LA MITOYENNETE - avocats-saverne.com

1 LA MITOYENNETE . La mitoyennet est un droit de propri t immobili re dont deux personnes jouissent en commun et qui s'applique aux murs et cl tures qui constituent la s paration de deux propri t s priv es. Une cl ture (mur, palissade, haie, foss ) est mitoyenne lorsqu'elle appartient indivis ment aux propri taires des deux terrains qu'elle s pare. Il ne s'agit pas d'une indivision, puisque chacun des voisins est propri taire de la totalit du mur, mais d'une sorte de copropri t . 1 ) Acquisition de la mitoyennet . a) Quelque soit la cl ture (mur, haie, palissade etc.), elle peut tre acquise : - soit par la r daction d'un contrat par lequel les deux voisins conviennent d' tablir une cl ture frais partag s (construire un mur par exemple), ou par lequel le voisin qui a tabli de son propre chef une cl ture, consent son voisin une cession de mitoyennet , gratis ou titre on reux.

2 - soit par la prescription acquisitive : lorsqu'une personne prend appui sur un mur construit chez son voisin le long de la limite des deux terrains pour y adosser des ouvrages, il porte atteinte au droit de propri t de son voisin. Ce dernier peut demander la d molition ou bien contraindre son voisin acqu rir la mitoyennet du mur contre lequel le voisin a b ti. Dans les deux cas, il faut qu'il y ait emprise, et non simple juxtaposition : toucher n'est pas prendre (placer des plaques isolantes entre deux murs qui sont construits chacun un centim tre de la limite s parative n'est pas une emprise). Mais, lorsque la situation de fait a dur plus de 30 ans (voire 10 ou 20. ans), le propri taire des ouvrages difi s devient, certaines conditions, propri taire du mur, qui devient mitoyen par le fait de l' coulement du temps.

3 B) Dans le cas particulier du mur, lorsqu'un propri taire a difi un mur joignant (touchant) la limite de son terrain, son voisin peut le contraindre, certaines conditions, lui en c der la mitoyennet . Si le mur est construit en retrait de la limite s parative, laissant une bande de terrain entre la limite s parative et le mur, l'acquisition forc e ne s'applique pas. Idem si le mur est construit cheval sur la limite s parative. Le voisin qui acquiert la mitoyennet doit payer son voisin le prix de la moiti indivise du mur et la moiti de la valeur du terrain sur lequel il repose. Dans le cas o le mur a t difi d s l'origine par l'un des propri taires cheval sur la limite s parative, le voisin devient propri taire de la partie du mur qui empi te sur son terrain et il doit l'autre une indemnit.

4 2 ) Extinction de la mitoyennet : le plus souvent, la mitoyennet s' teint lorsqu'un copropri taire mitoyen d cide d'abandonner son droit de mitoyennet . Mais dans certains cas, la mitoyennet ne peut pas tre abandonn e : - le mur soutient un b timent appartenant celui qui voudrait abandonner son droit : il est quitable qu'il continue participer l'entretien du mur qui sert au soutien de son immeuble ;. - lorsqu'il s'agit d'un foss mitoyen servant l' coulement des eaux ;. - si les travaux de remise en tat de la cl ture sont rendus n cessaires par le fait ou par la faute du copropri taire qui voudrait s'en dispenser. Mais dans le cas o il faut remettre le mur en tat (parce qu'il est vieux par exemple), le copropri taire qui r clame sa contribution au voisin peut se voir opposer un abandon de la mitoyennet.

5 3 ) Preuve : la mitoyennet peut tre prouv e par titre (contrat, acte notari , jugement etc.), par prescription, c'est- -dire par l' coulement d'un certain temps, par pr somptions l gales de mitoyennet (exemple : article 653 du code civil : tout mur qui sert de s paration entre deux b timents, entre cours et jardins ou entre enclos dans les champs est pr sum . mitoyen s'il n'y a titre ni marque du contraire) et de non mitoyennet . En cas de litige, l' avocat pr sentera ces l ments de preuve au Juge. 4 ) Droits des copropri taires : - s'agissant des murs, chaque copropri taire a un droit d'usage du mur dans la limite des droits de l'autre. Il ne peut pas pratiquer d'ouvertures. Il peut adosser au mur mitoyen des constructions ou des plantations, mais la loi oblige celui qui veut appuyer une construction sur ou contre le mur mitoyen ou y pratiquer un enfoncement.

6 Obtenir pr alablement le consentement du copropri taire du mur: d faut, au moins pour les travaux d'une certaine importance, le juge pourrait ordonner la modification ou la suppression des ouvrages. Chaque copropri taire a le droit de construire en s'appuyant sur le mur mitoyen, . condition que la partie du mur sur laquelle il s'appuie soit elle-m me mitoyenne et dans le respect des servitudes tablies au profit des copropri taires (une servitude de vue par exemple). Dans ce cas, le mur primitif demeure mitoyen, la partie surb tie devient propri t exclusive de celui qui l'a fait b tir, mais le copropri taire qui n'a pas particip aux travaux peut acqu rir la mitoyennet de la partie surb tie.

7 - s'agissant des autres cl tures, le voisin dont le terrain joint une cl ture autre qu'un mur ne peut contraindre le propri taire voisin lui en c der la mitoyennet ; chacun des copropri taires de haies, arbustes ou arbres mitoyens a droit la moiti des fruits et produits ; chacun des copropri taires d'une haie ou d'un foss a le droit de les d truire jusqu' la limite de sa propri t charge de construire un mur sur cette limite, sauf si le foss sert l' coulement des eaux, et chaque copropri taire peut exiger l'arrachage des arbres. 5 ) Obligations des copropri taires et charges : - il est interdit de pratiquer des ouvertures. Si des ouvertures existent dans un mur privatif et que ce mur devienne mitoyen, elles doivent tre supprim es, sauf si il existe une servitude.

8 Un voisin peut donc acqu rir la mitoyennet d'un mur afin d'en supprimer une ouverture qui le g ne ;. - obligation d'entretien et de conservation : les copropri taires de la cl ture mitoyenne doivent contribuer pour moiti chacun les entretenir, condition que les travaux soient n cessaires par rapport la destination des cl tures. Si ils sont r alis s dans le seul int r t d'un copropri taire ou si ils ont t rendus n cessaires par la faute ou le fait d'un seul, l'autre ne doit rien. La r alisation de travaux requiert l'autorisation de l'autre copropri taire du mur : si le copropri taire prend seul l'initiative de r aliser des travaux sur le mur mitoyen, il ne peut obtenir de l'autre copropri taire le remboursement de la moiti du co t des travaux que s'il tablit que leur r alisation devait tre entreprise d'urgence ou que l'autre copropri taire avait donn son accord.

9 6 ) Comp tence juridictionnelle : en cas de litige, le tribunal comp tent sera, selon les cas, soit le Tribunal d'Instance, soit le Tribunal de Grande Instance.