immoBiLieR Les modaLités de La vente La société …

1 Les modaLit s de La venteimmoBiLieR La soci t civile immoBiLi Re sci modalit s de la venteLa soci t civile immobiLi re sciUne Soci t civile Immobili re (SCI) est une soci t simple constituer avec un capital minime qui peut tre de un euro. Elle est destin e tre propri taire de biens immobiliers acquis par elle ou apport s par les associ s. Ces immeubles peuvent tre lou s ou mis la disposition des associ s de la cr er une sci ? - La dissociation de l avoir et du pouvoir : la SCI facilite la gestion de votre patrimoine. Elle carte l inconv nient principal de l indivision qui n cessite l unanimit pour les d cisions les plus im-portantes. En effet, la SCI est propri taire du bien immoBiLieR et les associ s d tiennent des parts sociales hauteur de leurs apports. Les d cisions sont prises en assembl e g n rale selon les r gles de majorit d finies dans les La dissociation du patrimoine professionnel et du patrimoine personnel des associ s : les cr anciers professionnels peuvent sai-sir les parts de la SCI, mais ils ne peuvent pas saisir l immeuble qui est la propri t de la La protection d une personne : la SCI peut permettre de conf rer des droits p rennes sur un bien immoBiLieR , ce que l indivision ne permet pas.

2 Par exemple, en cas de concubinage, les statuts de la SCI peuvent tre am nag s pour donner la jouissance du bien im-mobilier au survivant, ce qui le met l abri d une viction du bien par les h ritiers du concubin d c d .- La simplification du r glement successoral : il est plus facile de partager des parts sociales que des biens immobiliers de valeur diff rente ou formant un seul L all gement des droits de succession : la valeur des parts so-ciales est diff rente de celle de l immeuble. L administration fiscale admet par ailleurs une d cote sur la valeur de ces parts justifi e par l absence de march sp cifique pour celles-ci et la difficult de leur Pour pouvoir transmettre par donation-partage des quotes-parts d un bien plusieurs de ses constitution de la sci L LaboratIon dES StatutS Les futurs associ s peuvent les faire tablir par un notaire. Ils peu-vent aussi recourir l acte sous seing priv.

3 Pour la constitution d une SCI, l acte authentique est un gage de s curit car le notaire r dige un pacte d associ s sur mesure. Par ailleurs, la forme notari e permet d carter les suspicions de lib ralit s ( ) faites au profit d h ritiers associ s au d pend d h ritiers non associ s. Lorsqu un associ apporte un immeuble une SCI, la forme notari e est obligatoire. Enfin, le notaire s occupera de l ensemble des formalit s n cessaires la constitution de votre SCI et assurera la conservation de vos mEntIonS obLIgatoIrES doIvEnt fIgurEr danS LES StatutS ?- L objet de la soci t : il doit tre civil, non commercial et en rap-port avec la propri t et la gestion de biens immobiliers. au risque de se voir requalifi e en soci t commerciale, la SCI ne peut pas exercer une activit commerciale titre principal, par exemple la location en meubl ou l achat titre habituel de biens immobiliers en vue de leur revente.

4 Les associ s sont alors tenus ind finiment et solidairement des dettes n es de cette activit l gard des tiers. En cons quence, la soci t doit avoir comme prin-cipale activit la location de biens immobiliers non meubl s. - Le nombre d associ s : il faut au minimum 2 personnes physiques ou morales, de nationalit fran aise ou trang peut tre associ ? Deux poux peuvent tre associ s dans une SCI. Toutefois, si un poux mari sous le r gime de la communaut apporte des biens communs, il doit en avertir son conjoint, lequel a la possibilit de devenir galement associ ou de renoncer cette qualit . AttentionUn mineur peut tre associ avec l accord de ses repr sentants l gaux (en principe ses parents). En revanche, il y aura lieu de pr voir l intervention du juge pour certaines d cisions ult rieures (accord donn en assembl e g n rale pour la vente d un ). La pr sence de mineurs dans une SCI est donc manier avec pr caution.

5 EntRePReneUR> immoBiLieR notaRiatPeRsonnes et famiLLes4 Les modalit s de la venteLa soci t civile immobiLi re sci- Les apports : l ment essentiel du contrat de soci t , ils peuvent tre r alis s en num raire (argent), en nature (apport d un bien) ou en industrie (mise disposition des connaissances techniques, des services ou du travail de l associ apporteur). Les apports en num raire ou en nature d terminent les droits des associ s dans le capital La dur e : elle est librement fix e mais elle ne peut exc der 99 Le capital social : la loi ne fixe aucun capital minimum. Consultez votre notaire, il saura vous conseiller. - Le nom et le si ge social : les statuts doivent pr voir la d nomina-tion et le si ge social de la SCI qui est librement fix . Le g rant peut tablir le si ge social de la soci t son domicile, sans limitation de dur e. Ceci sous r serve qu aucune disposition l gale ou contractuelle ne s y oppose.

6 Dans le cas contraire, la soci t peut quand m me installer son si ge social au domicile de son repr sentant l gal, mais uniquement titre provisoire et pour 5 ans maximum. Le g rant ne peut assurer que les t ches administratives son domicile, il ne peut recevoir de client le. Les statuts doivent tre sign s par tous les associ formaLIt S dE PubLICIt aCComPLIrLes statuts doivent tre enregistr s au centre des imp ts dans le mois qui suit leur constitution de la SCI doit faire l objet d une insertion dans un journal d annonces l gales et d une immatriculation au registre du commerce et des soci t s (rCS). Il est aujourd hui possible d imma-triculer une soci t par voie un bien immoBiLieR est apport la soci t , les statuts doivent tre publi s au service de publicit fonci re par le notaire qui a re u l les statuts sont tablis par acte authentique, votre notaire s occupe de l ensemble de ces formalit s.

7 Le notaire assure gale-ment la conservation de votre acte et des ventuelles cessions de parts qu il serait amen r diger ult rieurement. une fois l ensemble de ces formalit s accomplies, la SCI est dot e de la personnalit morale et peut accomplir tous les actes pr vus dans son objet social. AttentionLes apports d immeuble ou ensemble de droits sociaux une SCI, en toute propri t ou en nue-propri t , sont soumis au Droit de Pr emption Urbain (DPU), au profit notamment de la vie de la sci QuELS Sont LES droItS Et obLIgatIonS dES aSSoCI S ? d faut d indication dans les statuts, les droits des associ s sont proportionnels aux parts poss d es dans le capital contrepartie de ces droits, les associ s sont tenus, l gard des tiers, au passif social, ind finiment et proportionnellement leurs droits dans le capital. Il s agit d une obligation l gale que les statuts ne peuvent pas am associ s poss dent un droit de vote leur permettant de participer aux d cisions collectives.

8 En revanche, ils n ont pas de droits sur les immeubles. Ils ont un droit d information annuel l occasion de l assembl e g n peuvent poser des questions crites au g rant et consulter au si ge social, tous documents tablis ou re us par la soci t . Ils ont droit la r partition des b n g rantQui peut tre g rant de la SCI ?toute personne physique ou morale, ayant la capacit juridique, peut tre g rant de la SCI. ainsi un mineur non mancip ou une personne incapable ne peuvent pas exercer cette g rant peut tre associ ou non de la , il n existe pas de limite d g rant peut tre d sign soit par les statuts, soit dans un acte distinct sign de tous les associ s, soit en assembl e g n est de bonne pratique de nommer un cog rant pour viter un blo-cage de la soci t en cas d emp chement du g rant unique (d c s ou incapacit par exemple).Les associ s ne sont pas tenus solidairement au passif.

9 Les cr anciers ne sont autoris s poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associ qu apr s avoir pr alablement et vainement poursuivi la SCI doit tenir une assembl e g n rale annuelle. Il est fortement conseill d tablir une comptabilit . entRePReneUR> immoBiLieR notaRiatPeRsonnes et famiLLes6 Les modalit s de la venteLa soci t civile immobiLi re sciSauf disposition statutaire contraire, le g rant est r put nomm pour la dur e de la soci t . Il est donc important, en fonction de l objet de la SCI, de limiter, ou non, dans les statuts la dur e du mandat. Ses fonctions cessent avec la fin de son mandat, sa r vocation par l assembl e g n rale, par d cision du tribunal ou encore par sa d -mission. Il est important de pr voir dans les statuts les conditions de r vocation du g rant. Quel est le r le du g rant ?Le g rant repr sente la soci t et il l engage dans la limite de l objet social.

10 Ce sont les associ s qui d terminent les pouvoirs du g rant dans les doit convoquer une assembl e g n rale au moins une fois par an pour rendre compte aux associ s de sa gestion et pour toute ques-tion exc dant ses comp est personnellement responsable envers la SCI et les tiers des fautes commises dans sa gestion. comment quitter la sci ? Les associ s peuvent c der leurs parts ou exercer un droit de La cession des parts : elle peut tre faite titre gratuit (ex : dona-tion) ou titre on reux (ex : vente ), un associ ou un tiers. Elle doit tre constat e par crit et signifi e la principe, elle ne peut intervenir qu avec l agr ment de tous les associ s sauf si les parts sont c d es un ascendant ou un des-cendant. mais les statuts peuvent pr voir des r gles diff rentes : la majorit qualifi e et non l unanimit , agr ment donn par le g cession de la majorit des parts d une SCI ou d un nombre de parts conduisant l acqu reur devenir majoritaire, peut tre soumise au Droit de Pr emption Urbain (art.)