Guide des contrôles et de la maintenance règlementaires

1 Guide des contr les et de la maintenancer glementaires1Pr ambuleCe Guide a pour but de recenser toutes les actions de maintenance et les contr lesp riodiques r glementaires qui doivent tre r alis s sur les b timents et leurs quipements, et qui sont de la responsabilit de l employeur, du gestionnaire ou dupropri taire selon les cadre r glementaire : des obligations de r sultat concernant la s curit et la sant desoccupants, partag es entre le propri taire et le locataire d un b timent, l exploitant, et enfinl L entretien minimal pr vu par la r glementation : les op rations de op rations de v rification de la conformit des installations pr vues par lar glementation.

2 Les contr les techniques contr les techniques dans les b timents soumis au code du travail et les sur 3 fiches de synth se regroupant par th me les op rations de maintenanceobligatoire et les contr les techniques cadre r glementaire : des obligations de r sultat concernant las curit et la sant des occupants, partag es entre le propri taire et lelocataire d un b timent, l exploitant, et enfin l responsabilit s du propri taire et du locataireLa relation propri taire/locataire est d finie dans le Code relations contractuelles entre un propri taire (appel bailleur ) et un locataire(appel preneur qui b n ficie de la jouissance d un bien, moyennant une r tributionconvenue par contrat, sont d finies par le Code civil).

3 Le propri taire doit mettre disposition de son locataire un immeuble d cent, en bon tat,correspondant l usage pour lequel il est lou , et il doit l entretenir en tat de servir l usage pour lequel il est lou . Le bailleur est oblig , par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucunestipulation particuli re :1 De d livrer au preneur la chose lou e et, s'il s'agit de son habitation principale, unlogement d cent. Lorsque des locaux lou s usage d'habitation sont impropres cetusage, le bailleur ne peut se pr valoir de la nullit du bail ou de sa r siliation pourdemander l'expulsion de l'occupant ;2 D'entretenir cette chose en tat de servir l'usage pour lequel elle a t lou e ;3 D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la dur e du bail ;4 D'assurer galement la permanence et la qualit des plantations.

4 (Article 1719 du Code civil modifi par la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour lelogement.)En mati re de logement, le locataire est g n ralement responsable de l entretien courant etdes menues r parations, alors que le propri taire doit supporter les r parations : France Domaine dans sa charte de gestion de l ex-programme 309, Entretien et gestiondes immeubles de l Etat , ent rine une r partition des responsabilit s de l entretien entrepropri taire et locataire. Le propri taire a en charge l entretien des l ments dont lefonctionnement est n cessaire en l absence d occupation du site (fa ades, toitures,installations de chauffage, ).

5 Le locataire a en charge l entretien des l ments n cessaires de par sa pr sence (am nagements int rieur, extincteurs, servicesdivers : nettoyage, courrier, ).La responsabilit p nale du propri taire peut tre recherch e en cas de manque d entretienav r conduisant l insalubrit du logement ou l exposition des risques graves(notamment les risques lectriques). De nombreuses jurisprudences vont dans ce responsabilit s de l exploitant d un tablissement recevant du public envers lepublic accueilli Les tablissements recevant du public, appel s plus commun ment ERP , sont d finisdans le Code de la Construction et de l Habitation (Article R 123-2).

6 La plupart desb timents accueillant du public, hors personnel de l tablissement, sont consid r s commedes ERP sont class s par cat gorie, en fonction de l effectif maximum du public pouvant tre accueilli et du personnel permanent de l tablissement (de la premi re cat gorie pourles plus grands la cinqui me pour les plus petits). Les exigences les plus importantes sontpour les b timents de la premi re cat responsable de l tablissement, en charge du fonctionnement quotidien del tablissement est appel exploitant , au sens de la r glementation sur les ERP.

7 Il doitprendre les mesures de pr vention et de sauvegarde propres assurer la s curit despersonnes. Il doit la fois proc der l entretien r gulier et la v rification desinstallations (Article R123-12 du CCH, op rations dites de maintenance obligatoire suivant) et faire v rifier les installations et quipements par un organisme ou untechnicien agr par l Etat (Article R123-43 du CCH, contr les techniquesobligatoires , cf. paragraphe suivant).L exploitant doit tenir jour un document, facilement consultable, appel registre des curit , comprenant notamment les dates des divers contr les et v rifications ainsi que lesobservations auxquelles ceux-ci ont donn tenue jour du registre de s curit est primordiale.

8 Elle permet notamment de justifieraux autorit s comp tentes (pr fet, commission de s curit , juridictions civiles ou p nales)que l exploitant veille sur la s curit du public accueilli dans son responsabilit p nale de l exploitant pour d faut d entretien peut tre recherch e par lesjuridictions comp tentes en cas de responsabilit s de l employeur envers ses employ sLes dispositions de la partie du Code du Travail relatives la s curit et la sant au travail(quatri me partie) s appliquent principalement aux employeurs de droit priv et leurscollaborateurs. Elles s appliquent galement aux tablissements de droit public suivants : Les tablissements publics caract re industriel et commercial ; Les tablissements administratifs employant du personnel dans les conditions dudroit priv ; Les tablissements de sant sociaux et m est vivement conseill l ensemble des structures publiques de respecter lesdispositions du Code du travail, relatives la s curit et la sant des employ s, afin depr venir tout risque de litige.

9 En absence de disposition l gale pr cise, les juges s appuientsouvent sur le Code du travail pour construire leur l entretien des locaux, l article L4221-1 du Code du Travail donne desexigences de r sultat l employeur en mati re de s curit , d hygi ne et de salubrit : Les tablissements et locaux de travail sont am nag s de mani re ce que leurutilisation garantisse la s curit des travailleurs. Ils sont tenus dans un tat constant de5propret et pr sentent les conditions d hygi ne et de salubrit propres assurer la sant des int ress s.

10 L article R4224-17 Du Code du Travail stipule en outre que les op rations d entretien(op rations de maintenance obligatoire, cf. paragraphe suivant) et les op rations dev rification (contr les techniques obligatoires, cf. paragraphe suivant) doivent tremen es suivant une p riodicit appropri employeur doit tenir jour un dossier, intitul dossier de maintenance des lieux detravail (DMLT), dans lequel il consigne l ensemble des op rations d entretien et dev rification. Ce dossier regroupe notamment la consigne et les documents pr vus enmati re d a ration, assainissement et d tenue jour de ce dossier est primordial.