Transcription of LaVEFA&& - Association Droit Notarial
1 Module Droit Immobilier La VEFA M2/S1 1 La VEFA Pendant des ann es, l homme a toujours cherch construire et vendre sa construction. Il a imagin beaucoup de syst mes permettant de construire et de vendre sa construction. Loi du 3 janvier 1967 int gr aux articles L261- 1 et suivants du code de la construction. Le but de cette loi tait de prot ger les acqu reurs surtout contre les pratiques un peu des douteuses des promoteurs. La loi de 1967 parle de la VEFA et de la vente terme. L esprit de la loi est d instaurer 2 contrats de vente construire et le prometteur doit choisir entre l un et l autre. Les promoteurs ont choisi la VEFA.
2 On rencontre peu de vente terme. La diff rence entre VEFA et vente terme est qu il n y a pas de transfert de propri t . Il est report apr s l ach vement de l immeuble. La garantie de l acqu reur tient au fait qu il n a pas a pay le prix tout de suite. Dans la vente terme, le transfert de propri t est r troactif. En termes de garantie, c est une bonne op ration pour l acqu reur. Pour le promoteur, c est moins bien car il doit financer tout seul la construction. Les VEFA ou vente terme sont des contrats d adh sion. C est le notaire du promoteur qui est comp tent. La VEFA est appel l achat sur plan.
3 VEFA : contra par lequel une personne, l acqu reur, contracte avec une autre, le promoteur, qui s engage construire un bien immobilier qui lui a vendu et dont il deviendra propri taire au fur et mesure des travaux par voie d accession. La loi de 1967 est une loi d ordre public. L id e de cette loi est d imposer les contrats. Il y a une distinction dans la loi (art L251- 10) qui concerne le secteur prot g (habitation ou mixte habitation/professionnel). Dans le secteur libre, il y a 3 protections qui ne sont pas n cessaire, pas obligatoires : - Le formalisme du contrat - Les paiements qui ne sont pas encadr s comme dans le secteur prot g.
4 - En mati re de garantie de bonne fin, dans le secteur prot g , il ya beaucoup de garantie obligatoire. C est moins le cas dans le secteur prot g . La loi de 1967 impose un type de contrat et un type d avant contrat. La loi parle de contrat pr liminaire. Dans la pratique on parle de contrat de r servation. I Le contrat pr liminaire de r servation On ne peut pas faire n importe quoi dans l avant contrat. Pas de promesse par exemple. Il y a un type de contrat impos par la loi. Le contrat pr liminaire de r servation est un contrat par lequel me r servataire r serve l achat d un bien immobilier une autre, le r servant en versant un d p t de garantie.
5 1 R glementation du contrat pr liminaire MENTIONS OBLIGATOIRE : - Surface m me approximative - Nombres de pi ces - Descriptif technique : on donne un plan qui sont fait avec des c t s, avec des surfaces par pi ce et r capitulatif dans un cartouche. Tout cela concerne aussi les annexes comme les parkings. En mati re de construction, le sous sol coute plus cher que le 1er tage. Il faut aussi la notice descriptive technique. Une ordonnance du 10 mai 1968 s est inqui t e du descriptif technique. Cette ordonnance a impos un mod le de descriptif technique. En effet, si rien n est impos , le constructeur ne parlera pas de ce dont il ne veut pas parler.
6 Il faut donc une notice descriptive conforme l arr t du 10 mai 1968. Le probl me est que les promoteurs mettent du temps la faire. Elle est souvent manquante lors de la signature du contrat pr liminaire. - Prix pr visionnel et modalit de r vision : Aujourd hui, la tendance est de signer avec des prix nets et non r visable. L inflation tant moindre, la question de la r vision est moins importante. - Date pr visionnelle de la vente et de l ach vement du lot Module Droit Immobilier La VEFA M2/S1 2 - Pr ts obtenus : il est possible dans certains cas que le prometteur n gocie des pr ts auxquels les acqu reurs peuvent souscrire.
7 En pratique, on en voit moins. L avant contrat est souvent sign sous condition suspensive d obtention du pr t par l acqu reur. Droit DE RETRACTATION : pour le non professionnel : 7 jours DEPOT DE GARANTIE : La loi impose que le d p t de garantie soit vers sur un compte incessible. Le montant du d p t de garantie est tr s encadr . Il d pend du d lai dans lequel le promoteur pense r aliser la vente : - 5%<1 an - 2%<2 ans - 0 au del Ce n est qu un contrat de r servation. On rembourse le d p t de garantie si le prix d finitif augmente de plus de 5% par rapport au prix pr visionnel, si une condition suspensive n est pas r alis e (Ex : non obtention du permis de construire).
8 2 Port e du contrat pr liminaire PORTEE DU CONTRAT DE RESERVATION : le promoteur n est pas tr s engag (PUV). Ce n est qu une r servation. Port e de l engagement du r servant et du promoteur tr s incertaine. CONDITIONS SUSPENSIVES : obtention du permis de construire, acquisition du terrain. II La VEFA 1 Obligation des parties La VEFA est une vente d finitive. Le transfert de propri t a lieu imm diatement m me si rien n est construit. Pour des raisons pratiques, on crit que le b n ficiaire s interdit d intervenir dans la construction de l ouvrage m me si il est d j propri taire. C est la jouissance qui aura lieu apr s la construction. Les parties ont diff rentes obligations : LE VENDEUR : - Obligation de construire Il faut construire conform ment ce qui est inscrit dans le contrat.
9 Sinon, d faut de conformit . Il y a aussi la conformit par rapport aux r gles d urbanisme. Ce sont deux notions de conformit mais 2 notions diff rentes. La construction n est pas une science exacte. Il y a souvent des probl mes de d lai. Il y a aussi des probl mes dans la surface. Le vendeur a l obligation de construire jusqu une certaine tol rance. Si on d passe un certain pourcentage d erreur, diminution du prix. Tol rance est entre 2 et 5%. La loi Carrez n est pas applicable. L immeuble n existe pas. Il est difficile d en faire un mesurage. Le particulier ach te de la SHAB. Cela fait une diff rence avec la loi Carrez par exemple s il y a une mansarde on aura des superficies diff rentes.
10 - Dans les d lais pr vus Ils sont rarement respect s. La plupart du temps les constructeurs invoquent la force majeure. L ACQUEREUR : - Obligation de payer le prix S il ne le fait pas, il a toujours des p nalit s s il paye en retard. 3 stades d avancement avec paiement de prix impos par la loi de 1967. 35% au stade ach vement des fondations. 65% la mise hors d eau. 95% l ach vement. 5% restant la livraison. Comme le prix n est pas int gralement pay , le promoteur demande parfois la garantie d une banque. Dans ce cas, il y aura cession de rang. Le vendeur passera apr s la banque. Il est ok car la banque paye.
