KAT MÜLKİYETİ KANUNU - Mevzuat Bilgi Sistemi

1 4133 KAT M LK YET KANUNU Kanun Numaras : 634 Kabul Tarihi : 23/6/1965 Yay mland Resm Gazete : Tarih : 2/7/1965 Say : 12038 Yay mland D stur : Tertip : 5 Cilt : 4 Sayfa : 2932 B R NC B L M Genel H k mler A) Kat m lkiyeti ve kat irtifak : I Genel kural: Madde 1 Tamamlanm bir yap n n kat, daire, i b rosu, d kkan, ma aza, mahzen, de-po gibi b l mlerinden ayr ayr ve ba l ba na kullan lmaya elveri li olanlar zerinde, o gayri-menkul n maliki veya ortak malikleri taraf ndan, bu Kanun h k mlerine g re, ba ms z m lkiyet haklar kurulabilir. Yap lmakta veya ileride yap lacak olan bir yap n n, birinci f krada yaz l nitelikteki b -l mleri zerinde, yap tamamland ktan sonra ge ilecek kat m lkiyetine esas olmak zere, arsa maliki veya arsan n ortak malikleri taraf ndan, bu Kanun h k mlerine g re irtifak haklar kurula-bilir.

2 II Tarifler: Madde 2 Bu Kanuna g re : a) Kat m lkiyetine konu olan gayrimenkul n b t n ne (Anagayrimenkul); yaln z esas ya-p k sm na (Anayap ) anagayrimenkul n ayr ayr ve ba l ba na kullan lmaya elveri li olup, bu Kanun h k mlerine g re ba ms z m lkiyete konu olan b l mlerine (Ba ms z b l m); bir ba- ms z b l m n d nda olup, do rudan do ruya o b l me tahsis edilmi olan yerlere (Eklenti); ba ms z b l mler zerinde kurulan m lkiyet hakk na (Kat m lkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki); b) Anagayrimenkul n ba ms z b l mleri d nda kal p, korunma ve ortakla a kullanma veya faydalanmaya yar yan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik s fatiyle payda bulunduklar bu yerler zerindeki faydalanma haklar na (Kullanma hakk ); c) (De i ik: 13/4/1983-2814/1 md.

3 Bir arsa zerinde ileride kat m lkiyetine konu olmak zere yap lacak veya yap lmakta olan bir veya birden ok yap n n ba ms z b l mleri i in o arsan n maliki veya ortak malikleri taraf ndan bu Kanun h k mlerine g re kurulan irtifak hakk na (kat irtifak ); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi); 4134 d) Arsan n, bu Kanunda yaz l esasa g re ba ms z b l mlere tahsis edilen ortak m lkiyet paylar na (Arsa pay ); e) Kat m lkiyetinin veya irtifak n n kurulmas na ait resmi senede (S zle me); Denir. III - Kat m lkiyetinin ve kat irtifak n n niteli i: Madde 3 Kat m lkiyeti, arsa pay ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle ba lant l zel bir m lkiyettir. (De i ik ikinci f kra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat m lkiyeti ve kat irtifak , bu m lkiyete konu olan anagayrimenkul n ba ms z b l mlerinden her birinin konum ve b y kl klerine g re hesaplanan de erleri ile oranl olarak projesinde tahsis edilen arsa pay n n ortak m lkiyet esasla-r na g re a k a g sterilmesi suretiyle kurulur.

4 Arsa paylar n n ba ms z b l mlerin paylar ile oranl olarak tahsis edilmedi i hallerde, her kat maliki veya kat irtifak sahibi, arsa paylar n n yeniden d zenlenmesi i in mahkemeye ba vurabilir. Ba ms z b l mlerden her birine bu f kra uyar nca tahsis edilen arsa pay , o b l mlerin de erinde sonradan meydana gelen o alma veya azalma sebebiyle de i tirilemez. 44 nc madde h km sakl d r. (De i ik nc f kra: 23/6/2009-5912/1 md.) Kat irtifak arsa pay na ba l bir irtifak e idi olup, yap n n tamam i in d zenlenecek yap kullanma izin belgesine dayal olarak, bu Kanunda g sterilen artlar uyar nca kat m lkiyetine resen evrilir. Bu i lem, arsa malikinin veya kat irtifak na sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi ger ekle tirilebilir. IV - Ortak yerler: Madde 4 Ortak yerlerin konusu s zle me ile belirtilebilir.

5 A a da yaz l yerler ve ey-ler bu Kanun gere ince her halde ortak yer say l r. a) Temeller ve ana duvarlar, ta y c Sistemi olu turan kiri , kolon ve perde duvarlar ile ta- y c sistemin par as di er elemanlar,ba ms z b l mleri ay ran ortak duvarlar, tavan ve taban-lar, avlular, genel giri kap lar , antreler, merdivenler, asans rler, sahanl klar, koridorlar ve bura-lardaki genel tuvalet ve lavabolar, kap c daire veya odalar , genel ama rl k ve ama r kurutma yerleri, genel k m rl k ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagaz saatlerinin korunmas na mahsus olup ba ms z b l m d nda bulunan yuvalar ve kapal k s mlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarn lar, yap n n genel su depolar , s naklar,(1) b) Her kat malikinin kendi b l m d ndaki kanalizasyon tesisleri ve p kanallar ile ka-lorifer, su, havagaz ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon i in ortak ebeke ve antenler s cak ve so uk hava tesisleri, c) at lar, bacalar, genel dam teraslar , ya mur oluklar , yang n emniyet merdivenleri.

6 Yukar da say lanlar n d nda kal p da, yine ortakla a kullanma, korunma veya faydalan-ma i in zaruri olan di er yerler ve eyler de (Ortak yer) konusuna girer. B) Ba lant lar : I - Ba ms z b l mlerle arsa pay aras ndaki ba lant : Madde 5 Kat m lkiyetinin ba kas na devri veya miras yoluyla ge mesi halinde, ona ba l arsa pay da birlikte ge er; arsa pay , kat m lkiyetinden veya kat irtifak ndan ayr olarak devredilemiyece i gibi, miras yoluyla da ge mez ve ba ka bir hakla kay tlanamaz. Anagayrimenkulde, kat m lkiyetine ba lanmam veya lehine kat irtifak kurulmam arsa pay b rak lamaz. (1) 14/11/2007 tarihli ve 5711 say l Kanunun 2 nci maddesiyle; bu bende "Temeller ve ana duvarlar," ibaresinden sonra gelmek zere "ta y c Sistemi olu turan kiri , kolon ve perde duvarlar ile ta y c sis-temin par as di er elemanlar," ibaresi eklenmi ve metne i lenmi tir.

7 4135 Kat m lkiyetini kay tlayan haklar, kendili inden arsa pay n da kay tlar. Kat irtifak na konu olan arsa zerinde bu hakla ba da mas m mk n olmayan irtifaklar kurulamaz. Anagayrimenkulde kat m lkiyetinin kurulmas ndan nce o gayrimenkul n k t kteki say-fas na tescil veya erhedilmi olan haklar kat m lkiyetini de, kaide olarak arsa pay oran nda, kendili inden kay tlar. II - Ba ms z b l mlerle eklentiler ve ortak yerler aras ndaki ba lant : Madde 6 Bir ba ms z b l m n d nda olup, do rudan do ruya o b l me tahsis edil-mi olan k m rl k, su deposu, garaj, elektrik, havagaz veya su saati yuvalar , tuvalet gibi eklenti-ler, ait oldu u ba ms z b l m n b t nleyici par as say l r ve o b l m n maliki, eklentilerin de tek ba na maliki olur. Eklentiler kat m lkiyeti k t n n (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayap -n n oturdu u zeminin d nda kalanlar kadastro plan nda veya tapu haritas nda ayr ca g sterilir.

8 Ba ms z b l m zerinde kat m lkiyetiyle ve di er kat maliklerinin haklariyle ba da ma-s m mk n olmayan irtifaklar kurulamaz. Ba ms z b l mlerin ba kas na devri, kay tlanmas veya kiralanmas halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendili inden devredilmi , kay tlanm vaya kiralanm olur. C) Ortakl n ( yuun) giderilmesi ve ncelikle sat nalma ( f'a) hakk : I - Ortakl n giderilmesi: Madde 7 Kat m lkiyetine veya kat irtifak na tabi olan gayrimenkulde ortakl n gide-rilmesi istenemez. Ba ms z b l mler, ba ms z bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortakl n giderilmesi istenebilir. II- ncelikle sat nalma hakk : Madde 8 (De i ik birinci f kra: 13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat m lkiyeti kurulmu bir gayrimenkul n ba ms z b l mlerinden birinin veya kat irtifak ba lanm arsa pay n n sat lmas halinde di er kat maliklerinin veya irtifak hakk sahiplerinin ncelikle sat n alma hakk yoktur.

9 Bir ba ms z b l m n payda lar ndan birinin kendi pay n ba kas na satmas halinde teki payda lar, ncelikle sat nalma hakk n kullanabilirler. S zle mede bu maddenin aksine h k m konulabilir. D) Genel h k mlerin uygulanma alan : Madde 9 Kat m lkiyetine veya kat irtifak na ait k t k kayd nda veya kat malikleri ara-s ndaki s zle mede veya y netim plan nda veya bu kanunda h k m bulunmayan hallerde, kat m lkiyetinden do an anla mazl klar, Medeni Kanun ve ilgili di er kanunlar h k mlerine g re karara ba lan r. K NC B L M Kat M lkiyetinin ve Kat rtifak n n Kurulmas A) Genel kural: Madde 10 Kat m lkiyeti ve kat irtifak resmi senetle ve tapu siciline tescil ile do ar. Anagayrimenkul n t m n n m lkiyeti (Kat m lkiyeti) ne evrilmeden o gayrimenkul n yaln z bir veya birka b l m zerinde kat m lkiyeti kurulamaz.

10 4136 (De i ik nc f kra: 14/11/2007-5711/3 md.) Kat m lkiyeti kurulurken ayn katta bir-birine biti ik bulunan ayn nevideki birden fazla ba ms z b l m veya bir yap n n otel, i veya ticaret yeri gibi iktisad a dan veya kullanma bak m ndan b t nl k arz eden birden ok kat veya b l m , kat m lkiyeti k t ne tek ba ms z b l m olarak tescil edilebilir. B yle bir tescilin yap labilmesi i in, buna uygun de i iklik projesinin ve yap kullanma izin belgesinin Tapu Sicil M d rl ne verilmi olmas gereklidir. (De i ik d rd nc f kra: 15/2/2018-7099/4 md.) Kat m lkiyetinin tescili, tapu memurunca d zenlenen resm senet uyar nca veya a a daki f kralara g re yap labilir. (Ek f kra: 15/2/2018-7099/4 md.) Hak sahiplerine isabet eden ba ms z b l mlerin belir-lenmi olmas art yla arsa maliki ile y klenici aras nda d zenlenen kat kar l in aat s zle me-si, kat kar l temlik s zle mesi ve ba ms z b l mlerin taksimine ili kin noterlik s zle mesine istinaden in a edilecek olan binaya ili kin cins de i ikli i, kat irtifak ve kat m lkiyeti tesisi i lemi, y klenici taraf ndan talep edilmesi halinde ilgili idare taraf ndan yap l r.