I

1 INPRO Sp. z ul. Narutowicza 12c/2a 70-240 Szczecin tel. + 48 91 488 52 20 P O R A D N I K DLA WSP LNOTY MIESZKANIOWEJ S Z C Z E C I N 2 0 1 0 INPRO Sp. z ul. Narutowicza 12c/2a 70-240 Szczecin tel. + 48 91 488 52 20 INPRO Sp. z ul. Narutowicza 12c/2a 70-240 Szczecin tel. + 48 91 488 52 20 1 SPIS TRE CI: WST P .. LNOTA MIESZKANIOWA .. 41. Co to jest Wsp lnota Mieszkaniowa? .. 42. Charakter prawny wsp lnoty.. 43. Co to jest nieruchomo wsp lna? .. 54. Rozpocz cie funkcjonowania wsp lnoty.. 6II. ZARZ DZANIE .. 71. Zarz d, zarz dca .. 72. Umowa o zarz dzanie .. 73. Podstawowe obowi zki i prawa zarz dcy.. 84. Prawa i obowi zki w a cicieli .. 11 III. KOSZTY I OP ATY .. 12IV. ZEBRANIA I UCHWA Y ZARZ DU.. 131.

2 Zebrania wsp lnoty.. 132. Uchwa y wsp lnoty.. 143. Zaskar anie uchwa .. 15V. ABSOLUTORIUM.. 16VI. RACHUNKOWO WSP LNOTY MIESZKANIOWEJ.. 17 VII. FUNDUSZ REMONTOWY .. 17 VIII. WSP LNOTA A ZAM WIENIA PUBLICZNE.. 18IX. LIKWIDACJA WSP LNOTY.. 19 ZAKO CZENIE .. 20 INPRO Sp. z ul. Narutowicza 12c/2a 70-240 Szczecin tel. + 48 91 488 52 20 2 INPRO Sp. z ul. Narutowicza 12c/2a 70-240 Szczecin tel. + 48 91 488 52 20 3 WST P Szanowni Pa stwo, Poczytuj sobie za szczeg lnie mi y obowi zek przedstawienie Pa stwu PORADNIKA w sprawach WSP LNOTY MIESZKANIOWEJ. Firma INPRO Sp. z w Szczecinie, kt r kieruj od czasu jej powo ania, posiada wieloletnie do wiadczenie w zarz dzaniu nieruchomo ciami wsp lnymi w lokalach mieszkalnych i u ytkowych. Wykorzystuj c swo je do wiadczenie chc Pa stwu przekaza PORADNIK dla Wsp lnoty Mieszkaniowej, kt rej cz onkami jeste cie Pa stwo od chwili podpisania umowy notarialnej o ustanowieniu odr bnej w asno ci i sprzeda y.

3 Tre ci Poradnika jest przedstawienie w spos b klarowny zasad funkcjonowania Wsp lnoty Mieszkaniowej, w tym praw i obowi zk w w a cicieli lokali i zarazem wsp w a cicieli nieruchomo ci wsp lnej. PORADNIK ukazuje tak e zadania zarz dcy (zarz du) oraz zasady wsp dzia ania zarz dcy ze Wsp lnot Mieszkaniow . Powy sze powinny przyczyni si do usuni cia wielu nieporozumie mi dzy wsp lnot a zarz dc i spowodowa efektywn wsp prac w interesie cz onk w Wsp lnoty. Znajomo problematyki poruszonej w PORADNIKU powinna przyczyni si nade wszystko do zaanga owania w prace Wsp lnoty Mieszkaniowej, do czego uprzejmie zach cam. Z powa aniem, INPRO Sp. z ul. Narutowicza 12c/2a 70-240 Szczecin tel. + 48 91 488 52 20 4 LNOTA MIESZKANIOWA Og w a cicieli, kt rych lokale wchodz w sk ad okre lonej nieruchomo ci, tworzy wsp lnot mieszkaniow.

4 Definicja ta wymaga om wienia kilku kwestii, aby sta a si zrozumia a dla ka dego w a ciciela lokalu (mieszkalnego lub niemieszkalnego, np. u ytkowego, gara u). Ot w dniu, w kt rym deweloper podpisze z pierwszym nabywc umow notarialn o ustanowienie odr bnej w asno ci lokalu i jego sprzeda y, powstaje z mocy prawa wsp lnota mieszkaniowa. Tak wi c wsp lnoty mieszkaniowej nie zak ada si , bowiem po wstaje ona z mocy prawa. Wystarczy przeto akt notarialny i wpis do ksi gi wieczystej, gdy do powstania w asno ci u nabywcy jako stronie umowy niezb dny jest wpis do ksi gi wieczystej. Po powstaniu wsp lnoty, deweloper zazwyczaj nadal administruje nieruchomo ci (budynkiem). Ma on bowiem zdecydowan wi kszo mieszka . W miar post puj cej sprzeda y, proporcje te ulegaj zmianie. 1. Co to jest Wsp lnota Mieszkaniowa? Je eli liczba lokali wyodr bnionych i lokali niewyodr bnionych, nale cych do dewelopera nie jest wi ksza ni siedem, to powstaje w wczas ma a wsp lnota.

5 W ma ej wsp lnocie nie powo uje si zarz du. Jest ona zarz dzana przez wszystkich siedmiu w a cicieli, wed ug przepis w kodeksu cywilnego (kc). Oznacza to, e w sprawach przekraczaj cych zwyk y zarz d (np. przyj cie rocznego planu gospodarczego, ustanowienia wysoko ci op at na pokrycie koszt w zarz du) potrzebna jest zgoda wszystkich w a cicieli. W wypadku, gdy liczba w a cicieli lokali jest wi ksza ni siedem to powstaje du a wsp lnota. W wczas obowi zkowo musi by powo any zarz d lub zarz dca (o czym w pkt. II). Mo na zatem powiedzie , e tym co r ni ma wsp lnot od du ej jest odmienny (inny) spos b zarz dzania tymi wsp lnotami. Wsp lnota mieszkaniowa nie ma osobowo ci prawnej, mo e jednak nabywa prawa (np. nabycie nieruchomo ci) i zaci ga zobowi zania (np. kredyty), pozywa (np. za 2. Charakter prawny wsp lnoty. INPRO Sp. z ul.)

6 Narutowicza 12c/2a 70-240 Szczecin tel. + 48 91 488 52 20 5 niedokonywanie op at przez w a cicieli z tytu u koszt w zarz du) i by pozywana (np. za podj cie uchwa y niezgodnej z prawem). Cz onkami wsp lnoty s w a ciciele lokali mieszkalnych lub niemieszkalnych (gara y i lokali u ytkowych) znajduj cych si w danej nieruchomo ci. Nie s natomiast cz onkami wsp lnoty osoby zajmuj ce lokale bez prawa w asno ci (np. najemcy, dzier awcy, u ytkownicy). Nieruchomo wsp lna to grunt oraz te cz ci budynku i urz dzenia, kt re s u do u ytku w a cicieli lokali. Udzia ka dego w a ciciela w nieruchomo ci wsp lnej jest podany w akcie notarialnym oraz jest wpisany do ksi gi wieczystej. R ne mog by elementy wchodz ce w sk ad nieruchomo ci wsp lnej dla ka dej nieruchomo ci. Do podstawowych cz ci nieruchomo ci wsp lnej zazwyczaj nale : 3. Co to jest nieruchomo wsp lna?

7 Ciany zewn trzne budynku, ciany konstrukcyjne, dachy, klatki schodowe wraz ze stolark okienn i drzwiami (bez drzwi do poszczeg lnych loka li), windy, ci gi komunikacyjne, strychy, piwnice (o ile nie przynale do lokali), instalacje grzewcze z grzejnikami w pomieszczeniach nieruchomo ci wsp lnej, instalacje ciep ej i zimnej wody do zaworu odcinaj cego lokal, instalacja kanalizacyjna (do po cze dla indywidualnych lokali), instalacja domofonowa (bez osprz tu w lokalach), instalacja gazowa do gazomierza, instalacja telefoniczna (gniazda dla indywidualnego lokalu), przy cza wody i w z y cieplne, wentylatornie, nie wyodr bnione pomieszczenia techniczne i administracyjne. INPRO Sp. z ul. Narutowicza 12c/2a 70-240 Szczecin tel. + 48 91 488 52 20 6 W razie sukcesywnego wyodr bniania lokali ich sprzeda y przyj te w pierwszym akcie notarialnym sprzeda y, okre lenie nieruchomo ci wsp lnej odnosi skutek tak e do kolejnych nabywc w.

8 Je eli w pierwszym akcie notarialnym o ustanowieniu odr bnej w asno ci lokalu i jego sprzeda y, uznano instalacje elektryczne, teletechniczne i internetowe za nieruchomo wsp ln , to instalacje te pozostaj nieruchomo ci wsp ln przy wyodr bnianiu i sprzeda y dalszych lokali w tej nieruchomo ci. Przyk ad: Jak wcze niej wspomniano wsp lnota powstaje z mocy prawa, z chwil wyodr bnienia w asno ci chocia by jednego lokalu i jego sprzeda y. Je eli w wyniku tych czynno ci powsta a du a wsp lnota (jej powstanie om wiono wy ej) nale y zwo a pierwsze zebranie w a cicieli w celu wybrania zarz du lub zarz dcy, o ile nie zosta on ustanowiony w akcie notarialnym o wyodr bnienie i sprzeda y lokali. Na pierwszym zebraniu w a cicieli lokali powinny by podj te pierwsze uchwa y dotycz ce: planu gospodarczego wsp lnoty, wysoko ci op at dotycz cych koszt w zarz du nieruchomo ci wsp ln i wysoko ci miesi cznej zaliczki na pokrycie tych koszt w (o op atach w pkt.)

9 III), statutu wsp lnoty, regulaminu porz dku domowego, wyboru sposobu prowadzenia ksi g rachunkowych. 4. Rozpocz cie funkcjonowania wsp lnoty. Przed zebraniem wsp lnoty nale y przes a w a cicielom lokali porz dek zebrania. Obejmuje on wszystkie sprawy planowane do om wienia na zebraniu. Porz dek obrad zostaje poddany pod g osowanie. W celu stwierdzenia czy zebranie jest zdolne do podejmowania uchwa nale y sporz dzi list w a cicieli lokali, kt ra zawiera wielko udzia w w a cicieli w nieruchomo ci wsp lnej. Ma to istotne znaczenie, gdy uchwa y zapadaj wi kszo ci g os w w a cicieli liczon wed ug wielko ci udzia w. INPRO Sp. z ul. Narutowicza 12c/2a 70-240 Szczecin tel. + 48 91 488 52 20 7 II. ZARZ DZANIE W a ciciel lokalu jest jednocze nie wsp w a cicielem nieruchomo ci wsp lnej. W zwi zku z prawem w asno ci lokalu przys uguj mu prawa nie tylko do korzystania z lokalu, ale tak e prawo do rozporz dzania swoim lokalem (np.

10 Wynajem, sprzeda ). W konsekwencji w a ciciel lokalu mo e w odniesieniu do w asnego lokalu podejmowa decyzje w spos b automatyczny. Natomiast zarz d nieruchomo ci wsp ln wymaga wsp dzia ania cz onk w wsp lnoty. W tej sytuacji istnieje ustawowy obowi zek: 1. Zarz d, zarz dca wybrania zarz du wsp lnoty jednoosobowego lub kilkuosobowego spo r d w a cicieli lokali lub spoza ich grona, powierzenia przez w a cicieli wykonywanie zarz du licencjonowanemu zarz dcy. W tym miejscu wy ania si pytanie: kt ry z powy szych modeli zarz dzania jest lepszy? Odpowied jest taka: ten, kt ry jest skuteczny i sprawny. Z uwagi na zakres zada cz cych si z zarz dzaniem dominuje w praktyce mode l zarz dzania wykonywany przez zarz dc . Wybieraj c ten model, wsp lnota powinna kontrolowa zarz dc . W ten spos b powstaje model zarz dcy kontrolowanego przez Wsp lnot . Z jednej strony zarz dca licencjonowany wykonuje swoje obowi zki w relacji do wsp lnoty w spos b profesjonalny, sprawny i skuteczny, z drugiej strony wsp lnota kontroluje zarz dc w zakresie realizacji uchwa wsp lnoty, realizacji planu gospodarczego.