La Loi Breyne - fegc.be

1 la loi Breyne la loi Breyne . QUI BENEFICIE DE LA PROTECTION LEGALE? LES CONVENTIONS VISEES PAR la loi . Ne tombent donc pas sous la loi Travaux de transformation? Conventions d' tude CONVENTIONS EXCLUES. PRINCIPES IMPERATIFS. REGIME DE LA VENTE OU DU LOUAGE D'OUVRAGE ET LES REGLES SPECIFIQUES DE la loi . RESPONSABILITE DECENNALE. PAIEMENT. REVISION DU PRIX. TRANSFERT DE PROPRIETE ET DES RISQUES. GARANTIE FINANCIERE. RECEPTIONS. LE CONTRAT: MENTIONS ET ANNEXES OBLIGATOIRES. 2. la loi Breyne . la loi du 9 juillet 1971, mieux connue sous le nom de Loi Breyne , pro- t ge le candidat-b tisseur ainsi que le candidat-acheteur d'une habita- tion construire ou en voie de construction contre les clauses abusives pr vues dans les contrats et contre le risque d'insolvabilit du cocon- tractant.

2 Afin d'assurer cette protection, la plupart des dispositions de la loi sont imp ratives de telle sorte que l'on ne peut pas y d roger. La protection offerte par la loi Breyne se situe principalement au niveau de la conclusion d'un contrat clair et complet. Elle garantit notamment au futur propri taire: une information compl te et correcte;. une garantie financi re obligatoire par le professionnel de la construc- tion;. un prix total fix au pr alable;des modalit s de paiement strictes et la limitation des acomptes;. des d lais d'ex cution transparents;. une double r ception obligatoire.

3 Des r gles de responsabilit strictes;. un r gime de sanctions ad quat;.. Cette brochure commente en d tail les principes de la loi Breyne afin de vous permettre d' valuer ad quatement vos droits et devoirs . l' gard de l'entrepreneur/promoteur. 3. QUI BENEFICIE DE LA PROTECTION LEGALE? LES CONVENTIONS VISEES PAR la loi . la loi est d'application d s que les trois conditions suivantes sont cumu- lativement remplies: Il doit s'agir d'une convention par lequel l'entrepreneur, le promoteur ou le vendeur s'engage construire , faire construire ou pro- curer un immeuble;. Le champ d'application de la loi a t d lib r ment con u de mani re tr s large afin de couvrir toutes les situations possibles ayant trait la construction d'une habitation (maison ou appartement) ou la vente d'une habitation construire ou en voie de construction: - ainsi l'engagement de construire ou de faire construire peut prendre la forme d'une vente sur plan ou d'un contrat cl sur porte, mais aussi celle d'un simple contrat d'entreprise g n rale d'une habitation.

4 - par procurer un tel immeuble il faut entendre toutes sortes de conventions d s que le professionnel de la construction, sans pour autant se livrer la mise en oeuvre des mat riaux, ni m me conclu- re les contrats portant sur la r alisation mat rielle de la construc- tion, s'engage effectuer un ensemble d'op rations n cessaires pour que la construction soit men e bonne fin. Pour cela, il est cependant requis que l'interm diaire, organisateur ou conseiller, ait la direction de fait du projet. C'est donc en vain que, dans l'espoir d' chapper la loi , de telles conventions se trouvent parfois intitu- l es contrat de coordination et autres, si le tout porte sur un enga- gement de cette nature.

5 L'immeuble est destin l'habitation ou un usage mixte;. L'immeuble doit principalement, mais pas exclusivement, tre affect . l'habitat. L'usage mixte est autoris la condition que la partie des- tin e l'habitat soit au moins quivalente celle destin e un usage professionnel. 4. L'acheteur ou ma tre d'ouvrage est oblig de faire un ou plusieurs versements avant l'ach vement de l'immeuble. Ne tombent donc pas sous la loi la vente simple d'une maison ou d'un appartement achev ;. la vente d'une maison inachev e, sans que le vendeur s'engage . l'achever;. la construction d'une habitation par le biais de lots s par s que le ma tre d'ouvrage confie diff rents corps de m tier.

6 A cet gard, il faut pr ciser que si l'entrepreneur, promoteur ou vendeur usait de subterfuges pour en arriver scinder artificiellement l'op ration, cette scission ne lui permettra pas d' chapper la loi . Travaux de transformation? Le champ d'application de la loi a en outre t tendu aux contrats por- tant sur la vente d'une habitation existante lorsque le vendeur s'engage y r aliser des travaux de transformation ou d'agrandissement impor- tants. Pour cela, il faut que: le prix total des travaux repr sente plus de 80% du prix d'achat de l'habitation et d passe en outre ;. et que l'acheteur soit tenu d'effectuer un ou plusieurs versements avant l'ach vement des travaux.

7 Conventions d' tude En principe, les conventions d' tude portant sur une construction tom- bant sous la loi Breyne sont galement soumises la loi , sauf si la convention d' tude r pond quatre conditions: elle reprend une description des travaux sur lesquels porte l' tude;. 5. elle donne un relev des besoins de l'acheteur ou ma tre de l'ouvra- ge;. son co t n'est pas sup rieur 2% du co t pr vu de la construction;. et enfin, l'acheteur ou ma tre de l'ouvrage dispose express ment d'un d lai de r flexion de sept jours au moins, avant que cette convention ne devienne d finitive. CONVENTIONS EXCLUES.

8 la loi ne s'applique pas aux contrats conclus avec: - les soci t s r gionales terriennes et du logement et leurs soci t s agr es;. - les communes et associations intercommunales. la loi ne b n ficie par ailleurs pas l'acheteur ou au ma tre d'ouvrage dont l'activit habituelle consiste construire ou faire construire des maisons ou appartements en vue de les c der titre on reux. Toute convention conclue par ces personnes, m me pour leur usage propre, est cens e l' tre dans le cadre de leur activit habituelle. En revanche, l'acheteur ou le ma tre d'ouvrage non professionnel qui se fait construire, par exemple, un immeuble appartements afin de le(s) louer ou de le(s) vendre par la suite, b n ficie quant lui de la protection de la loi .

9 6. PRINCIPES IMPERATIFS. La protection offerte par la loi est imp rative, ce qui signifie qu'il ne peut y tre d rog conventionnellement. S'il y est n anmoins d rog , la sanction en sera, selon les cas, la nullit soit de la convention, soit de la clause litigieuse. Les d rogations qui alourdissent les obligations du professionnel de la construction, et donc tendent la protection, sont en revanche autoris es. REGIME DE LA VENTE OU DU LOUAGE D'OUVRAGE ET LES REGLES SPECIFIQUES DE. la loi . Sous r serve des d rogations pr vues par la loi Breyne , les conven- tions vis es restent r gies, pour ce qui n'est pas r gl par la loi Breyne , par les dispositions du Code civil relatives la vente ou au contrat d'en- treprise selon le cas.

10 RESPONSABILITE DECENNALE. La responsabilit d cennale en mati re de contrats d'entreprise (arti- cles 1792 et 2270 du Code civil) est galement rendue applicable au promoteur et au vendeur. la loi pr voit par ailleurs express ment que cette responsabilit b n ficie aux propri taires successifs de la maison ou de l'appartement, tant entendu que l'action ne peut tre exerc e que contre le vendeur originaire. Il suffit qu'un seul des appartements d'un immeuble collectif soit vendu avant son ach vement pour que la responsabilit d cennale du vendeur puisse valoir aussi pour les parties communes des appartements ven- dus apr s leur ach vement.