de m en todos estos a os de carrera.

3 Al se or William Castro, quien como hombre me ense a valorar cada una de las cosas con las que cuento hoy en d a y especialmente a la peque a Samantha Castro quien es la personita que me motiva cada d a y quien me acompa a desde hace poco. A mi compa era Carmenza S enz, quien me acompa a desde hace unos semestres en este arduo trabajo, y quien con paciencia y dedicaci n me ha sabido aconsejar y ser una mano amiga. Yo Mar a Carmenza S enz Mora, quiero agradecer hoy m s que nunca a mi esposo, a mis hijos, a mis padres, mis hermanos, y a cada una de las personas que de una u otra manera aportaron su grano de arena para que este sue o se hiciera realidad. Gracias a la sra Ana Moya, quien dedic parte de su tiempo en cuidar de mis hijos para que yo pudiese dedicarme a sacar esta carrera adelante, gracias profe por su esfuerzo y dedicaci n para con mis hijos los cuales cuido como suyos.

4 A Lili Johanna Criollo, compa era de tesis, amiga y socia de la empresa que al empezar este proyecto lo vimos como una idea, un sue o, pero hoy podemos decir que es realidad. TABLA DE CONTENIDO RESUMEN .. 133 PALABRAS CLAVES .. 144 ABSTRACT .. 144 KEYWORDS .. 155 INTRODUCCI N .. 166 ANTECEDENTES .. 188 JUSTIFICACI N .. 222 PLANTEAMIENTO Y FORMULACI N DEL PROBLEMA .. 255 OBJETIVOS .. 266 GENERAL .. 266 ESPEC FICOS .. 26 1. MARCO TE RICO .. 277 EMPRENDIMIENTO .. 30 PLAN DE NEGOCIOS .. 30 PESTEL .. 311 FACTOR POL TICO .. 311 SECTOR ECON MICO .. 333 FACTOR SOCIO-CULTURAL .. 39 FACTOR TECNOL GICO .. 41 FACTOR 43 FACTOR LEGAL .. 466 PORTER COMO ESTRATEGIA .. 48 CONSTITUCI N DE EMPRESA Y ASPECTOS LEGALES .. 509 FUERZAS COMPETITIVAS .. 533 AN LISIS DE MERCADO .. 588 MERCADEO .. 588 FACTORES B SICOS DEL MERCADO .. 599 TIPOS DE MERCADOS .. 60 SEGMENTACI N DE MERCADOS .. 611 INVESTIGACI N DE MERCADOS.

5 622 T CNICAS DE INVESTIGACI N DE MERCADO .. 634 AN LISIS FINANCIERO .. 666 MERCADO DE DINERO .. 677 MERCADO DE CAPITAL .. 677 FINANZAS .. 688 AN LISIS T CNICO DE 744 QU ES UNA INMOBILIARIA? .. 744 MODELO DE NEGOCIO .. 799 ASESORIA ESTRUCTURAL .. 80 2. METODOLOG A .. 83 PLAN DE NEGOCIOS .. 844 PESTEL .. 844 FACTOR POL TICO .. 844 SECTOR ECON MICO .. 855 FACTOR SOCIO-CULTURAL .. 877 FACTOR TECNOL GICO .. 887 FACTOR 888 FACTOR LEGAL .. 888 PORTER COMO ESTRATEGIA .. 888 CONSTITUCI N DE EMPRESA Y ASPECTOS LEGALES .. 888 FUERZAS COMPETITIVAS .. 899 AN LISIS DE MERCADO .. 900 MERCADEO .. 900 FACTORES B SICOS DEL MERCADO .. 91 INVESTIGACI N DE MERCADOS .. 91 PLAN FINANCIERO .. 91 3. RESULTADOS .. 92 PLAN DE NEGOCIOS .. 92 MISI N .. 92 VISI N .. 92 ACTIVIDADES DEL PLAN DE OPERACI N .. 92 PLAN ORGANIZATIVO Y DE RRHH .. 93 PESTEL .. 96 FACTOR POL TICO .. 96 SECTOR ECON MICO .. 99 FACTOR SOCIO-CULTURAL.

6 115 FACTOR TECNOL GICO .. 116 FACTOR 117 FACTOR LEGAL .. 118 PORTER COMO ESTRATEGIA .. 120 CONSTITUCI N DE EMPRESA Y ASPECTOS LEGALES .. 120 FUERZAS COMPETITIVAS .. 123 AN LISIS DE MERCADO .. 1299 MERCADEO .. 1300 FACTORES B SICOS DEL MERCADO .. 130 INVESTIGACI N DE MERCADOS .. 131 PLAN DE NEGOCIO .. 141 FLUJO DE CAJA PROYECTADO A CINCO (5) A OS.. 145 CONCLUSIONES .. 152 BIBLIOGRAFIA .. 153 ANEXOS .. 160 TABLA DE FIGURAS Figura 1. Financiaci n de vivienda.. 20 Figura 2. Confianza del consumidor.. 23 Figura 3. Organizaci n marco te rico .. 28 Figura 4. Matriz Ansoff .. 49 Figura 5. Las 5 fuerzas de Porter .. 54 Figura 6. Organizaci n Metodolog a .. 83 Figura 7. Inflaci n al consumidor.. 97 Figura 8. Producto Interno Bruto.. 98 Figura 9. Producto Interno Bruto.. 100 Figura 10. PIB de los sectores.. 100 Figura 11. Inflaci n y Meta de Inflaci n.. 102 Figura 12. Devaluaci n nominal y real .. 102 Figura 13. IPC.. 104 Figura 14.

7 Tasa global de participaci n, ocupaci n y desempleo.. 105 Figura 15. Componentes de la cuenta corriente Millones de d lares y porcentaje del PIB trimestral 2013-2018.. 107 Figura 16. Cifras como porcentaje % del PIB .. 107 Figura 17. Factores que inciden en la capacidad de compra.. 108 Figura 18. Indicador de deuda sobre ingreso DSI= (Saldo de la deuda4 /Ingreso agregado anual) - (Cifras en %) .. 109 Figura 19. Plazo medio para pago de cuota inicial (meses).. 110 Figura de los cr ditos entregados para la compra de vivienda por tipo (miles de millones de pesos constantes) Total nacional II trimestre ( 2017 - 2018) .. 112 Figura 21. Estructura general Viviendas financiadas (unidades) II trimestre de 2018 .. 113 Figura 22. Variaci n anual del valor de los cr ditos entregados para compra de vivienda (precios constantes) Total nacional II trimestre ( 2017 2018) .. 114 Figura 23. Organigrama de la empresa .. 119 Figura 24. Estratos vs Manzanas en Bogot.

8 129 Figura 25. Tabla: Unidades de vivienda iniciadas. A o corrido a agosto desde el a o 2016 - 2018 .. 132 Figura 26. Inversi n de los hogares en vivienda (Cifras en billones de pesos constantes) .. 133 Figura 27. Unidades de vivienda lanzadas. A o corrido en Agosto 2016 - 2018 .. 134 Figura 28. Unidades de vivienda vendidas. A o corrido a Agosto 2016 2018.. 135 Figura 29. Unidades de vivienda en oferta. Agosto 2016 - 2018 .. 136 Figura 30. Unidades de vivienda en oferta. Agosto 2016 - 2018 .. 137 Figura 31. Precios de viviendas nuevas por upz en Bogot .. 138 Figura 32. ndice de precios de viviendas nuevas en Bogot .. 139 TABLA DE TABLAS Tabla 1. Tipos de mercados .. 61 Tabla 2. Diferencias entre investigaci n cualitativa y cuantitativa .. 65 Tabla 3. Tipos de clientes.. 128 Tabla 4. Tablero de indicadores consolidado .. 140 Tabla 5. Caracterizaci n producto INMOBILIARIO por rango de precio.. 141 Tabla 6. CAP INSTALADA SERVICIOS.

9 143 Tabla 7. CAPEX .. 143 Tabla 8. Capacidad de trabajo inicial.. 144 Tabla 9. Par metros base .. 145 Tabla 10. Capacidad instalada de servicios .. 146 Tabla 11. Comisi n por compra y venta .. 146 Tabla 12. Costo venta .. 147 Tabla 13. Gastos de administraci n .. 147 Tabla 14. Gastos de personal .. 148 Tabla 15. Proyecci n financiera .. 149 Tabla 16. Flujo de caja libre .. 150 Tabla 17. Indicadores econ micos .. 150 Tabla 18. Amortizaci n .. 151 13 RESUMEN El presente trabajo de grado plantea la creaci n de un nuevo MODELO de NEGOCIO para el sector INMOBILIARIO , donde tiene el nombre de CS inmobiliaria . Dicha empresa est radicada en la ciudad de Bogot (Colombia) que desea incursionar en el mercado de servicios inmobiliarios, espec ficamente los de venta, arriendo y an lisis t cnico de la infraestructura en los estratos 3 y 4. Por medio de la investigaci n que se realizado en el an lisis del consumidor, la empresa CS inmobiliaria tiene como objetivo satisfacer las necesidades que se encontraron en los habitantes de la dicha ciudad, en el barrio Tintal, ubicado en la localidad de Kennedy a la hora de comercializar sus inmuebles de manera r pida y segura.

10 El mercado objetivo que distingue la empresa est compuesto por las personas que son propietarias de los inmuebles en vivienda de los estratos ya expuestos anteriormente y que tienen la necesidad de vender o arriendar su vivienda pero que por alg n motivo no lo hacen a trav s de un intermediario. Del 100% de las viviendas que se encuentran en la ciudad de Bogot el 77% de los inmuebles no tienen intermediaci n en estos momentos, es decir unos que para la venta, y del 100% de que hay actualmente para arrendar el 52% no lo hacen a trav s de inmobiliarias, es decir 1436 viviendas. El mercado objetivo que distingue la empresa est compuesto por las personas que son propietarias de los inmuebles en vivienda de los estratos ya expuestos anteriormente y que tienen la necesidad de vender o arriendar su vivienda pero que por alg n motivo no lo hacen a trav s de un intermediario.


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