LA DISCIPLINA DEL CONDOMINIO MINIMO - …

1 ARGOMENTOLA DISCIPLINA DEL CONDOMINIO e Caio sono comproprietari di un edificio in localita` Mentana. Il primo,dopo avere di propria iniziativa provveduto ad alcune spese per la conserva-zione del bene comune, ne chiede il rimborsopro quotaal secondo. Caio, con-vinto che, non trattandosi di una spesa urgente, non competa a Tizio il richiestorimborso, si reca da un avvocato esperto in materia, per chiedergli delucida-zioni in ordine alla esattezza, sul piano giuridico, del proprio punto di il candidato, premesso il richiamo alla nozione di CONDOMINIO ed alledifferenze rispetto alla comunione, un motivato parere sull applicabilita` delladisciplina del CONDOMINIO alle ipotesi di CONDOMINIO MINIMO .

2 Con parti-colare riferimento al regime delle spese sostenute da uno dei due condominiper la conservazione delle cose di proprieta` comune a due soggetti Spese per la conservazione delbene sostenute di propria iniziativa da uno dei due comproprietari Richiestadi rimborsopro quotaall 1100 e ss. (comunione in generale)Art. 1110 (rimborso delle spese nella comunione)Artt. 1117 e ss. ( CONDOMINIO negli edifici)Art. 1134 (spese sostenute dal condomino) civ., sez. II, 18 ottobre 1988, n. riguardo al rimborso dellespese fatte da un condomino, per le cose comuni, nel caso di un edificio in con-dominio composto da due soli soggetti, non trova applicazione l art. 1134 , ilquale nega il diritto al detto rimborso al condomino in mancanza dell autorizza-107zione dell amministratore o dell assemblea (salvo che per le spese urgenti),bens ` la disposizione dell art.

3 1110 , in tema di comunione onde al comunistache abbia sostenuto delle spese necessarie per la conservazione della cosa co-mune spetta il rimborso nei confronti degli altri partecipanti alla sola condizioneche l amministratore o gli altri partecipanti trascurino di provvedere, e quindianche nel caso di opposizione del compartecipante, la quale, implicando la vo-lonta` di non provvedere ai lavori, soddisfa pienamente alla condizione richiestadalla civ., sez. II, 26 marzo 2001, n. avere diritto al rimborsodella spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimo-strarne l urgenza, ai sensi dell art. 1134 , ossia la necessita` di eseguirla senzaritardo e, quindi, senza potere avvertire tempestivamente l amministratore o glialtri condomini.

4 Tale accertamento di fatto compete al giudice di merito e dettogiudizio e` insindacabile in sede di legittimita` , se adeguatamente civ., sez. II, 30 marzo 2001, n. ipotesi di un condominiocostituito da soli due condomini (cosiddetti condomini minimi) non si applica ladisciplina dettata dall art. 1136 , la quale richiede per la regolare costituzionedell assemblea e per la validita` delle relative delibere maggioranze qualificatecon riferimento al numero dei partecipanti al CONDOMINIO ed in rapporto al va-lore dell edificio condominiale; ma, in forza della norma di rinvio contenuta nel-l art. 1139 , le deliberazioni di detto CONDOMINIO , ivi comprese quelle attinentila nomina dell amministratore, sono soggette alla regolamentazione prevista da-gli artt.

5 1105 e 1106 , per l amministrazione della comunione in generale, dicui il CONDOMINIO di edifici costituisce una civ., sez. II, 22 giugno 2005, n. base all art. 1139 , la di-sciplina del Capo II del Titolo VII del terzo libro del codice civile (artt. 1117-1138)e` applicabile ad ogni tipo di CONDOMINIO e, quindi, anche, ai cosiddetti condo-mini minimi , e cioe` a quelle collettivita` condominiali composte da due soli par-tecipanti, in relazione alle quali sono da ritenersi inapplicabili le sole norme pro-cedimentali sul funzionamento dell assemblea condominiale, che resta regolato,dunque, dagli artt. 1104, 1105, 1106 (Nella specie e` stata confermata la sen-tenza che, con riferimento alla ripartizione delle spese necessarie alla conserva-zione dell edificio condominiale, aveva ritenuto applicabile la DISCIPLINA dettatain materia di CONDOMINIO , anche se lo stesso era composto da due soli parteci-panti).

6 Cass. civ., Sez. Un., 31 gennaio 2006, n. DISCIPLINA dettata dal co-dice civile per il CONDOMINIO di edifici trova applicazione anche in caso di condo-minio MINIMO , cioe` di CONDOMINIO composto da due soli partecipanti, tanto conriguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, nonrappresentando un ostacolo l impossibilita` di applicare, in tema di funziona-mento dell assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vietache le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all unani-mita` , quanto,a fortiori, con riferimento alle norme che regolamentano le situa-zioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che DISCIPLINA il diritto al rimborsodelle spese fatte per la conservazione delle cose soluzione del quesito proposto richiede una preliminare sottolineaturaCONDOMINIO NEGLI EDIFICI108della nozione di CONDOMINIO e degli aspetti peculiari di tale figura rispetto all isti-tuto della comunione in espressione CONDOMINIO designa il diritto soggettivo di natura reale (laproprieta` comune) concernente le parti dell edificio di uso comune e, ad untempo, l organizzazione del gruppo dei condomini, composta essenzialmentedalle figure dell assemblea e dell amministratore.

7 Organizzazione finalizzata allagestione delle cose, degli impianti e dei servizi. La specifica fisionomia giuridicadel CONDOMINIO negli edifici la tipicita` , che distingue l istituto dalla comunionedi proprieta` in generale e dalle altre formazioni sociali di tipo associativo sifonda sulla relazione che, nel fabbricato, lega i beni propri e comuni, rifletten-dosi sui diritti, dei quali i beni formano oggetto (la proprieta` esclusiva e il condo-minio).Le norme dettate dagli artt. 1117 e 1139 si applicano all edificio, nel qualepiu` piani o porzioni di piano appartengono in proprieta` solitaria a persone di-verse e un certo numero di cose, impianti e servizi di uso comune sono legati alleunita` abitative dalla relazione di accessorieta`.

8 L art. 1117 elenca a titoloesemplificativo talune cose, impianti e servizi di uso comune, stabilisce che sono oggetto di proprieta` in genere tutte le parti dell edificio neces-sarie per l uso comune (n. 1); i locali destinati per simili servizi in comune (n. 2); le opere, le istallazioni, i manufatti di qualunque genere che servono al-l uso o al godimento comune .Secondo l interpretazione consolidata, ai fini della attribuzione del diritto dicondominio la norma conferisce rilevanza al collegamento tra le parti comuni ele unita` immobiliari in proprieta` solitaria: collegamento che puo` essere materialeo funzionale (tra le tante: Cass., sent. n. 7889 del 2000).

9 Il regime del CONDOMINIO negli edifici si instaura per legge nel fabbricato nonappena i piani o le porzioni di piano del fabbricato vengono ad appartenere asoggetti quanto fin qui chiarito emergono le ragioni della differente DISCIPLINA delcondominio rispetto alla comunione in generale, che risiedono essenzialmentenella diversautilita` dei beni, che formano oggetto dell uno e dell altra: rispetti-vamente,l utilita` strumentaleel utilita` finale. Le parti comuni sono conside-rate beni strumentali al godimento dei piani o delle porzioni di piano in proprieta`esclusiva; cose in comunione costituiscono beni autonomi, suscettibili di utilita`fine a se stessa e come tali sono tale diversa utilita` si deve il maggior rigore della DISCIPLINA in tema di condo-minio negli edifici rispetto alla comunione quanto alrimborso delle spese perla conservazione delle parti comuni anticipate da uno dei al CONDOMINIO , l art.

10 1134 riconosce il diritto al rimborso soltanto perlespese urgenti; mentre, quanto alla comunione, l art. 1110 dispone che ilrimborso e` subordinato allamera trascuranzadegli altri condomini. Va chiarito,al riguardo, che il concetto di urgenza, individua la stretta necessita` , immediataed impellente. Secondo la giurisprudenza, va considerata urgente la spesa chedeve essere eseguita senza ritardo (Cass., sent. n. 4364 del 2001); ovvero la spesa,la cui erogazione non puo` essere differita senza danno o pericolo, secondo il cri-terio del buon padre di famiglia (Cass., sent. n. 5256 del 1980).Trascuranza, invece, significa negligenza, trascuratezza, omessa cura. Relati-vamente alle spese necessarie per la conservazione delle cose comuni, l art.