Immobilienbesteuerung in Österreich - vjg.at

1 Immobilienbesteuerung in sterreich Veranlagung in Immobilien durch nat rliche Personen, Kapitalgesellschaften, sterreichische und liechtensteinische Stiftungen MMag. Dr. Christoph Urtz c/o Universit t Salzburg c/o Binder Gr sswang Rechtsanw lte Veranlagung in Immobilien 2 steuerliche Aspekte 2 *Aspekt 1: besteuerung der Mietertr ge (Mietzins) beim Vermieter Regelung in 28 EStG f r nat rliche Personen und verm gensverwaltende Personengesellschaften: besteuerung mit Einkommensteuer (0% - 50%) Kapitalgesellschaften und Stiftungen: besteuerung mit 25% K rperschaftsteuer *Aspekt 2: besteuerung des Ver u erungsgewinnes (Ver u erungspreis minus Anschaffungspreis/-kosten) Regelung in 30 EStG f r nat rliche Personen und verm gensverwaltende Personengesellschaften besteuerung mit besonderem Steuersatz (linear 25%=) Kapitalgesellschaften und Stiftungen.

2 besteuerung mit 25% K rperschaftsteuer Der folgende Vortrag bezieht sich zu 90% auf die besteuerung des Ver u erungsgewinnes bei nat rlichen Personen hier gab es in den letzten Jahren umfassende Neuerungen Veranlagung in Immobilien besteuerung der Mietertr ge 3 * besteuerung der Mietertr ge bei nat rlichen Personen und Personengesellschaften Regelung in 28 EStG f r nat rliche Personen und verm gensverwaltende Personengesellschaften sowie f r verm gensverwaltende Stiftungen: Abschreibung 1,5% pA (= Nutzungsdauer 66,67 Jahre) Instandsetzung (zB neue B den, Fenster, neue Heizung usw): auf 10 Jahre zwingend zu verteilen Instandhaltung: grunds tzlich sofort als Ausgabe abzugsf hig Beg nstigter Herstellungsaufwand (Nutzungsdauer 15 Jahre) Steuersatz: progressiver Tarif 0-50% (bei Stiftungen: 25% K rperschaftsteuer) * besteuerung der Mietertr ge bei Kapitalgesellschaften und gewerblich t tigen Stiftungen: Abschreibung (mind.)

3 2% pA (= Nutzungsdauer 50 Jahre) Instandsetzung / Instandhaltung: wie oben besteuerung mit 25% K rperschaftsteuer Einleitung: Neuerungen der Ver u erungsgewinnbesteuerung f r nat rliche Personen und verm gensverwaltende Personengesellschaften 4 *1. Stabilit tsgesetz 2012: Regelungen sind ab in Kraft getreten Abgaben nderungsgesetz 2012: Meist r ckwirkend ab * Altverm gen und Neuverm gen : Regelungen treten grunds tzlich in Kraft f r Ver u erungen ab Steuerpflicht gilt grunds tzlich auch f r Altverm gen , dh wenn Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist, aber Ver u erung ab erfolgt! (Stichtag : an diesem Tag nicht steuerverfangen ) Bei Altverm gen aber g nstige Pauschalbesteuerung mit 15% oder 3,5% vom Verkaufspreis Einleitung (2) 5 *Auswirkung: Abschaffung der 10-j hrigen Spekulationsfrist; Grundst cksver u erungen sind immer steuerpflichtig *G nstiger Steuersatz 25% (vorher: falls Steuerpflicht aufgrund Ver u erung innerhalb der 10-j hrigen Spekulationsfrist, Steuersatz progressiv bis 50%) Steuerschuld: Verkaufspreis minus historische Anschaffungskosten (Kaufpreis) * 25% Steuersatz Oder Pauschalierung: Verkaufspreis * 3,5% Steuersatz oder 15% (bei Umwidmungsf llen) *Befreiungsbestimmungen anwendbar Hauptwohnsitzbefreiung (wie nach der alten Rechtslage): 2 Jahres-Frist Hauptwohnsitzbefreiung neu.

4 5 Jahres-Frist Befreiung f r selbst hergestellte Geb ude (Herstellerbefreiung) Einleitung (3) 6 *Grunds tzlich Gleichbehandlung von Grundst cken im au erbetrieblichen Bereich (private Nutzung, Vermietung/Verpachtung) und im Betriebsverm gen (auch hier in aller Regel Steuersatz von 25%, ausgenommen zB gewerblicher Grundst cksh ndler und Immobilienentwickler) Dies gilt f r Einzelunternehmen und Personengesellschaften F r Kapitalgesellschaften: Keine Neuerungen (K St: 25%), keine ImmoESt *Steuererhebung: Ab : Abfuhr einer Immobilienertragsteuer und Selbstberechnung durch Parteienvertreter (Rechtsanw lte/Notare) sofern Grunderwerbsteuer (GrESt) selbst berechnet wird Falls keine Selbstberechnung der GrESt und ImmoESt: Mitteilungspflicht an Finanzamt durch Rechtsanwalt/Notar der Eink nfte ( 30c Abs 1) Pflicht zur besonderen Vorauszahlung der Ver u erer (selbe H he der ImmoESt, gleicher F lligkeitszeitpunkt) Grundtatbestand f r Ver u erungsvorg nge von nat rlichen Personen und verm gensverwaltenden Personengesellschaften au erhalb eines Betriebes: private Grundst cksver u erungen nach 30 EStG 7 Definition von Ver u erungen nach 30 EStG (I) 8 * private Ver u erungen iSd 30 EStG liegen dann vor, wenn die Grundst cke keinem Betriebsverm gen angeh ren Dh sie geh ren weder zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb ( 21 EStG), selbstst ndigen (freiberuflichen) Betrieb ( 22 EStG) oder Gewerbebetrieb ( 23 EStG) Falls Grundst cke zum Betrieb einer nat rlichen Person oder Personengesellschaft geh ren.

5 Auch Steuerpflicht, aber nicht nach 30 EStG (zT auch der besondere Steuersatz nicht anwendbar) Definition von Ver u erungen nach 30 EStG (II) 9 *Eine Ver u erung iSd 30 EStG setzt voraus Das Vorliegen eines Ver u erungsgesch fts (ausdr cklich 30 Abs 1 und Gesetzesmaterialien): Kaufvertrag, Tauschvertrag, Leibrentenvertrag Ein Ver u erungsgesch ft setzt einen entgeltlichen Vorgang voraus (also keine Erbschaft oder Schenkung); zu teilentgeltlichen Vorg ngen siehe sp ter Ver u erung = zivilrechtliches Verpflichtungsgesch ft Das wirtschaftliche Eigentum am Grundst ck bzw an den grundst cks-gleichen Rechten muss bertragen werden idR folgt das wirtschaftliche Eigentum dem zivilrechtlichen Eigentum Der Ver u erungserl s muss zugeflossen sein Zufluss-Abfluss-Prinzip gem. 19 EStG. Ohne Zufluss (Zahlung des K ufers) entsteht keine Steuerschuld!

6 Ver u erung: Tausch und Einlagen in Kapitalgesellschaften *Ver u erung ist zB ein Kauf, aber auch ein Tausch gegen andere Wirtschaftsg ter (zB gegen andere Grundst cke) Vgl ausdr cklich 30 Abs 1 letzter Satz (= Hinweis auf Tauschbestimmung des 6 Z 14 EStG). Vorsicht Steuerfalle: Daher gelten auch Einlagen in Kapitalgesellschaften immer als Tausch (der zur Gewinnrealisierung f hrt), selbst wenn diese Einlagen nicht im Zuge der Gr ndung oder Kapitalerh hung erfolgen (dh auch ohne Anteilsausgabe!) F hrt zur Ver u erungsgewinnbesteuerung beim einlegenden Gesellschafter (25%; allenfalls Pauschalierung mit 3,5% oder 15%) besteuerung unterbleibt nur bei Anwendbarkeit des Umgr ndungssteuergesetzes (Grundst ck muss Bestandteil eines Betriebes oder Teilbetriebes sein) Aufwertungsoption gem 16 Abs 6 UmgrStG Grunderwerbsteuer: Bemessungsgrundlage = dreifacher EW falls keine Anteilsausgabe (bei Anteilsausgabe: Verkehrswert!)

7 10 Steuerpflicht f r Tausch Ausnahmen 11 *Nochmals: Steuerpflicht f r Tausch: 30 Abs 1 letzter Satz EStG (Verweis auf 6 Z 14 EStG); Rechtsfolge Tausch: Ansatz des Verkehrswertes des bertragenen Grundst cks *Ausnahme Scheidungsvergleich (EStR Rz 6624): Aufteilung des ehelichen Gebrauchsverm gens und der Ersparnisse gem 83 EheG = steuerfreie Naturalteilung *Ebenso Ausnahme bei Realteilung (EStR Rz 6627): Teilung einer bewertungsrechtlichen wirtschaftlichen Einheit (= ma gebend ist der Einheitswertbescheid, der auch mehrere EZ umfassen kann; allenfalls anteilige Befreiung), und insoweit keine Ausgleichszahlung vorliegt. *Schlie lich auch Ausnahme bei Erbteilungs bereinkommen (vor Einantwortung): Bei Abfindung mit Wirtschaftsg tern aus dem Nachlass: steuerneutral Bei Abfindung mit nachlassfremden Wirtschaftsg tern (zB auch Geldzahlung): ebenfalls steuerneutraler Vorgang, solange 50%-Grenze des Verkehrswertes des bernommenen Grundst cks durch Abfindung nicht erreicht wird (EStR 2000 Rz 134b) Unentgeltliche Vorg nge (Erbschaft, Schenkung) und teilentgeltliche Vorg nge *teilentgeltliche Vorg nge (gemischte Schenkung) Abgrenzung Unentgeltlicher Erwerb Gesetzgeber wollte an die bisherige Verwaltungspraxis ankn pfen (vgl nunmehr EStR 2000 Rz 6624) Daher wie bisher 50%-Grenze relevant: Ein steuerpflichtiger Ver u erungsvorgang liegt demnach nur dann vor, wenn das Entgelt (idR der Verkaufspreis) mindestens 50% des Verkehrswertes der Liegenschaft erreicht.

8 Betr gt das Entgelt weniger als 50% des Verkehrswertes der Liegenschaft, liegt insgesamt ein unentgeltlicher Vorgang vor, der nicht unter 30 EStG f llt 12 Grundst cke iSd 30 EStG 13 Definition der steuerpflichtigen "Grundst cke" *Neue Rechtslage: als Grundst cke gelten nunmehr ausdr cklich die in der Folge aufgez hlten Wirtschaftsg ter Grund und Boden (Eigentumswohnung nach WEG: zT Geb ude / Grund und Boden) Geb ude Ebenfalls umfasst: Super difikat (UFS , RV/0296-G/05; offen VwGH , 2010/15/0079) siehe dazu sogleich Nicht aber: Holz (stehender Wald), stehende Erne und Feldinventar (EStR 2000 Rz 579, Rz 5040 sowie Rz 2302 ff): Betriebsverm gen gem 21 EStG und Rechte, die den Vorschriften des b rgerlichen Rechts ber Grundst cke unterliegen Insbesondere Ver u erung des Baurechts durch Berechtigten (nicht die erstmalige Einr umung gegen Bauzins; EStR 2000 Rz 6622) Jagd- und Fischereirechte: Jagdrechte keinesfalls (da untrennbar mit Grundst ck verbunden, Fischereirechte schon (EStR 2000 Rz 6622) Seit Abg G 2012 auch Anteile an grundst ckbesitzender verm gensverwaltender Personengesellschaft 14 Befreiungsbestimmungen f r nat rliche Personen gem 30 EStG 15 Befreiungsbestimmungen f r nat rliche Personen Hauptwohnsitzbefreiung alt ( 30 Abs 2 Z 1 lit a) 16 Hauptwohnsitzbefreiung alt - 30 Abs 2 Z 1 lit a EStG * 30 Abs 2 Z 1 lit a: Ver u erung von Eigenheimen oder Eigentums-wohnungen samt Grund und Boden ( 18 Abs 1 Z 3 lit b EStG) bersicht ber die Voraussetzungen der lit a Vorliegen eines Eigenheims/einer Eigentumswohnung (auch befreit: Grund und Boden im Ausma von ) Muss mind.)

9 Zu 2/3 Wohnzwecken des Ver u erers dienen (Verweis auf 18 Abs 1 Z 3 lit b EStG) Durchgehendes Dienen als Hauptwohnsitz, f r mindestens 2 Jahre (Frist l uft ab tats chlichem Einzug) und sowohl ab der Anschaffung (strittig: z hlt Datum Kaufvertrag oder die bergabe als Anschaffung? Siehe EStR 2000 Rz 6639 und Rz 6641 [ bergabe] versus EStR Rz 6623 [Datum Kaufvertrag] ) als auch bis zur Ver u erung (jeweils Toleranzfrist von einem Jahr f r Einzug ab Anschaffung und Auszug nach Ver u erung: EStR 2000 Rz 6641) Schlie lich: Aufgabe des Hauptwohnsitzes 17 Befreiungsbestimmungen Hauptwohnsitzbefreiung neu ( 30 Abs 2 Z 1 lit b) 18 Ausnahmen Eigenheim/ETW und 10/5 Jahre Hauptwohnsitz (1) *Abs 2 Z 1 lit b: innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Ver u erung mindestens f nf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben *Befreiung gem Abs 2 Z 1 lit b wurde durch StabG 2012 neu eingef hrt *ZT gleiche Voraussetzungen wie lit a: Setzt auch hier Eigenheim/Eigentumswohnung iSd 18 Abs 1 Z 3 lit b EStG voraus.

10 Grund und Boden ist ebenfalls befreit ( ) Setzt Hauptwohnsitz voraus Setzt Aufgabe voraus Unterschied: 5-Jahres-Frist statt 2 Jahre (Nachteil) ABER: 5-Jahres-Frist kann irgendwann zwischen Anschaffung und Ver u erung liegen (nicht durchgehend zwischen Anschaffung/Ver u erung, nur durchgehend f r 5 Jahre) Lit b steht daher auch bei Erbschaft oder Schenkung zu (sogar dann wenn der Ver u erer vor Eigentumserwerb in Eigenheim/ETW gewohnt hat) 19 Befreiungsbestimmungen f r nat rliche Personen Herstellerbefreiung ( 30 Abs 2 Z 2) 20 Ausnahmen selbst hergestellte Geb ude (1) *Selbst hergestellte Geb ude, soweit sie innerhalb der letzten 10 Jahre nicht zur Erzielung von Eink nften gedient haben ( 30 Abs 2 Z 2) Befreiung gab es schon fr her, durch StabG 2012 erfolgten aber nderungen Die Befreiung umfasst nach hM nur das Geb ude , aber NICHT Grund und Boden (zB Herzog, SWK 2012, 570 und 584; VwGH , 2003/15/0105.)