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1 Imposto de Renda e Legisla o Societ ria Anexo 2a Semana de Julho/2006. IRPJ/CSL/PIS-PASEP/COFINS . Atividades imobili rias - Compra e venda, loteamento, incorpora o e constru o de im veis suplemento Especial Imposto de Renda e Legisla o Societ ria IRPJ/CSL/PIS-PASEP/COFINS _____ Unidade (n o conclu da) vendida com recebi- mento ap s o per odo-base da venda Tratamento cont bil do excesso de custo reali- Atividades imobili rias - Compra e zado Unidade (n o conclu da) vendida com recebi- venda, loteamento, incorpora o e mento no per odo-base da venda constru o de im veis Unidade (n o conclu da) vendida com recebi- mento ap s o per odo-base da venda Tratamento fiscal da insufici ncia de custo reali- zado SUM RIO Insufici ncia n o superior a 15% do total do or a- mento Insufici ncia superior a 15% do total do or amento 1. INTRODU O Tratamento fiscal do excesso de custo realizado Esclarecimento do Fisco sobre a observ ncia das 8. VEDA O UTILIZA O DO LALUR. normas tribut rias aqui focalizadas 9.

2 REGRAS SUPLEMENTARES. 2. CONTRIBUINTES ABRANGIDOS Momento de reconhecimento do lucro bruto 3. CONCEITO DE UNIDADE IMOBILI RIA Execu o conjunta de projeto por duas ou mais 4. NORMAS SOBRE ESTOQUE DE IM VEIS empresas Registro permanente de estoque Reconhecimento de lucro bruto por empreendi- Livro Registro de Invent rio mento Corre o monet ria dos im veis em estoque 10. QUADRO DEMONSTRATIVO DO CUSTO OR ADO. 5. CUSTO DOS IM VEIS VENDIDOS Modelo original (baixado pela IN SRF no 84/1979). Forma o do custo Instru es para preenchimento Custos pagos ou incorridos 11. VARIA ES MONET RIAS - TRATAMENTO. Forma de contabiliza o Receita financeira da comercializa o de im veis Custos contratados - inclus o na base de c lculo da estimativa e do Forma de contabiliza o lucro presumido Custos or ados Extens o Contribui o Social sobre o Lucro Modifica o do valor or ado 12. LOTEAMENTO EM IM VEL DE TERCEIRO. Forma de contabiliza o 13. CONDOM NIO NA CONSTRU O POR ADMI- 6. VENDA DE UNIDADE IMOBILI RIA NISTRA O.

3 Momento em que se efetiva 14. REGIME ESPECIAL DE TRIBUTA O (RET) APLI- Resultados das vendas a vista C VEL S INCORPORA ES IMOBILI RIAS. Conceitos de incorporador e de incorpora o Venda a vista de unidade conclu da Presun o da vincula o entre a aliena o das Venda a vista de unidade n o conclu da fra es do terreno e o neg cio de constru o Resultados das vendas a prazo ou a presta o Op o pelo RET. Venda a prazo ou a presta o de unidade con- Conceito de patrim nio de afeta o clu da Responsabilidade tribut ria Venda a prazo ou a presta o de unidade n o Pagamento mensal unificado de tributos conclu da Conceito de receita mensal Venda contratada com juros Exemplo Venda contratada com cl usula de atualiza o Compensa o dos valores pagos mensalmente monet ria Distribui o percentual por tributo Procedimentos previstos pelas IN SRF nos 84/1979 Exemplo e 23/1983 Op o no segundo ou terceiro m s do trimestre Separa o de d bitos e movimenta o de valo- Apura o anual do IRPJ e da CSL. res Prazo de recolhimento e c digo de Darf Procedimentos alternativos previstos na IN SRF no Inscri o de cada incorpora o no CNPJ.

4 67/1988 Suspens o da exigibilidade de tributos 7. DIFEREN A DE VALOR ENTRE O CUSTO OR A- Impossibilidade de parcelamento de d bitos DO E O CUSTO REALIZADO Escritura o segregada Tratamento cont bil da insufici ncia de custo rea- Fal ncia ou insolv ncia do incorporador lizado Efeitos em rela o ao patrim nio de afeta o Unidade (n o conclu da) vendida com recebi- Pagamento de d vidas tribut rias, trabalhistas e mento no per odo-base da venda previdenci rias suplemento Especial - Anexo Semana 28/2006 IR 1. suplemento Especial 15. OP O PELO LUCRO PRESUMIDO 18. EQUIPARA O DE PESSOA F SICA PESSOA. Restri o op o JUR DICA PELA PROMO O DE INCORPORA- Op o ap s a conclus o das opera es com re- O IMOBILI RIA OU LOTEAMENTO DE TER- gistro de custo or ado RENO. Ado o do regime de caixa. Incorpora o imobili ria e incorporador - Concei- Altera o do crit rio (de caixa para compet n- tua o cia) Conceito de loteamento Varia es monet rias Exemplo Receita financeira da comercializa o de im veis Desmembramento de im vel rural - inclus o na base de c lculo do lucro presumido Empreendimentos com documenta o arquivada 16.

5 PIS/PASEP E COFINS no registro imobili rio Fato gerador Incorpora es ou loteamentos sem registro Base de c lculo Aquisi o e aliena o Valores que n o integram a base de c lculo Empreendimentos realizados em condom nio Al quotas Associa o com pessoa jur dica para execu o Utiliza o de cr ditos do empreendimento Custos das unidades imobili rias vendidas In cio da equipara o Outros cr ditos Desist ncia do empreendimento Determina o dos cr ditos Regime fiscal Valores que n o d o direito a cr dito Custos or ados - Cr dito presumido Obriga es acess rias Conceito de custo or ado Inscri o no CNPJ. Ajuste do custo or ado Op o pelo RET ou pela tributa o com base no C lculo do cr dito presumido lucro presumido Determina o da diferen a entre o custo or ado e Veda o da op o pelo Simples o efetivamente realizado Tributa o com base no lucro real PIS/Pasep - Cr dito relativo a estoques existentes Resultados e rendimentos tribut veis em Rendimentos exclu dos de tributa o PIS/Pasep - Custos incorridos at Valor de incorpora o de im veis Vendas realizadas a partir de Contribui o Social sobre o Lucro, PIS/Pasep e Unidades imobili rias vendidas at Cofins PIS/Pasep - Mudan a de lucro presumido para Distribui o do lucro lucro real T rmino da equipara o Crit rio alternativo Condi es Unidades imobili rias vendidas at Encerramento da empresa individual Crit rios a partir de 19.

6 DECLARA O DE INFORMA ES SOBRE ATIVI- Cofins - custos incorridos at DADES IMOBILI RIAS (DIMOB). Cofins - Mudan a de lucro presumido para lucro Empresas sujeitas apresenta o real Extin o, fus o, cis o e incorpora o Bens recebidos em devolu o tributados antes Inexist ncia de opera es do in cio da incid ncia n o-cumulativa Informa es a serem prestadas Cr ditos referentes s importa es de bens e ser- Prazo e meio de entrega da declara o vi os Infra es e penalidades Determina o do montante do cr dito N o incid ncia de atualiza o monet ria e juros no aproveitamento de cr ditos 1. INTRODU O. Contratos de longo prazo anteriores a - Aplica o do regime da cumulatividade Para fins de determina o do lucro real, base de c l- Regime de reconhecimento de receitas culo do Imposto de Renda Pessoa Jur dica, a atividade Contratos com pre o predeterminado de compra e venda, loteamento, incorpora o e constru- 17. PERMUTA DE IM VEIS o de im veis recebe tratamento espec fico, estabele- Conceito de permuta cido pelos arts.

7 410 a 414 do RIR/1999. Permuta a pre o de mercado Permuta com pessoas ligadas Essa disciplina de tributa o regulamentada pela Torna Instru o Normativa SRF no 84/1979, com as modifica- C mputo como receita e dedu o de custo es introduzidas pela Instru o Normativa do SRF no Exemplo Registro da torna pela permutante que pag -la 23/1983. Posteriormente, sobreveio a IN SRF no 67/1988, Tributa o do lucro contido na torna medida do que estabeleceu normas alternativas e complementa- recebimento res. Permuta de uma unidade por duas ou mais Permuta entre pessoas jur dicas Tendo essas Instru es e outros atos legais e nor- Permuta entre pessoa jur dica e pessoa f sica mativos citados como fundamento, vamos focalizar o as- Compra e venda com da o de unidade imobili - sunto neste trabalho, examinando a tributa o das em- ria em pagamento presas imobili rias n o apenas sob o aspecto do IRPJ, 2 IR suplemento Especial - Anexo Semana 28/2006. suplemento Especial mas, tamb m, da Contribui o Social sobre o Lucro, do 2.

8 CONTRIBUINTES ABRANGIDOS. PIS/Pasep e da Cofins. As normas de tributa o explanadas nos itens 2 a 10. Importa salientar que a abordagem direcionada deste texto se aplicam: especialmente s empresas imobili rias tributadas com a) ao contribuinte, pessoa jur dica, tributado com base no lucro real. Mas, no item 15, comentamos a op- base no lucro real que comprar im vel para ven- o pela tributa o com base no lucro presumido que, a da ou empreender desmembramento ou lotea- partir do ano-calend rio de 1999, passou a ser permitida mento de terrenos, incorpora o imobili ria ou para as pessoas jur dicas que exercem as atividades de constru o de pr dio destinado venda;. compra e venda, loteamento, incorpora o e constru o b) pessoa f sica considerada empresa individual de im veis (Lei no , art. 14). (equiparada a pessoa jur dica) por promover a Nota incorpora o de pr dios em condom nio ou o A pessoa jur dica que se dedique compra e venda, ao loteamento, loteamento de terrenos, conforme previsto no incorpora o ou constru o de im veis n o pode optar pelo Sistema art.

9 151 do RIR/1999, que tamb m seja tribu- Integrado de Pagamento de Impostos e Contribui es das Microempresas e tada com base no lucro real. A equipara o . Empresas de Pequeno Porte (Simples - RIR/1999, art. 192, V). tratada no item 18 deste trabalho. Esclarecimento do Fisco sobre a observ ncia das Voltamos a assinalar que, a partir do ano-calend rio normas tribut rias aqui focalizadas de 1999, passou a ser permitida a op o pela tributa o De acordo com o Ato Declarat rio Interpretativo no com base no lucro presumido para as pessoas jur dicas 18/2005, n o se aplicam, para fins tribut rios, as dispo- em foco (Lei no , art. 14), conforme examina- si es contidas na NBC T - Entidades Imobili rias, do no item 15. aprovadas pela Resolu o no 963/2003, do Conselho Fe- deral de Contabilidade. 3. CONCEITO DE UNIDADE IMOBILI RIA. A NBC T a que alude o ADI estabelece crit rios A express o unidade imobili ria (ou, simplesmen- e procedimentos espec ficos de avalia o, de registro te, unidade ) utilizada ao longo deste trabalho com- das varia es patrimoniais e de estrutura o das de- preende: monstra es cont beis, al m das informa es m nimas a) o terreno adquirido para venda, com ou sem a serem divulgadas em notas explicativas para as enti- constru o.

10 Dades imobili rias. b) cada lote oriundo de desmembramento de ter- o O ADI n 18/2005 adverte que a pessoa jur dica que reno;. comprar im vel para venda ou promover empreendi- c) cada terreno decorrente de loteamento;. mento de desmembramento ou loteamento de terrenos, d) cada unidade distinta, resultante de incorpora- incorpora o imobili ria ou constru o de pr dio desti- o imobili ria;. nado venda, deve, obrigatoriamente, observar as re- gras definidas: e) o pr dio constru do para venda como unidade isolada ou aut noma. a) pelos arts. 27 a 29 do Decreto-lei no , que estabelecem a disciplina geral de tributa- 4. NORMAS SOBRE ESTOQUE DE IM VEIS. o para essas empresas (essas regras est o, atualmente, consolidadas nos arts. 410 a 414 H regras espec ficas sobre registro permanente de do RIR/1999 e s o amplamente focalizadas nos estoque e livro Registro de Invent rio das empresas imo- itens 2 a 10 deste trabalho); e bili rias, conforme segue. b) pelo art. 30 da Lei no , segundo o qual Registro permanente de estoque as pessoas jur dicas que explorem atividades imobili rias relativas a loteamento de terrenos, A empresa imobili ria deve manter registro perma- incorpora o imobili ria, constru o de pr dios nente de estoque, para determinar o custo dos im veis destinados venda, bem como a venda de im - vendidos.