La valoración de los bienes inmuebles urbanos en …

1 17 Diciembre 2012En el art culo 10 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur dicos Documenta-dos, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y en el art culo 9 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, se establece que la base imponible de ambos impuestos estar constituida por el valor real de los bienes y derechos transmitidos. A este respecto, el art culo de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, Gene-ral Tributaria (en adelante LGT), dispo-ne que el valor de las rentas, productos, bienes y dem s elementos determinantes de la obligaci n tributaria podr ser com-probado por la Administraci n tributaria mediante diversos medios, entre los que destacan para la valoraci n de bienes in-muebles, la estimaci n por referencia a los valores que figuren en registros oficiales de car cter fiscal, la aplicaci n de precios me-dios de mercado y el dictamen de peritos de la Administraci n.

2 La nueva redacci n proporcionada a este apartado 1 por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevenci n del fraude fiscal, en su art culo , ampl a la regulaci n del pri-mer m todo mencionado, estableciendo que dicha estimaci n podr consistir en la aplicaci n de los coeficientes multiplica-dores que se determinen y publiquen por la Administraci n tributaria competente, y en los t rminos que se establezcan regla-mentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de car cter fiscal que se tome como referencia a efectos de la va-loraci n de cada tipo de bienes . Trat ndose de bienes inmuebles , este registro oficial de car cter fiscal ser el Catastro valoraci n de los bienes inmuebles urbanos en los tributos cedidos a las Comunidades Aut nomas.

3 M todos de comprobaci n del valorAntonio A. Aberturas Ramos Coordinador de An lisis Territorial Subdirecci n General de Valoraci n e Inspecci n Direcci n General del Catastro Antonio A. AberturAs rAmos18La regulaci n reglamentaria a que hace referencia este art culo se establece en el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento Ge-neral de las actuaciones y los procedimien-tos de gesti n e inspecci n tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicaci n de los tributos (en adelante RGIT). En l se de-sarrollan los preceptos establecidos en la Ley, y en concreto, respecto de los m to-dos de comprobaci n de valores referidos anteriormente, se establece en el art culo 158 que: Para la aplicaci n del m todo de va-loraci n consistente en la estimaci n por referencia a los registros oficia-les de car cter fiscal, se exige que la metodolog a t cnica utilizada para el c lculo de los coeficientes multipli-cadores, los coeficientes resultantes de dicha metodolog a y el periodo de tiempo de validez hayan sido ob-jeto de aprobaci n y publicaci n por la Administraci n tributaria que los vaya a aplicar.

4 Para la aplicaci n del m todo de comprobaci n de valores consistente en la aplicaci n de precios medios de mercado, se establece que la Adminis-traci n tributaria competente podr aprobar y publicar la metodolog a o el sistema de c lculo utilizado para determinar dichos precios medios en funci n del tipo de bienes , as como los valores resultantes, si bien en este caso no se exige a la Administraci n tributaria competente dicha circuns-tancia, como ocurre con el anterior m todo. Por ltimo y para la aplicaci n del m todo de comprobaci n de valores consistente en dictamen de perito de la Administraci n, se exige que ste posea titulaci n suficiente y adecuada al tipo de bien a valorar. Adem s, en el art culo 160 se establece que la propuesta de valoraci n resultado de la comprobaci n de valores deber ser motivada, debiendo recoger expresamente la normativa aplicada y el detalle de su aplicaci n.

5 En concreto deber contener: En la estimaci n por referencia a los registros oficiales de car cter fiscal deber especificarse el valor tomado como referencia y los par metros, coeficientes y dem s elementos de cuantificaci n utilizados para deter-minar el valor. En la utilizaci n de precios medios de mercado deber especificarse la adaptaci n de los estudios de precios medios de mercado y del sistema de c lculo al caso concreto. Por ltimo, en los dict menes de peritos se deber n expresar de for-ma concreta los elementos de hecho que justifican la modificaci n del va-lor declarado, as como la valoraci n asignada. Cuando se trate de bienes inmuebles se har constar expre-samente el m dulo unitario b sico aplicado, con expresi n de su pro-cedencia y modo de determinaci n, y todas las circunstancias relevantes, tales como superficie, antig edad u otras, que hayan sido tomadas en consideraci n para la determinaci n del valor comprobado, con expresi n concreta de su incidencia en el valor final y la fuente de su procedencia.

6 Como ltima rese a normativa, se a-lar que el art culo 90 de la LGT establece que cada Administraci n tributaria deber informar, en relaci n con los tributos cuya gesti n le corresponda y a solicitud del in-teresado, sobre el valor a efectos fiscales de los bienes inmuebles que vayan a ser objeto de adquisici n o transmisi n. Dicha informaci n tendr efectos vinculantes du-rante un plazo de tres meses siempre que La vaLoraci n de Los bienes inmuebles urbanos en Los tributos cedidos a Las comunidades aut solicitud sea previa a la finalizaci n del plazo de presentaci n de la autoliquidaci n o declaraci n y se hayan proporcionado da-tos verdaderos y de esta regulaci n se han analizado los m todos de valoraci n de los bienes inmuebles urbanos utilizados por las distintas Comunidades Aut nomas del te-rritorio de r gimen com n, a efectos de la liquidaci n de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patri-moniales y Actos Jur dicos Documentados (en adelante ITPAJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

7 En este sentido se pueden agrupar las Comunidades Aut nomas en tres grupos, seg n el m todo utilizado: Estimaci n por referencia a los registros oficiales de car cter fiscal (6): (Anda-luc a, Arag n, Asturias, Cantabria, Castilla la Mancha y Extremadura). Los valores resultantes tienen una do-ble funci n, por un lado para deter-minar las declaraciones a comprobar y por otro, como fuente principal de obtenci n del valor comprobado. Utilizaci n de precios medios de mer-cado (6): (Baleares, Castilla Le n, Galicia, Madrid, Murcia y La Rioja). Estos precios medios se utilizan prin-cipalmente para orientar al ciudadano sobre los valores considerados por la Administraci n Tributaria y fijar el l -mite admisible en las declaraciones.

8 La comprobaci n de valores, en caso de considerarse necesaria, se puede efectuar con estos precios o por otros medios de los establecidos en el art -culo de la LGT, principalmente el dictamen pericial. M todo mixto (2): (Catalu a y Va-lencia): Ambas utilizan un m todo mixto consistente en clasificar como actuaciones de comprobaci n priori-tarias aquellas cuyo valor declarado sea inferior al valor catastral corregi-do por un coeficiente multiplicador fijado anualmente. Posteriormente estas comprobaciones prioritarias se valoran por dictamen pericial. No existe ninguna metodolog a de valoraci n aprobada o publicada por la Comunidad Aut noma de Cana-rias, que efect a la comprobaci n de valores por dictamen pericialIgualmente se ha enfocado el estudio desde el punto de vista de los servicios de valoraci n ofrecidos en Internet y puestos a disposici n de los ciudadanos con el objeto de que stos puedan conocer el valor con-siderado por la Administraci n Tributaria competente.

9 Adem s, se ofrece informaci n sobre la normativa reguladora aprobada y publicada en las p ginas web correspondien-tes para conocimiento de los ltimo se alar que ante la plura-lidad de usos/tipolog as existentes, el es-tudio se centra principalmente en el uso residencial, en concreto en la tipolog a de vivienda a general de determinaci n de coeficientes multiplicadores del valor catastralEn seis Comunidades Aut nomas se utiliza como m todo de comprobaci n de valores la estimaci n por referencia a los valores que figuren en los registros oficia-les de car cter fiscal. Como se ha comen-tado anteriormente, en el caso de bienes inmuebles esta estimaci n podr consistir en la aplicaci n de coeficientes multiplica-dores sobre los valores catastrales, siendo requisito imprescindible la aprobaci n y publicaci n de los coeficientes aplicables, la metodolog a utilizada para su c lculo y su per odo de aplicaci n.

10 La metodolog a de c lculo es similar para la mayor a de las Antonio A. AberturAs rAmos20 Comunidades Aut nomas que utilizan este m todo, por lo que se pasa a exponer de forma com n para todas ellas, matiz ndose posteriormente, en su caso, las particulari-dades de cada una. En general, el coeficiente multiplicador del valor catastral (CMVC) para un deter-minado ejercicio, se obtiene para cada mu-nicipio como cociente entre dos t rminos: el primero de ellos es el coeficiente de va-riaci n del mercado inmobiliario (CVMI) calculado desde el a o de aprobaci n de la Ponencia de Valores de ese municipio hasta el a o anterior al que deban surtir efecto los coeficientes; el segundo est constituido por el producto del coeficiente de relaci n al mercado (RM) y el coeficiente de actua-lizaci n del valor catastral (CAVC) desde el a o de aplicaci n de la revisi n catastral hasta el a o de efectos de los coeficientes.