guida cittadino 2 - Notariato

1 Prezzo-Valore I vantaggi della trasparenza nelle vendite immobiliariLe Guideper il CittadinoConsiglio Nazionale del NotariatoAdiconsumAdocAltroconsumoAssout entiCittadinanzattivaConfconsumatoriFede rconsumatoriLega Consumatori Movimento ConsumatoriMovimento Difesa del CittadinoUnione Nazionale Consumatori1 edizione: Luglio 2007 Ristampa: Aprile 2010La seconda guida per il Cittadinorealizzata dal ConsiglioNazionale del Notariato e dalle Associazioni deiConsumatori affronta una questione di grande rilevanzaper la tutela di chi si accinge ad acquistare una casa.

2 Nel manuale sono stati quindi illustrati i tanti vantaggi peril Consumatore; sono stati altres evidenziati i rischi per chinon applica la questa guida , come gi Mutuo Informato, potr essere richiesta al Consiglio Nazionale del Notariato o alleAssociazioni dei Consumatori che hanno partecipato allarealizzazione del documento, e sar consultabile neirispettivi siti 2008 Edizione aggiornata a luglio 20141Il tema del Prezzo-Valore, che non gode ancora della dovuta conoscenza, merita infatti diessere illustrato con grande chiarezza per dare diffusa informazione aiCittadini su una norma che fornisce finalmente adeguate garanzie alleparti, e toglie nel contempo al mercato immobiliare l'opacit che loaveva fino ad ora compravendite.

3 Viene cos meno ogni convenienza di di-chiarazioni dirette all evasione fiscale ( simulazione del prez-zo ), e si elimina il conseguente rischio di riflessi negativi sul-la stessa efficacia civile dei trasferimenti riconoscersi la portata sociale del nuovo sistema: loStato tende una mano ai cittadini, consapevole che nella pri-ma fase di applicazione delle norme potr subire una ridu-zione di introiti tributari nel settore; i cittadini devono costi-tuzionalmente comportarsi come tali, in quanto dalla emer-sione dei corrispettivi reali emerge una pi trasparente visio-ne del mercato e delle singole capacit contributive.

4 L azione del Notariato e delle Associazioni dei Consumatorisar finalizzata all'illustrazione di questo nuovo sistema, de-gli inconvenienti connessi alla prassi precedente, dei vantag-gi, non solo economici, della nuova norma e, ove se ne rav-visi la necessit , dovr essere anche di contrasto ai cattiviconsiglieri che, con motivazioni poco chiare, cercano di farfallire la manovra. 32 Apartire dal primo gennaio 20061 possibile regolare fi-scalmente alcuni trasferimenti immobiliari al valore catasta-le, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicatonell finalit della norma, dalla quale i consumatori e tutti i cittadini hanno solobenefici, sono ispirate ad una logica di trasparenza nella contrattazione immobiliare e di equit nel relativo prelievo fiscale.

5 Ora possibile indicare il prezzo reale pattuito e, al contempo, pagare le imposte relative all'attosolo sul valore dell'immobile determinato con i meccanismi di rivalutazione della renditacatastale, cos detta "valutazione automatica"2. Il Notariato stato, per oltre dieci anni, uno dei principali pro-motori di questo meccanismo, chiamato prezzo-valore, rite-nuto idoneo a salvaguardare la totale legittimit degli atti dicui il notaio garantisce la pubblica fede e a recuperare il sen-so di una leale collaborazione tra lo Stato e i cittadini.

6 Le Associazioni dei Consumatori, che per missione istituzio-nale perseguono questo senso di collaborazione civile, so-stengono fortemente la trasparenza dei contratti di venditaimmobiliare al fine di eliminare le zone grigie in cui i consu-matori e tutti i cittadini possono pi facilmente subire norma sul prezzo-valore consente, in definitiva, la tassa-zione del trasferimento degli immobili sulla base del loro va-lore catastale e, al contempo, l emersione dei valori reali del-Cos il prezzo-valore A chi si applica il sistema prezzo-valoreDeve trattarsi di cessioni soggette ad imposta di Registro(escluse quindi, le cessioni soggette ad IVA) nei confronti dipersone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attivit commerciali, artistiche o professionali.

7 Sono quindi sogget-te al prezzo-valore anche le cessioni effettuate da societ ,imprese o enti, purch nei confronti di "persone fisiche" epurch soggette a imposta di Registro (non IVA). In altre pa-role, oltre a tutte le vendite in cui entrambe le parti sono privati , sono soggette a prezzo-valore anche le venditefatte a persone fisiche, da cedenti non-soggetti IVA (associa-zioni, fondazioni e simili), e anche quelle fatte, sempre a per-sone fisiche, da societ o imprese in regime di esenzioneIVA.

8 Ad esempio, le vendite fatte da imprese costruttrici o diristrutturazione poste in essere oltre i quattro anni dalla da-ta di ultimazione della costruzione o dell'intervento, e le ven-dite fatte da imprese che non hanno costruito o ristruttura-to l' ambito applicativodel sistema prezzo-valore in base alle attuali normeI beni che possono beneficiare del sistema prezzo-valoreDeve trattarsi di immobili ad uso abitativo e relative perti-nenze (box, cantine, ecc). Come confermato dalla stessaAmministrazione Finanziaria (Telefisco 2006) il regime difavore si estende alle pertinenze senza limitazione di nu-mero e anche se acquistate separatamente dal bene prin-cipale, purch risulti nell'atto di acquisto la destinazionepertinenziale.

9 Il sistema vale anche per gli acquisti di abitazioni e relativepertinenze che non possono godere delle agevolazioni pri-ma casa . Quindi anche chi acquista una seconda o terza ca-sa, dovr pagare le imposte secondo le aliquote ordinarie, mapotr chiedere che la tassazione venga comunque effettuatasulla base del valore catastale: il che costituisce comunque unbel risparmio. Quando si applica il prezzo-valoreSi ritiene concordemente che la nozione di "cessione" com-prenda, oltre agli atti traslativi del diritto di propriet , anchequelli traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimen-to (ad esempio la nuda propriet e l usufrutto).

10 Necessaria una richiesta La norma si applica a fronte di una precisa richiesta che laparte acquirente deve rendere al notaio: sebbene la normasembri lasciare libert sulla forma e le modalit di manifesta-zione di tale richiesta, senz altro opportuno che la richiestarisulti nel corpo dell'atto di a tutte le vendite in cui entrambe le parti sono privati , sonosoggette a prezzo-valoreanche le vendite fatte a persone fisiche, da cedenti non-soggetti gi sottolineato che dal sistema del prezzo-valore iconsumatori, tutti i cittadini e l intera comunit civile hannosolo benefici.