I singoli contratti: locazione CESSIONE DI AZIENDA E ...

1 Cass. sez. II, 2 febbraio 2000, n. 1133 -Pres. Spadone M - Rel. Trombetta F- PMSepe Ea (conf.) - Bartolozzi c. StojlovaAzienda - CESSIONE - In genere - Successionedel cessionario nel contratto di locazionedell immobile ove esercitata l AZIENDA - Ef-fetto automatico di norme imperative ( Codice civile e 36 legge 392/1978) -Esclusione - CESSIONE del contratto di loca-zione, anche per facta concludentia e sen-za il consenso del locatore, successivamentealla CESSIONE di AZIENDA - Ammissibilit alienazione dell AZIENDA esercitata in un im-mobile adibito ad uso commerciale non compor-ta n ai sensi dell art.

2 2558 Codice civile n aisensi dell art. 36 della legge n. 392/1978 l auto-matica CESSIONE del contratto di locazione , inquanto le norme suddette consentono ma non im-pongono rispettivamente all acquirente del-l AZIENDA di subentrare nei contratti stipulati perl esercizio di essa, semprech non sia pattuito di-versamente, nonch al venditore dell AZIENDA ,quale conduttore dell immobile in cui la stessa siesercita, di sublocare l immobile o di cedere ilcontratto di locazione senza il consenso del del processoCon atto di citazione notificato il 6 agosto 1991 Stojlova Boriana conveniva in giudizio davanti alTribunale di Montepulciano Marilena Bartolozzie Marino Pascucci in proprio e quali soci e am-ministratori della Duecierre di Bartolozzi Marile-na e Pascucci Marino , deducendo.

3 Che conscrittura privata 1 febbraio 1991 aveva acquistatodai convenuti l AZIENDA , gestita in forma societa-ria, avente ad oggetto il commercio al minuto diarticoli di profumeria e bigiotteria sita in Chian-ciano Terme, al prezzo complessivo di cui L. per le attrez-zature, arredi ed avviamento commerciale e per le merci; che, ai fini della con-creta esecuzione della vendita era stata concorda-ta la CESSIONE delle quote da attuarsi per il 50% al2 maggio 1991 e per il restante 50% all 1 gennaio1992; che a tale CESSIONE non era stata data ese-cuzione in quanto i venditori, a seguito della di-sdetta (per il 31 agosto 1991) del contratto di lo-cazione dell immobile nel quale era gestital AZIENDA e dell importo notevolmente pi eleva-to del canone richiesto per il rinnovo della loca-zione dai locatori, non erano stati in grado di as-sicurare la prosecuzione del rapporto di locazio-ne alle stesse condizioni correnti al momento del-la stipula della scrittura 1 febbraio 1991; che per-tanto dopo il versamento di L.

4 , ave-va sospeso il pagamento della residua somma diL. , avendo interesse a risolvere ilcontratto con restituzione della somma versata erisarcimento , quindi, la risoluzione del contratto divendita dell AZIENDA per fatto e colpa dei conve-nuti con condanna alla restituzione della sommapercepita, rivalutazione monetaria interessi lega-li oltre gli ulteriori danni da liquidare in i convenuti contestavano la domandaaffermando che il contratto stipulato non preve-deva a loro carico alcun obbligo di cedere la lo-cazione alle medesime condizioni vigenti all 1febbraio 1991 e che, di conseguenza.

5 Il rifiutodella attrice di dare esecuzione alla vendita nonera , pertanto, il rigetto delle domandeattrici ed, in via riconvenzionale, l emissione disentenza costitutiva exart. 2932 Codice civile oin via alternativa sentenza di accertamentodell avvenuto trasferimento della propriet dell AZIENDA con condanna dell attrice al paga-mento del residuo prezzo oltre al risarcimento deidanni derivanti dal mancato godimentodell AZIENDA che l attrice continuava ad Tribunale, con sentenza 12 febbraio 1992 di-chiarava la risoluzione del contratto per inadem-pimento dei convenuti, con condanna dei medesi-mi alla restituzione della parte di prezzo gi pa-gata, e delle attrici al pagamento della somma diL.

6 A titolo di indennizzo per il manca-to godimento dell AZIENDA e, pertanto, operata lacompensazione condannava i convenuti al paga-mento in favore dell attrice di L. , ol-tre rivalutazione ed interessi legali, rigettando lealtre domande impugnazione principale dei convenuti ed in-cidentale dell attrice la corte di appello di Firen-ze, con sentenza 12 marzo 1997, in parziale rifor-ma, dichiarava la risoluzione del contratto perinadempimento colpevole della attrice; rigettavala domanda di rivalutazione monetaria sulla som-ma da restituire alla Boriana; dichiarava inam-missibile la domanda di restituzione dei beni mo-bili dell AZIENDA proposta dagli appellanti e riget-tava l appello la corte, per quanto interessa il presentegiudizio, che ai sensi dell art.

7 36 legge n. 392/78la CESSIONE dell AZIENDA non comporta l automa-tica CESSIONE del contratto di SECONDAGIURISPRUDENZA816I CONTRATTIn. 8-9/2000I singoli contratti : locazioneCESSIONE DI AZIENDAE locazione DELL IMMOBILEA tal fine occorre provare specificamente che leparti abbiano voluto stipulare anche la cessionedella locazione , prova il cui onere incombevasulla Boriana ed rimasto infatti la corte che nella scrittura 1 feb-braio 91 non si rinviene alcun patto concernentela CESSIONE del contratto di locazione ed il giudi-zio contrario del Tribunale sul punto si basatosu elementi non univoci ed inidonei.

8 Quali il rife-rimento contenuto nella scrittura privata, all av-viamento commerciale finalizzato alla valutazio-ne economica dell AZIENDA ai fini della determi-nazione del prezzo, piuttosto che alla volont del-le parti di vincolarsi anche alla CESSIONE del con-tratto di locazione , avendo la cessionaria la possi-bilit di trattare direttamente con i la circostanza (evincibile dai verbali di altracausa pendente fra le parti) che in sede di stipuladella CESSIONE dell AZIENDA stato esibito il con-tratto di locazione e ne stata evidenziata la datadi scadenza, pu costituire prova del perfeziona-mento fra le parti anche di un contratto di cessio-ne della locazione , ben potendosi voler rendereedotta la Boriana della scadenza del contratto on-de consentirle di prendere diretto contatto con ilocatori per la rinnovazione della , anche ove fosse stata raggiunta laprova della pattuita CESSIONE della locazione .

9 Nonsarebbe in ogni caso configurabile l inadempi-mento e la responsabilit dei venditori per il man-tenimento delle pregresse condizioni economichedel rapporto locativo, dal momento che nessunaassunzione di garanzia su tale punto risulta dallascrittura 1 febbraio 91 a loro carico; e che l ina-dempienza agli stessi addebitata stata quella diessersi venuti a trovare nell impossibilit di assi-curare la continuazione della locazione alle con-dizioni in meno la risoluzione del contratto per col-pa dei venditori resta ferma la pronuncia del Tri-bunale in ordine al credito dei venditori per ilmancato godimento, medio tempore, della tale sentenza propongono separato ri-corso in Cassazione sia la Boriana, alla quale re-sistono con controricorso il Bartolozzi e la Pa-scucci, in proprio e , sia questi ultimi.

10 In pro-prio e della decisioneDeduce la ricorrente principale Stojlova Borianaa motivo di impugnazione, l omessa, e insuffi-ciente e contraddittoria motivazione circa unpunto decisivo della controversia;- per avere la corte di merito erroneamente rite-nuto non raggiunta la prova della congiunta pat-tuizione fra le parti, della CESSIONE della locazio-ne dell immobile, in cui veniva esercitata l atti-vit , e della CESSIONE d AZIENDA , pervenendo a ta-le convincimento omettendo l esame di elementidi fatto e risultanze processuali, non tenendoquindi conto: A) che il Bartolozzi e la Pascuccihanno sempre riconosciuto, fin dal 1 grado digiudizio, (v.