I singoli contratti: locazione CESSIONE DI AZIENDA …

1 Cass. sez. II, 2 febbraio 2000, n. 1133 -Pres. Spadone M - Rel. Trombetta F- PMSepe Ea (conf.) - Bartolozzi c. StojlovaAzienda - CESSIONE - In genere - Successionedel cessionario nel contratto di locazionedell immobile ove esercitata l AZIENDA - Ef-fetto automatico di norme imperative ( Codice civile e 36 legge 392/1978) -Esclusione - CESSIONE del contratto di loca-zione, anche per facta concludentia e sen-za il consenso del locatore, successivamentealla CESSIONE di AZIENDA - Ammissibilit alienazione dell AZIENDA esercitata in un im-mobile adibito ad uso commerciale non compor-ta n ai sensi dell art. 2558 Codice civile n aisensi dell art. 36 della legge n. 392/1978 l auto-matica CESSIONE del contratto di locazione , inquanto le norme suddette consentono ma non im-pongono rispettivamente all acquirente del-l AZIENDA di subentrare nei contratti stipulati perl esercizio di essa, semprech non sia pattuito di-versamente, nonch al venditore dell AZIENDA ,quale conduttore dell immobile in cui la stessa siesercita, di sublocare l immobile o di cedere ilcontratto di locazione senza il consenso del del processoCon atto di citazione notificato il 6 agosto 1991 Stojlova Boriana conveniva in giudizio davanti alTribunale di Montepulciano Marilena Bartolozzie Marino Pascucci in proprio e quali soci e am-ministratori della Duecierre di Bartolozzi Marile-na e Pascucci Marino , deducendo.

2 Che conscrittura privata 1 febbraio 1991 aveva acquistatodai convenuti l AZIENDA , gestita in forma societa-ria, avente ad oggetto il commercio al minuto diarticoli di profumeria e bigiotteria sita in Chian-ciano Terme, al prezzo complessivo di cui L. per le attrez-zature, arredi ed avviamento commerciale e per le merci; che, ai fini della con-creta esecuzione della vendita era stata concorda-ta la CESSIONE delle quote da attuarsi per il 50% al2 maggio 1991 e per il restante 50% all 1 gennaio1992; che a tale CESSIONE non era stata data ese-cuzione in quanto i venditori, a seguito della di-sdetta (per il 31 agosto 1991) del contratto di lo-cazione dell immobile nel quale era gestital AZIENDA e dell importo notevolmente pi eleva-to del canone richiesto per il rinnovo della loca-zione dai locatori, non erano stati in grado di as-sicurare la prosecuzione del rapporto di locazio-ne alle stesse condizioni correnti al momento del-la stipula della scrittura 1 febbraio 1991; che per-tanto dopo il versamento di L.

3 , ave-va sospeso il pagamento della residua somma diL. , avendo interesse a risolvere ilcontratto con restituzione della somma versata erisarcimento , quindi, la risoluzione del contratto divendita dell AZIENDA per fatto e colpa dei conve-nuti con condanna alla restituzione della sommapercepita, rivalutazione monetaria interessi lega-li oltre gli ulteriori danni da liquidare in i convenuti contestavano la domandaaffermando che il contratto stipulato non preve-deva a loro carico alcun obbligo di cedere la lo-cazione alle medesime condizioni vigenti all 1febbraio 1991 e che, di conseguenza, il rifiutodella attrice di dare esecuzione alla vendita nonera , pertanto, il rigetto delle domandeattrici ed, in via riconvenzionale, l emissione disentenza costitutiva exart. 2932 Codice civile oin via alternativa sentenza di accertamentodell avvenuto trasferimento della propriet dell AZIENDA con condanna dell attrice al paga-mento del residuo prezzo oltre al risarcimento deidanni derivanti dal mancato godimentodell AZIENDA che l attrice continuava ad Tribunale, con sentenza 12 febbraio 1992 di-chiarava la risoluzione del contratto per inadem-pimento dei convenuti, con condanna dei medesi-mi alla restituzione della parte di prezzo gi pa-gata, e delle attrici al pagamento della somma diL.

4 A titolo di indennizzo per il manca-to godimento dell AZIENDA e, pertanto, operata lacompensazione condannava i convenuti al paga-mento in favore dell attrice di L. , ol-tre rivalutazione ed interessi legali, rigettando lealtre domande impugnazione principale dei convenuti ed in-cidentale dell attrice la corte di appello di Firen-ze, con sentenza 12 marzo 1997, in parziale rifor-ma, dichiarava la risoluzione del contratto perinadempimento colpevole della attrice; rigettavala domanda di rivalutazione monetaria sulla som-ma da restituire alla Boriana; dichiarava inam-missibile la domanda di restituzione dei beni mo-bili dell AZIENDA proposta dagli appellanti e riget-tava l appello la corte, per quanto interessa il presentegiudizio, che ai sensi dell art. 36 legge n. 392/78la CESSIONE dell AZIENDA non comporta l automa-tica CESSIONE del contratto di SECONDAGIURISPRUDENZA816I CONTRATTIn.

5 8-9/2000I singoli contratti: locazioneCESSIONE DI AZIENDAE locazione DELL IMMOBILEA tal fine occorre provare specificamente che leparti abbiano voluto stipulare anche la cessionedella locazione , prova il cui onere incombevasulla Boriana ed rimasto infatti la corte che nella scrittura 1 feb-braio 91 non si rinviene alcun patto concernentela CESSIONE del contratto di locazione ed il giudi-zio contrario del Tribunale sul punto si basatosu elementi non univoci ed inidonei: quali il rife-rimento contenuto nella scrittura privata, all av-viamento commerciale finalizzato alla valutazio-ne economica dell AZIENDA ai fini della determi-nazione del prezzo, piuttosto che alla volont del-le parti di vincolarsi anche alla CESSIONE del con-tratto di locazione , avendo la cessionaria la possi-bilit di trattare direttamente con i la circostanza (evincibile dai verbali di altracausa pendente fra le parti)

6 Che in sede di stipuladella CESSIONE dell AZIENDA stato esibito il con-tratto di locazione e ne stata evidenziata la datadi scadenza, pu costituire prova del perfeziona-mento fra le parti anche di un contratto di cessio-ne della locazione , ben potendosi voler rendereedotta la Boriana della scadenza del contratto on-de consentirle di prendere diretto contatto con ilocatori per la rinnovazione della , anche ove fosse stata raggiunta laprova della pattuita CESSIONE della locazione , nonsarebbe in ogni caso configurabile l inadempi-mento e la responsabilit dei venditori per il man-tenimento delle pregresse condizioni economichedel rapporto locativo, dal momento che nessunaassunzione di garanzia su tale punto risulta dallascrittura 1 febbraio 91 a loro carico; e che l ina-dempienza agli stessi addebitata stata quella diessersi venuti a trovare nell impossibilit di assi-curare la continuazione della locazione alle con-dizioni in meno la risoluzione del contratto per col-pa dei venditori resta ferma la pronuncia del Tri-bunale in ordine al credito dei venditori per ilmancato godimento, medio tempore, della tale sentenza propongono separato ri-corso in Cassazione sia la Boriana, alla quale re-sistono con controricorso il Bartolozzi e la Pa-scucci, in proprio e , sia questi ultimi, in pro-prio e della decisioneDeduce la ricorrente principale Stojlova Borianaa motivo di impugnazione, l omessa, e insuffi-ciente e contraddittoria motivazione circa unpunto decisivo della controversia.

7 - per avere la corte di merito erroneamente rite-nuto non raggiunta la prova della congiunta pat-tuizione fra le parti, della CESSIONE della locazio-ne dell immobile, in cui veniva esercitata l atti-vit , e della CESSIONE d AZIENDA , pervenendo a ta-le convincimento omettendo l esame di elementidi fatto e risultanze processuali, non tenendoquindi conto: A) che il Bartolozzi e la Pascuccihanno sempre riconosciuto, fin dal 1 grado digiudizio, (v. comparsa di risposta e comparsaconclusionale), che nella CESSIONE d AZIENDA eraricompresa la CESSIONE della locazione , conte-stando soltanto che quest ultima fosse stata fattaalle condizioni in atto all 1 febbraio 91; B) che,in base alla legge n. 392/78, la CESSIONE della lo-cazione, alle condizioni in atto alla stipula dellascrittura 1 febbraio 91, non comportava alcun ac-cordo specifico fra le parti, ma conseguiva perlegge: C) che ove non fosse stata data la disdetta(23 agosto 90) al contratto di locazione , circo-stanza taciuta dai venditori (per ci solo resisiinadempienti), il contratto di locazione si sarebberinnovato, per legge, di altri sei anni, con la con-seguenza che la ricorrente non era tenuta a prova-re di aver raggiunto, sul punto, l accordo con ivenditori.

8 D) che, come rilevato dal Tribunale ed emerso inistruttoria, le parti, nella trattativa, hanno fatto ri-ferimento alla locazione e, come dichiarato dalteste Solarius (in altra causa svoltasi fra le stesseparti davanti al pretore) il contratto di locazione stato esibito e fatta presente la sentenza del 31agosto 91 senza per alcun riferimento alla di-sdetta, circostanza quest ultima sostanzialmenteammessa dalla Bartolozzi che sul punto ha rifiu-tato di rispondere all interrogatorio formale defe-ritole nel giudizio davanti al i ricorrenti incidentali Bartolozzi e Pa-scucci a motivi di impugnazione:1) l omessa o insufficiente motivazione circa unpunto decisivo della controversia, nonch la vio-lazione degli artt. 132 n. 4 e 112 Codice di proce-dura civile, 1223 1453 Codice per avere la corte di merito omesso di decidere,senza fornire alcuna motivazione, sulla domandadi risarcimento degli ulteriori danni proposta dairicorrenti limitandosi a prendere atto della quan-tificazione del danno fatta dal Tribunale senza te-ner conto: A) che la Boriana, dopo aver propostola domanda di risoluzione, ha continuato a gesti-re l AZIENDA fino alla fine del 1991, continuando adetenere i locali ed omettendo di riconsegnare at-trezzature e merci ricevute; B) che la chiusura deilocali per 5 anni ha comportato la perdita del va-lore di avviamento e la dispersione dei beniaziendali.

9 C) che i locatori dell immobile hanno promossoazioni giudiziarie nei loro confronti per il paga-mento dei canoni e la riconsegna dei locali (avve-nuta nel 96 a 5 anni dalla cessazione dell attivit )ottenendo dai ricorrenti il suddetto pagamento;D) che la tardiva registrazione della scrittura 1febbraio 91 aveva comportato per i ricorrenti ol-tre al pagamento dell imposta il pagamento dellesanzioni;2) la violazione e falsa applicazione dell art. 132n. 4 Codice di procedura civile; l omessa motiva-zione per avere la corte omesso di valutare le pro-ve richieste, quale quella avente ad oggetto ilmancato pagamento o il mancato rimborso deicanoni da parte della preliminarmente disposta la riunione dei duericorsi proposti dalle parti, trattandosi di impu-gnazioni proposte avverso la stessa ricorso principale , invero che l alienazione dell aziendaesercitata in un immobile adibito ad uso commer-ciale, non comporta, n ai sensi dell art.

10 2558 GPARTE SECONDAGIURISPRUDENZA817I CONTRATTIn. 8-9/2000 Codice civile, n ai sensi dell art. 36 legge l automatica CESSIONE del contratto di lo-cazione (v. sent. 7091/97), in quanto le normesuddette consentono (ma non impongono) rispet-tivamente all acquirente dell AZIENDA di suben-trare nei contratti stipulati per l esercizio di essa,semprech non sia pattuito diversamente; nonch al venditore dell AZIENDA quale conduttoredell immobile in cui la stessa si esercita, di su-blocare l immobile o di cedere il contratto di lo-cazione senza il consenso del locatore; va rileva-to che i suddetti contratti pur strumentalmentecollegati agli atti dispositivi dell AZIENDA , vengo-no ad esistenza solo in quanto negoziati dalle particolare, la cessazione del contratto di loca-zione, quale contratto modificativo di un prece-dente rapporto contrattuale, attraverso la sostitu-zione di un soggetto ad un altro (rimanendo per ilresto il rapporto inalterato), contrariamenteall assunto della ricorrente, non consegue allacessione dell AZIENDA , per legge ma per volont delle sono, pertanto, i profili sub B e C delmotivo in esame, tenuto anche conto che il rinno-vo del contratto di locazione cui fa riferimento lari