Immobilien-Bewirtschaftung

1 Immobilien-Bewirtschaftung Teil 2: Hauswart: Was ist zu beachten? Verfasst von: Antonio Federico Eidg. Dipl. Immobilien-Treuh nder Immobilienbewirtschafter mit eidg. Fachausweis MAS Real Estate Management MAS Corporate Finance 2 Inhaltsverzeichnis 1 Allgemeines 2 Hauswartvertrag und pflichtenheft 3 Entl hnung 4 Ferien 5 K ndigung und Dienstwohnung Einleitung Jeder Mensch wohnt und jeder Mensch ist t glich mit Immobilien in Kontakt. Ob als Mieter, Ei-gent mer oder Nutzer sind die Immobilien in der heutigen Welt omnipr sent. Wo Menschen, Technik und Umwelt zusammenkommen, braucht es Prozesse, Strategien, Strukturen und Entwicklungsmodelle f r Erneuerungen und Optimierungen.

2 Diese komplexen Systeme erfor-dern in der heutigen Zeit viel Know-how, um allen Anspruchsgruppen gerecht zu werden. Die immobilienwirtschaftlichen Kurzbeitr ge werden aus Fachb chern, Referaten, Schulungen sowie Erfahrungen aus der Praxis zusammengestellt und sollen unseren gesch tzten Kunden sowie Interessierten der Immobilienbranche Fachwissen auf einfache und verst ndliche Art und Weise vermitteln. Bewusst wird jeweils lediglich ein einzelnes Thema aus der breiten Pa-lette der Immobilienwirtschaft herausgegriffen und analysiert. In diesem Sinne w nschen wir Ihnen viel Spass beim Lesen und stehen Ihnen f r allf llige Fragen gerne zur Verf gung.

3 Allma Verwaltungs AG 3 1 Allgemeines Ein pflichtbewusster und handwerklich geschickter Hauswart erspart dem Eigent mer oder der Verwaltung einer Liegenschaft viel Umtrieb, rger und Kosten. Der Hauswartung wird jedoch in vielen F llen zu wenig Aufmerksamkeit beigemessen. Damit auch ein entsprechender Ein-satz erwartet werden kann, ist die Betreuung sehr wichtig. Zu den Hauptaufgaben eines Hauswartes geh ren der Unterhalt der Liegenschaft, die War-tung und der Betrieb der technischen Anlagen und Maschinen. Ferner vertritt der Hauswart die Interessen des Eigent mers gegen ber den Mietern. Zu den besonderen Anforderungen, die an einen Hauswart zu stellen sind, geh ren neben handwerklichem Geschick ein faires Verhalten gegen ber den Mietern und Handwerkern so-wie ein gutes Einf hlungsverm gen.

4 Es ist in vieler Hinsicht von Vorteil, wenn der Hauswart, ob voll- oder nebenamtlich, in der ent-sprechenden Liegenschaft wohnt. Er ist dann nicht nur Angestellter, sondern auch Mitbewoh-ner. 4 2 Hauswartvertrag und pflichtenheft Um die Rechte und Pflichten zwischen Hauswart und Hauseigent mer zu regeln, ist ein schrift-licher Hauswartvertrag empfehlenswert. Dabei handelt es sich im rechtlichen Sinne um einen Arbeitsvertrag. Der Hauswart verpflichtet sich, bestimmte Arbeiten gegen einen vereinbarten Lohn zu erledigen. Der Vertrag sollte die folgenden Punkte enthalten: Vertragsparteien Umfang des Arbeitsverh ltnisses Hauswartlohn Abrechnung, Spesen, Kompetenzen K ndigung Abwesenheit wegen Ferien, Krankheit, Unfall und Milit r Versicherungen Einwilligung des Ehepartners Die verschiedenen Aufgaben und Pflichten sind im pflichtenheft im Detail zu regeln.

5 Das pflichtenheft ist jeweils den Gegebenheiten der Liegenschaft anzupassen und entsprechend zu erg nzen. Zum Beispiel: Unterhalt, Reinigung, Wartung der Geb ude, Heizung, L ftung, Waschk che, Trocken-r ume, allgemeine und technische R ume, Einstellhalle, etc. Pflege der Umgebung Montieren von Namensschildern berwachung der Service- und Reparaturarbeiten nach Bedarf Wohnungsbesichtigung f r Mietinteressenten etc. 5 3 Entl hnung Die Ermittlung des Arbeitszeitaufwandes erfolgt anhand des erarbeiteten Pflichtenheftes. Es bildet die Grundlage f r die Entl hnung. Aufgrund zweier Faustregeln kann die berechnete Hauswartentsch digung berpr ft werden: Der Hauswartlohn betr gt ca.

6 CHF bis CHF pro Wohnung und Monat Der Hauswartlohn betr gt ca. % der Nettomietzinseinnahmen pro Monat Der Arbeitgeber und der Hauswart haben die Beitr ge an die gesetzlich vorgeschriebenen So-zialversicherungen (AHV/ALV/IV/EO) zu bezahlen. Diese Abz ge m ssen nicht entrichtet wer-den, wenn es sich bei der Hauswartt tigkeit um einen Nebenverdienst mit einem Einkommen unter CHF 2' pro Jahr handelt. Ab einem Jahreseinkommen von CHF 21' ist der minimale BVG-Lohn erreicht und l st beim Arbeitnehmer und Arbeitgeber die entsprechenden BVG-Abz ge aus. Wenn die w -chentliche Arbeitszeit mehr als acht Stunden betr gt, ist ausserdem der Abschluss einer Nicht-Betriebsunfallversicherung obligatorisch.

7 Eine Berufsunfallversicherung ist hingegen immer Pflicht. 6 4 Ferien Dem Hauswart stehen mindestens vier Wochen bezahlte Ferien pro Jahr zu. Dies schreibt das Arbeitsrecht vor. Eine vertragliche K rzung des minimalen Ferienanspruchs ist unzul ssig. Die Ferienregelung gilt sowohl f r voll- als auch f r teilzeitangestellte Hauswarte. Die Ferien sollen der Erholung des Arbeitnehmers dienen und sind daher grunds tzlich in natura zu be-ziehen. Eine Auszahlung ist nur in Ausnahmef llen gestattet, beispielsweise weil der Hauswart nur sporadisch und sehr unregelm ssig arbeitet. Bei Hauswarten, welche im Stundenlohn ar-beiten, kann vereinbart werden, dass der Ferienlohn bereits im Stundenlohn enthalten ist.

8 Der Anteil des Ferienlohnes muss in einem solchen Fall bereits im Arbeitsvertrag ausdr cklich auf-gef hrt werden und ist zudem auf jeder Lohnabrechnung separat auszuweisen, entweder in Franken oder in einem Prozentsatz des Lohnes. Bei einem j hrlichen Ferienanspruch von vier Wochen betr gt der Ferienlohn % des Jahreslohnes. Der Hauswart hat beim Bezug der Ferien auf die Interessen des Arbeitgebers geb hrend R cksicht zu nehmen. Dazu geh rt auch, dass er seine Ferien nicht ausgerechnet dann be-zieht, wenn der Arbeitsanfall am gr ssten ist. F r den Fall der Ferienabwesenheit des Hauswartes muss grunds tzlich der Arbeitgeber f r die Ferienvertretung besorgt sein und daf r die anfallenden Kosten tragen.

9 Der Hauswart ist einer sorgf ltigen Arbeitsausf hrung verpflichtet. Falls mangels geforderter Sorgfaltspflicht dem Hauseigent mer ein Schaden entsteht, kann der Hauswart schadener-satzpflichtig werden. 7 5 K ndigung und Dienstwohnung Die K ndigungsfrist sollte vertraglich vereinbart werden. Andernfalls gelten die gesetzlichen Bestimmungen, : Im ersten Dienstjahr eine K ndigungsfrist von einem Monat Im zweiten bis und mit neunten Jahr eine Frist von zwei Monaten Ab dem zehnten Jahr eine Frist von drei Monaten Wenn dem Hauswart f r seine Arbeitst tigkeit eine Dienstwohnung berlassen wird, so han-delt es sich um einen sogenannten gemischten Vertrag.

10 Einerseits kommen die Bestimmun-gen des Mietrechts (bez glich der Wohnung) und andererseits diejenigen des Arbeitsrechts (bez glich der Arbeitsleistung) zur Anwendung. Somit sind bez glich der Wohnung, beispiels-wiese im Falle einer Wohnungsk ndigung, stets die mietrechtlichen Fristen und Termine zu beachten. Schlussbemerkungen: Eine seri se Einarbeitung in die Aufgaben und Pflichten des Hauswar-tes ist unerl sslich, damit dieser sein Amt in zufriedenstellender Weise ausf hren kann. Eine gute Betreuung des Hauswartes f rdert das gegenseitige Vertrauen und gew hrleistet, dass der Hauseigent mer st ndig ber den Zustand seiner Liegenschaft im Bilde ist.