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LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD EN EL CONTRATO DE ...

Esta revista forma parte del acervo de la Biblioteca Jur dica Virtual del Instituto de Investigaciones Jur dicas de la UNAM. LA TRANSMISI N DE LA PROPIEDAD . EN EL CONTRATO DE compraventa . Y LA ACCI N PRO FORMA. BERNARDO P REZ FERN NDEZ DEL CASTILLO*. SuMARio: Introducci n. Primera Parte: La transmisi n de la PROPIEDAD en el CONTRATO de compraventa . I. Derecho Romano. a) Derecho Cl sico. b) Derecho Justinianeo. e) Derecho Romano Moderno II. Derecho Espa ol. III. Derecho Alem n. IV. Derecho Franc s. a) An- tiguo Derecho Franc s. b) C digo de Napole n. V. Derecho Mexicano. a) C digo de 1870. b) C digo de 1884. e) C digo de 1928. Segunda Parte: La Acci n Pro forma. Tesis aisla- das de la Suprema Corte de Justicia de la Naci n. INTRODUCCI N~. Los art culos 2014, 2015, 2017, 2248, 2249, 2283 y 2284 del C digo Civil para el Distrito Federal, tratan de algunas obligaciones en materia contractual, de las cuales se desprenden dos figuras fundamentales: la transmisi n de la propie- dad en la compraventa y la acci n pro forma, las que han sido objeto de an lisis por tratadistas nacionales y extranjeros, cl sicos y contempor neos.

formales de compraventa denominados "contrato privado de compraventa" o bien "contrato privado de promesa de venta", en los que se entrega parte del precio, que son simples recibos para "amarrar" la operación. En el desarrollo de este trabajo, pretendo resolver las siguientes dudas: ¿El contrato de compraventa es traslativo de dominio?

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1 Esta revista forma parte del acervo de la Biblioteca Jur dica Virtual del Instituto de Investigaciones Jur dicas de la UNAM. LA TRANSMISI N DE LA PROPIEDAD . EN EL CONTRATO DE compraventa . Y LA ACCI N PRO FORMA. BERNARDO P REZ FERN NDEZ DEL CASTILLO*. SuMARio: Introducci n. Primera Parte: La transmisi n de la PROPIEDAD en el CONTRATO de compraventa . I. Derecho Romano. a) Derecho Cl sico. b) Derecho Justinianeo. e) Derecho Romano Moderno II. Derecho Espa ol. III. Derecho Alem n. IV. Derecho Franc s. a) An- tiguo Derecho Franc s. b) C digo de Napole n. V. Derecho Mexicano. a) C digo de 1870. b) C digo de 1884. e) C digo de 1928. Segunda Parte: La Acci n Pro forma. Tesis aisla- das de la Suprema Corte de Justicia de la Naci n. INTRODUCCI N~. Los art culos 2014, 2015, 2017, 2248, 2249, 2283 y 2284 del C digo Civil para el Distrito Federal, tratan de algunas obligaciones en materia contractual, de las cuales se desprenden dos figuras fundamentales: la transmisi n de la propie- dad en la compraventa y la acci n pro forma, las que han sido objeto de an lisis por tratadistas nacionales y extranjeros, cl sicos y contempor neos.

2 En efecto, por lo que se refiere a la transmisi n de la PROPIEDAD , es com n realizar contratos in- formales de compraventa denominados " CONTRATO privado de compraventa " o bien " CONTRATO privado de promesa de venta", en los que se entrega parte del precio, que son simples recibos para "amarrar" la operaci n. En el desarrollo de este trabajo, pretendo resolver las siguientes dudas: El CONTRATO de compraventa es traslativo de dominio? Se transmite la PROPIEDAD en los contratos de promesa de venta, en los que existe entrega de parte del precio o de la posesi n de la cosa vendida? En los recibos de cantidad a cuenta del precio hay transmisi n de dominio? Notario 23 del DF. 1. ART. 20 las enajenaciones de cosas ciertas y determinadas, la traslaci n de la propie- dad se verifica entre los contratantes, por mero efecto del CONTRATO , sin dependencia de tradici n ya sea natural, ya sea simb lica; debiendo tenerse en cuenta las disposiciones relativas del Registro P blico.

3 175. Revista Mexicana de Derecho, n m. 10, M xico, 2008. DR 2008. Colegio de Notarios del Distrito Federal Esta revista forma parte del acervo de la Biblioteca Jur dica Virtual del Instituto de Investigaciones Jur dicas de la UNAM. 176 BERNARDO P REZ FERN NDEZ DEL CASTILLO. Para aclararlas es necesario, revisar las disposiciones legales y teor as doctri- nales que se han elaborado sobre la transmisi n de la PROPIEDAD en el derecho ro- mano, espa ol, alem n y franc s, y asimismo, estudiar las diversas posiciones de tratadistas nacionales y extranjeros y la legislaci n mexicana. PRIMERA pARTE. LA TRANSMISI N DE LA PROPIEDAD . EN EL CONTRATO DE compraventa . l. DERECHO ROMANO. En el estudio del Derecho Romano se distinguen dos periodos: Cl sico y Jus- tinianeo; sin embargo, para efectos de este trabajo, agrego un tercero que se puede llamar Derecho Romano Moderno.

4 ART. las enajenaciones de alguna especie determinada, la PROPIEDAD no se transfe- rir sino hasta el momento en que la cosa se hace cierta, y determinada con conocimiento del acreedor. ART. los casos en que la obligaci n de dar cosa cierta importe la traslaci n de la pro- piedad de esa cosa, y se pierde o deteriora en poder del deudor, se observar n las reglas siguientes: l. Si la p rdida fue por culpa del deudor, ste responder al acreedor por el valor de la cosa y por los da os y perjuicios;. II. Si la cosa se deteriora por culpa del deudor, el acreedor puede optar por la rescisi n del con- trato y el pago de da os y perjuicios, o recibir la cosa en el estado que se encuentre y exigir la reduc- ci n de precio y el pago de da os y perjuicios;. III. Si la cosa se perdiere por culpa del acreedor, el deudor queda libre de la obligaci n;. IV. Si se deteriorare por culpa del acreedor, ste tiene obligaci n de recibir la cosa en el estado en que se halle.

5 V. Si la cosa se pierde por caso fortuito o fuerza mayor, la obligaci n queda sin efecto y el due- o sufre la p rdida, a menos que otra cosa se haya convenido. ART. compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la pro- piedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero. ART. regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satis- fecho. ART. vendedor est obligado: l. A entregar al comprador la cosa vendida;. II. A garantizar las calidades de la cosa;. III. A prestar la evicci n. ART. entrega puede ser real, juridica o virtual. La entrega real consiste en la entrega material de la cosa vendida, o en la entrega del t tulo si se trata de un derecho. Revista Mexicana de Derecho, n m.

6 10, M xico, 2008. DR 2008. Colegio de Notarios del Distrito Federal Esta revista forma parte del acervo de la Biblioteca Jur dica Virtual del Instituto de Investigaciones Jur dicas de la UNAM. La transmisi n de la PROPIEDAD en el CONTRATO de compraventa y la acci n pro forma 177. a) DERECHO ROMANO CL SICO. En este per odo las personas se obligaban por los nudos pactos, los cuales no transmit an la PROPIEDAD , s lo creaban obligaciones. Para la transmisi n de la pro- piedad se requer an actos extracontractuales como la mancipatio, la in-jure cessio y la traditio. l. La Mancipatio. Era un procedimiento entre ciudadanos romanos que ten a por objeto la res mancipi, es decir, fundos it licos, esclavos y animales de tiro o carga. Se celebraba frente a cinco testigos, se utilizaba un porta balanza, una ba- lanza y un trozo de bronce, "randusculum". El que adquir a golpeaba uno de los platos de la balanza con el trozo de bronce y pronunciaba una f rmula solemne afirmando que hacia suya la cosa conforme al derecho de los quirites.

7 En la hip - tesis de que la cosa fuera mueble, sta deb a estar presente; en el caso de inmue- bles se utilizaba alg n s mbolo: una teja, un terr n, etc tera. Requisito que poste- riormente desapareci . 2. 11. La In-Jure Cessio. Ten a origen procesal. Se trataba de un juicio ficticio, donde las partes, vendedor y comprador, comparec an ante el pretor del tribunal en Roma y del presidente de las provincias. El comprador pon a la mano sobre la cosa afirmando ser el propietario. Si no hab a oposici n del vendedor, el magistra- do lo declaraba propietario. Es decir, la in-jure cessio era la imagen de un proceso ficticio reivindicatorio bajo las acciones de la ley, en el cual las partes se pon an previamente de acuerdo. Todo terminaba in jure, esto es, por la adhesi n del de- mandado vendedor o cedente, a la pretensi n del comprador demandante. En la hip tesis de que la cosa fuera mueble, sta deb a estar presente; en el caso de in- muebles, deb an ir al lugar de su ubicaci n.

8 3. III. La traditio. La tradici n consist a en la entrega de la posesi n de la cosa vendida con la intenci n del enajenante de transmitir precisamente la PROPIEDAD y del comprador de adquirirla. En la traditio exist an tres elementos: el primero, la entrega f sica de la cosa, el segundo consist a en la intenci n del vendedor de transmitir la posesi n de la Hay entrega jur dica cuando, aun sin estar entregada materialmente la cosa, la ley la considera recibida por el comprador. Desde el momento que el comprador acepte que la cosa vendida quede a su disposici n, se ten- dr por virtualmente recibido de ella, y el vendedor que la conserve en su poder s lo tendr los dere- chos y obligaciones de un depositario. 2 CAST N ToBE AS, Derecho Civil Espa ol, Com n y Foral. Volumen 1, Tomo 11, Instituto Editorial Reus, Madrid, 1964, p. 188. 3. PETIT, Eug ne, Tratado Elemental de Derecho Romano, n m.

9 195, Editorial Nacional, M xi- co, 1959, p. 264. Revista Mexicana de Derecho, n m. 10, M xico, 2008. DR 2008. Colegio de Notarios del Distrito Federal Esta revista forma parte del acervo de la Biblioteca Jur dica Virtual del Instituto de Investigaciones Jur dicas de la UNAM. 178 BERNARDO P REZ FERN NDEZ DEL CASTILLO. cosa y la voluntad del comprador de adquirirla, y el tercero, la causa justa o causa eficiente de la transmisi n, que normalmente era el CONTRATO . b) DERECHO JUSTINIANEO. Siguiendo las caracter sticas del Derecho Cl sico, en este per odo se conserva la traditio como modo de adquirir la PROPIEDAD . Justiniano la explica as : XL. Seg n el derecho natural adquirimos las cosas por tradici n. En efecto, que la voluntad del propietario que quiere transferir su cosa a otro reciba su ejecuci n, nada es m s conforme a la equidad natural. As la tradici n puede aplicarse a toda cosa corp rea y hecha por el propietario produce enajenaci n.

10 Por este medio se enajenan los fundos estipendiarios o tributarios, que as se llaman los fondos situados en las provincias. Pero entre ellos y los de Italia no existe, seg n nuestra constituci n, nin- guna diferencia. La tradici n que se hace por donaci n, por dote o por cualquier otra causa, sin duda alguna transfiere la PROPIEDAD . 4. Cuando la posesi n se entregaba jur dica pero no f sicamente, la traditio se conoc a como la "tradici n breve mano" y la "tradici n larga mano". Al respecto Ortol n expresa: Los comentadores han usado tambi n para los mismos casos la expresi n de tradici n de breve mano, tomada de un fragmento del Digesto, y en oposici n a sta, la de tra- dici n de larga mano, sacada tambi n del Digesto y aplicable al caso de que el que adquiere no se haya en cierto modo apoderado de los objetos sino con la vista, especie de mano larga; por ejemplo, cuando se ha puesto en presencia un talego de dinero, o cuando le han se alado con el dedo el campo que se entregaba.


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