L’incorporation des courtiers immobiliers au Québec

1 Ao t 2012 Volume 10, Num ro 2 L incorporation des courtiers immobiliers au Qu bec Les courtiers immobiliers ont, depuis le 1er janvier 2012, la possibilit d exercer leurs activit s par l entremise d une soci t par actions dont ils ont le contr le. cet effet, voici certains renseignements vis- -vis cette nouvelle pratique. Quelles sont les principales conditions respecter? Le courtier immobilier doit obligatoirement agir pour une agence immobili re et respecter toutes les conditions, modalit s et autres r gles d termin es par les r glements de l Organisme d'autor glementation du courtage immobilier du Qu bec (OACIQ).

2 En fait, le courtier doit d tenir au moins 90 % des droits de vote rattach s aux actions de sa soci t et en tre le pr sident. Il doit aussi obtenir l autorisation de son agence immobili re, puisqu un contrat doit tre conclu entre cette derni re et sa soci t , ainsi que celle de l OACIQ. Un formulaire est d ailleurs pr vu cette fin et est disponible sur le site de l organisme. D s que l OACIQ autorise le courtier exercer ses activit s par l entremise de sa soci t par actions, tous les contrats et les formulaires relatifs l op ration de courtage doivent tre sign s par la soci t , repr sent e par le courtier, pour et au nom de l agence pour laquelle ce dernier agit.

3 Il a aussi l obligation d agir exclusivement par l entremise de sa soci t pour l agence. Quelles sont les exigences quant au nom de la soci t ? Le nom de la soci t doit n cessairement comprendre le nom du courtier, tel qu il appara t sur son permis d exercice. Exemples : Martin Fortier inc. ou Martin Fortier, courtier immobilier inc. Cette exigence ne s applique pas aux sous-franchis s puisque ces derniers sont reconnus comme des agences immobili res. Il est aussi imp ratif que le nom de la soci t apparaisse dans toutes les publicit s du courtier. Qui devra s assurer et d tenir le permis d exercice?

4 Le courtier. Par contre, si la soci t exerce des activit s autres que celles de courtage immobilier, elle devra obtenir une assurance additionnelle aupr s d un assureur priv . La soci t peut-elle avoir des actionnaires autres que le courtier? Oui, pourvu que le courtier d tienne au moins 90 % des droits de vote rattach s aux actions de la soci t . Il n y a donc aucun emp chement mettre des actions participantes des membres de la famille du courtier afin de permettre un fractionnement du revenu avec ces derniers. Toutefois, le courtier devra en informer l OACIQ. La soci t peut-elle avoir des employ s?

5 Oui. Par contre, les employ s ne pourront pas exercer des activit s de courtage immobilier. La soci t peut-elle avoir une activit autre que celle de courtier? Bien que cela ne soit g n ralement pas souhaitable, il n y a aucune interdiction dans la loi ou les r glements. Il est cependant pr f rable de v rifier aupr s de son agence qui pourrait l interdire. La soci t doit-elle d tenir un compte en fid icommis? Non, puisque tout comme pour le courtier, c est l agence qui a l obligation de d tenir un compte en fid icommis. Quelle est la responsabilit personnelle d un courtier exer ant ses activit s au sein d une soci t ?

6 Le courtier est toujours personnellement responsable, et ce, malgr le fait qu il exerce ses activit s au sein d une soci t . De ce fait, la cr ation d une fiducie pourrait tre avantageuse des fins de protection. Qu arrive-t-il avec les quipes? Malheureusement, il y a impossibilit pour deux ou plusieurs courtiers agissant au sein d une m me agence d exercer leurs activit s au sein d une seule soci t . Ce sera donc au choix de chacun des membres de l quipe de s incorporer ou non. Il n y a cependant aucun changement pour le syst me des sous-franchis s puisque ces derniers sont des agences immobili res.

7 On dit g n ralement que l incorporation est avantageuse tous ceux et celles qui, ann e apr s ann e, r ussissent d gager un surplus appr ciable. Quelles sont les principales diff rences entre un sous-franchis (agence immobili re) et une soci t par actions d un courtier immobilier? D abord, seul un courtier qui a les qualifications requises pour tre dirigeant d agence peut devenir un sous-franchis . la diff rence d un courtier immobilier incorpor , un sous-franchis pourra avoir d autres courtiers immobiliers qui agiront pour lui. Les normes de publicit sont diff rentes quant au nom du sous-franchis versus le nom de la soci t du courtier immobilier.

8 En terminant, le courtier immobilier incorpor pargnera sur les frais du permis et de la police d assurance de l agence immobili re. Quelles sont les proc dures suivre pour un sous-franchis qui d sire dor navant exercer ses activit s au sein d une soci t par actions d un courtier immobilier? Il devra, dans un premier temps, r silier son permis d agence et transf rer son permis de courtier chez une nouvelle agence. Pour ce faire, il devra n cessairement modifier les statuts et le nom de sa soci t afin de la rendre conforme aux exigences de la Loi sur le courtage immobilier et de ses r glements.

9 En ce qui concerne les contrats de courtage en cours, qui devra s imposer? Le courtier ou la soci t ? D s que le courtier obtient l autorisation de l OACIQ, il a l obligation d exercer ses activit s par l entremise de sa soci t . Dans le cas des promesses d'achat accept es avant l'incorporation, puisque c est le courtier et non la soci t qui a r alis l op ration de courtage, c est donc lui qui devrait toucher la r tribution, et ce, m me si elle sera per ue apr s l obtention de l autorisation de l OACIQ de s'incorporer. Il est toutefois possible pour le courtier immobilier de transf rer son droit de recevoir la r tribution sa soci t , afin que la soci t s impose sur cette somme et non lui.

10 Pour ce faire, le courtier devra cependant avoir recours un fiscaliste. qui s adresse l incorporation? Bien que chaque cas soit un cas d esp ce et que l on doive tenir compte de plusieurs crit res, on dit g n ralement que l incorporation est avantageuse tous ceux et celles qui, ann e apr s ann e, r ussissent d gager un surplus appr ciable (revenu net d penses courantes, certains fiscalistes avancent le chiffre de 25 000 $ minimum), afin de compenser les frais de la mise sur pied et du maintien de l incorporation. Maintenant que l'incorporation est permise, vous de voir s'il est avantageux ou non de b n ficier des caract ristiques de ce r gime, savoir les diff rentes strat gies de r mun ration, de fractionnement de revenus, de report d imposition et de protection d actifs.