FISCALIDAD Y VALORACIÓN - Gobierno de Canarias

1 FISCALIDAD Y VALORACI N FECHA: 1998 AUTOR: Eugenio Mambrilla Hern ndez / Miguel ngel Herrero Hern ndez CONSIDERACIONES GENERALES. Los bienes inmuebles presentan una serie de peculiaridades respecto a los que no tienen car cter inmobiliario que les hacen especialmente aptos para su tratamiento fiscal. En primer t rmino, se trata de bienes perfectamente identificables y de imposible ocultaci n, con lo que su control por parte de la Administraci n tributaria es sumamente sencillo (cosa que no siempre se puede decir de las t cnicas para este control). En segundo lugar, los derechos que tienen por objeto tales bienes, que en general ostentan la condici n de derechos reales, son econ micamente relevantes, en raz n del aprovechamiento que es posible extraer de aqu llos.

2 A estos caracteres intr nsecos de los derechos sobre bienes de naturaleza inmobiliaria cabe a adir un tercero, que viene dado por condicionamientos sociol gicos: el dominio y los dem s derechos sobre los inmuebles est n repartidos entre una gran masa de titulares, peque os propietarios en su mayor parte, lo que condiciona la gesti n de la Administraci n tributaria y otorga una dimensi n social importante a cualquier modificaci n normativa que tenga relaci n directa con la FISCALIDAD inmobiliaria. Como es de sobra conocido, todos estamos llamados a sostener los gastos que se realizan en beneficio de la colectividad a la que pertenecemos. Y el criterio que se sigue para determinar la cuant a exacta en la que cada uno debe contribuir al sostenimiento de las cargas generales no es, como en principio pudiera pensarse, el de la proporci n al beneficio individual recibido de los entes p blicos, ni tampoco el de divisi n matem tica por cabezas.

3 En todos los sistemas modernos de financiaci n p blica cada sujeto o grupo debe contribuir, por imperativo constitucional, en funci n de su capacidad econ mica. "El que m s tiene, m s paga" puede ser el brocardo en el que se resuma la participaci n individual en los ingresos p blicos. Pues bien, la adquisici n o la mera titularidad del dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles es un ndice tradicional de capacidad contributiva. La importancia relativa de los inmuebles en la actividad econ mica ha decrecido en los ltimos tiempos, a medida que a una sociedad eminentemente agr cola le sustitu a una sociedad industrializada en la que determinados bienes de naturaleza mobiliaria (maquinaria, ) ocupan un lugar de privilegio en el panorama econ mico.

4 Con todo, los derechos sobre inmuebles siguen teniendo una importancia econ mica principal, no tanto ya en la medida en la que estos bienes son productores de frutos naturales (tarea desempe ada fundamentalmente por los inmuebles por naturaleza de car cter r stico), cuanto en su calidad de generadores de riqueza por venta (terrenos urbanos, inmuebles por incorporaci n -edificios- sometidos a divisi n horizontal), o como productores de frutos civiles o rentas. La capacidad econ mica del titular de derechos sobre bienes inmuebles se mide por lo que los potenciales demandantes est n dispuestos a pagar en dinero a los eventuales oferentes por la transmisi n de aqu llos.

5 Dicho en otros t rminos, la medida de la capacidad econ mica del titular de derechos sobre bienes inmuebles la marca, en un sistema de econom a libre, el mercado. En consecuencia, partiendo de las premisas de exigencia constitucional de contribuci n conforme a la capacidad econ mica individual y actuaci n del mercado inmobiliario como indicador de esta capacidad econ mica, la consecuencia l gica es que resulta insoslayable para el legislador ordinario la consideraci n del valor de mercado de los derechos sobre bienes inmuebles al establecer grav menes de naturaleza tributaria sobre los mismos. Y cu les son esos grav menes en el sistema tributario espa ol? Haciendo un r pido repaso, podemos recordar que, dentro del mbito de los impuestos directos, en el Impuesto sobre la Renta de las Personas F sicas (en adelante, ) se tiene en cuenta la valoraci n de los inmuebles en su calidad de generadores de rendimientos de capital inmobiliario y como productores, con su enajenaci n, de variaciones patrimoniales, si bien, dado el car cter sint tico de este impuesto, las diferentes partidas que constituyen renta y que tienen fuente inmobiliaria se confunden con las dem s para constituir la base imponible.

6 Otro tanto ocurre en el Impuesto sobre sociedades, en el que el valor de los inmuebles se utiliza para determinar las amortizaciones, que constituyen gasto deducible de la base, o las plusval as o minusval as en caso de enajenaci n. En el Impuesto sobre el Patrimonio ( ) existen, como comentaremos, reglas especiales para la valoraci n de los inmuebles integrados en la masa patrimonial. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (en adelante, ) grava, dentro del campo inmobiliario que nos ocupa, la adquisici n a t tulo lucrativo de bienes inmuebles por personas f sicas, ya sea "inter vivos" o "mortis causa". Dentro de la imposici n directa local, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles ( ) grava el dominio y ciertos derechos sobre los inmuebles r sticos y urbanos del respectivo t rmino municipal, y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava el aumento de valor de dichos bienes que se pone de manifiesto como consecuencia de la enajenaci n o limitaci n del dominio de su titular.

7 Ya en el campo de la imposici n indirecta, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur dicos Documentados (en adelante, ) grava la transmisi n del dominio y dem s derechos reales, as como la constituci n de estos ltimos, cuando el transmitente o titular del inmueble no sea un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad y a t tulo oneroso. Si se dieran estas ltimas circunstancias, el impuesto que se devenga con la transmisi n de la propiedad o de derechos reales sobre bienes inmuebles es, en Canarias , el Impuesto General Indirecto Canario ( ), salvo en los supuestos en los que legalmente se prevean exenciones en el mismo, en cuyo caso, y excepcionalmente, se devenga tambi n el EVOLUCI N LEGISLATIVA Y SITUACI N ACTUAL DE LAS PRINCIPALES MODALIDADES DE VALORACI N INMOBILIARIA.

8 Desde el punto de vista de la valoraci n inmobiliaria, que, como hemos dicho, da la medida de la capacidad contributiva relativa o concreta de cada sujeto pasivo en los citados impuestos, stos pueden dividirse por la forma de determinar la base imponible en los siguientes grupos: uno, formado por los impuestos que se fundamentan en un valor asignado de modo expreso y permanente (aunque sujeto a las pertinentes modificaciones) por la Administraci n, conocido como valor catastral; otro grupo, constituido por los que se remiten para la valoraci n de los inmuebles a su valor real, de car cter indeterminado y susceptible de comprobaci n administrativa. Dentro de los primeros se encuadran los impuestos locales citados ( e Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), y dentro de los segundos se encuentran el y el En un tercer grupo podemos clasificar los impuestos que hacen referencia a ambos valores.

9 Y sobre todo Fuera de los grupos indicados quedan impuestos como el , en el que la base imponible de las entregas de inmuebles o de la transmisi n de derechos reales sobre los mismos est constituida por la contraprestaci n que debe consignarse en factura, sin que est legalmente prevista la comprobaci n de valores salvo para supuestos de vinculaci n entre las partes. Examinaremos brevemente la evoluci n de las dos formas b sicas de valoraci n inmobiliaria que contiene nuestra normativa, referidas al valor catastral y al valor real, haciendo especial hincapi en los tributos cedidos que gestionan las Comunidades Aut nomas en los que la valoraci n inmobiliaria puede jugar un papel importante ( e ), para apuntar seguidamente alguna perspectiva de futuro en esta materia.

10 A) Valor catastral. Es una medida de valor del inmueble urbano o r stico calculado por la Administraci n tomando como base criterios muy detallados normativamente. A cada finca se le asigna un valor en el que se tienen en cuenta, en el supuesto de inmuebles urbanos, factores como las circunstancias urban sticas del suelo, el car cter hist rico-art stico de las construcciones, las condiciones urban stico-edificatorias, su uso o destino, o su calidad y antig edad, y en el caso de inmuebles r sticos, las rentas reales o potenciales de los mismos o sus caracter sticas f sicas y geogr ficas. El valor calculado aplicando estas reglas y criterios de valor, "tomando como referencia el valor de mercado", da como resultado el valor catastral.