Le aree fabbricabili secondo la normativa della nuova IMU

1 Le aree fabbricabili secondo la normativa della nuova IMUa cura di Giandomenico Casarini13 novembre 2020-Art. 1 comma 741 L. 160/2019: nuova definizione di fabbricato-La lettura degli strumenti urbanistici-Costruzione della base imponibile delle aree fabbricabili Indice3 PremesseConl istituzionedella nuova IMU,adecorreredal1 gennaioscorso,illegislatorehaunificatola vecchiaImposta municipale conlaTASI,comedatemposollecitatodalleass ociazionidicategoria,provvedendo,nelcont empo,adintrodurrealcuniaspettidinovit ,infatti,nonsemprehannoreplicatonormegi , ,lenuovenormestabilisconochecostituiscep arteintegrantedelfabbricato l areaoccupatadallacostruzioneequellachene costituiscepertinenzaesclusivamenteaifin iurbanistici,purch accatastataunitariamente .Loscopodellanorma porrefinealcontenziososull assoggettabilit dell 1 comma 741 L.

2 160/2019: nuova definizione di fabbricato5 nuova IMU 2020 Perareafabbricabilesiintendel areautilizzabileascopoedificatorioinbase aglistrumentiurbanisticigeneralioattuati viadottatidalComune,indipendentementedal l approvazionedellaRegioneedall 7416 nuova IMU 2020 Fabbricato:siintendel'unit immobiliareiscrittaochedeveessereiscritt anelcatastoediliziourbanoconattribuzione direnditacatastale,considerandosipartein tegrantedelfabbricatol'areaoccupatadalla costruzioneequellachenecostituiscepertin enzaesclusivamenteaifiniurbanistici,purc h accatastataunitariamente;ilfabbricatodin uovacostruzione soggettoall'imposta,apartiredalladatadiu ltimazionedeilavoridicostruzioneovvero,s eantecedente,dalladataincui 741 nuova IMU 2020 Elementidinovit immobiliariiscritteochedevonoessereiscri tteincatastoconattribuzionedirenditacata staleQuesteunit immobiliari,infatti, immobiliarifittizie(Gruppo F ), 741 nuova IMU 2020 Peralcunediquestecategoriediimmobilidelg ruppo F ,l iscrizioneincatastodovrebbeessere transitoria , ,leunit immobiliaricontraddistinteconlacategoria F/2sicaratterizzanoperesserefabbricatiin situazioniassaidegradate,spessopericolan tiodiroccatie,dunque, questoilmotivoperilqualenonsonoconsidera tiproduttividireddito,edaci neconseguel assenzadirendita,ovverodiquell ,finoadarrivarealla nuova 741 nuova IMU 2020 CATEGORIAF2.

3 NellaprecedenteIMUnonsoggettealtributone ppurecomeareeedificabilisecondolesentenz edellaCortedicassazione(Cassazione, )InsensocontrariosentenzaCassazione5166/ 20139 DEFINIZIONEc. 741 nuova IMU 2020 Rispettoalleprevisioninormativeprecedent i,illegislatorehaintegratoladefiniziones pecificandochealfabbricato,peresserecons ideratotale, immobiliariaccatastateincategoriaF/2:gra zieallanuovadefinizionedifabbricato,l unit collabentenonpu pi esserequalificatacomepresuppostooggettiv odella nuova ,sar possibileassoggettareadIMUl areapotenzialmentefabbricabile, 741 Inconsiderazionediquantoespostoedellanuo vaformulazionedidefinizionedifabbricato, adecorreredal2020,ilcontribuentenonpotr pi invocarel esonerodall impostaperareeedificabilisucuiinsistonou nit collabenti, ,inpresenzaditaliimmobili fittizi ,l enteimpositorepotr accertarel IMUsull areaedificabile,purch accertamenti sui fabbricati collabenti in materia di IMU1112 nuova IMU 2020 DEFINIZIONEc.

4 741 Definizione di area fabbricabile pertinenziale: area pertinenziale solo quella che Costituiscepertinenzaesclusivamenteaifin iurbanistici( pertinenzatuttal areachehacontribuitoallapotenzialit edificatoriadelfabbricato) accatastataunitariamentealfabbricato(par ticellegraffate)novit Nellaprecedentedisciplina,ilcarattereper tinenzialediunimmobilerispettoalbeneprin cipaledipendevadallacircostanzachelapert inenzafossedestinata aservizioodornamento diquesto,inconformit aiprincipidicuiall articolo817delcodicecivile,circostanzach epu dipenderesiadaunfattoreoggettivo,qualel effettivanaturastrumentalediunoggettoris pettoall altro,siadaunfattoresoggettivo,rappresen tatadallavolont delproprietariodegliimmobilidi asservire l unoall del concetto di area di pertinenza del fabbricatoSieraper originataunacriticit conriferimentoallearee,alserviziodifabbr icati,destinateagiardino,orto,parco,ecc.

5 ,mache,difatto,risultavanoiscrittealcata stoinmanieraautonomaeconassegnazionediun aspecificarendita,ilchefacevaemergerelan aturadiunit del concetto di area di pertinenza del fabbricatoLapredettamodalit diapplicazionedell ,senza,peraltro, facendo,infatti,sifaassumereataleincombe nzailvaloredirequisitonecessarioperbenef iciarediun agevolazionetributaria,quandol del concetto di area di pertinenza del fabbricatoConsideratoche,conledisposizio nivigentidal1 gennaio2020,vienedatorisaltoall aspettocatastale,nonsar pi possibilepericontribuentirichiederel esenzionediareeedificabiliaccatastateaut onomamente,bench ,ci chedaorainpoirilever sarannoleinformazionipresentiagliatticat astali:sel areanonrisultaaccorpataalfabbricato,dovr gestire le aree di pertinenza del fabbricato16 Come gestire le aree di pertinenza del fabbricato17 Peraltro,vieneritenutaammissibilealbenef iciol areadipertinenzaaccatastatainmanieraunit ariaalfabbricatomediantelatecnicacatasta ledellacosiddetta graffatura.

6 Quindi,inpresenzaditalesituazione,ilvalo redelfabbricatoincluder anchequellodell areadipertinenza,evitandolatassazioneall ,perladeterminazionedell IMUdovutaadecorreredal1 gennaio2020,nonavr pi rilevanzal eventualedichiarazionepresentatadalcontr ibuente,bens IMU 202018 DEFINIZIONEc. 741 Elemento confermatoIlfabbricatodinuovaedificazion e soggettoall impostadalladatadiultimazionedeilavoridi costruzioneovvero,seantecedente,dalladat aincui comunqueutilizzatoNonrecepitoorientament oCassazionesull accatastamentoNUOVA IMU 202019 DEFINIZIONEc. 741 Il PASSAGGIO DA AREA A FABBRICATOA ccatastamentodelfabbricatonellecategorie ordinarie:condizionesufficienteperl applicazionedeltributo( )Ultimazionedeilavoridicostruzione:rilev antecomemomentodipassaggiodall areaalfabbricatoseANTECEDENTEall accatastamento( )Utilizzodelfabbricato:rilevatecomemomen todipassaggiodall areaalfabbricatoseANTECEDENTEall ultimazionedeilavoriedall accatastamento20La lettura degli strumenti urbanisticiAREE EDIFICABILI :CONCETTO FISCALE SE UN TERRENO E EDIFICABILE PER IL FISCOPUO NON ESSERLO PER L URBANISTICASE UN TERRENO E EDIFICABILE DAL PUNTO DIVISTA URBANISTICO LO E SENZ ALTRO ANCHE DAL PUNTO DIVISTA FISCALEAREE EDIFICABILI.

7 CONCETTO FISCALE EDIFICABILITA FISCALEICI-IMU-TASI-IVA REGISTROS uscettibilit edificatoriaGraduazione del valoreIrrilevanza della monetizzazioneEDIFICABILITA URBANISTICAPGT e Norme EdilizieGoverno del territorioIrrilevanza del valoreEffettiva possibilit a costruireUNA MANCATA FORMAZIONE FISCALE CONDUCE A CONCLUSIONE ERRATE PER L UFFICIO TRIBUTINECESSITA DIUNA FORMAZIONE FISCALE PER L URBANISTAAREE EDIFICABILI :CONCETTO FISCALE AREE EDIFICABILI : CONCETTO FISCALE quel terreno FISCALMENTE edificabile? Voglio cio sapere se l attuale previsione urbanistica di sviluppo, ancorch potenziale, potrebbe, in un futuro anche non immediato, consentire l edificazione sulla base delle attuali norme che regolano lo strumento urbanistico del FABBRICABILETERRENO AGRICOLONOLE DATE DA RICORDARE E I RIFLESSI SULL IMPOSTAADOZIONEA gricolo diviene edificabileIl valore tiene conto dell incognitaEdificabile resta edificabileIl valore pieno in salvaguardiaEdificabilediventa agricoloIl valore parametrico agricoloCONTRODEDUZIONIA gricolo diviene edificabileIl valore pienoEdificabile resta edificabileIl valore pienoEdificabile diventa agricoloIl valore parametrico LO STRUMENTO URBANISTICO NON VIENEAPPROVATO DALL ORGANO SOVRAORDINATO?

8 LE DATE DA RICORDARE E I RIFLESSI SULL IMPOSTAL IMPOSTAE COMUNQUEDOVUTAFINOALLADATADELL ATTOCHEANNULLALADELIBERACOMUNALE,NESSUNR IMBORSOE DOVUTOPERL IMPOSTAVERSATAC assazione n. 12379/2016 NelcasodiPRGadottatomapoidecadutopermanc ataapprovazionedellaRegione,l areaconservalasuaedificabilit dellapotenzialit DIVERSE TIPOLOGIE DI VINCOLO DIINEDIFICABILITA Imposto dallo strumento urbanistico o da altre norme; Nessun soggetto pu edificare NON area edificabileInedificabilit assoluta Imposto dallo strumento urbanistico o da altre norme; Edificabilit subordinataalparerefavorevoledichihaemes soilvincolooallaunicadestinazioneconsent ita E areaedificabile, ,14765/2015,15729/2014,5161/2014 Inedificabilit relativa o vincolo di destinazionePEREQUAZIONI E CESSIONI DI DIRITTI EDIFICATORIPEREQUAZIONEIl Comune, spesso in accordo con i privati, individua destinazioni d uso incongrue per il contesto in cui sono collocate e prevede la loro delocalizzazione in altra zonaCESSIONE DIVOLUMETRIAM odalit attraversolaqualesoggettiproprietaridilo tticonfinantiautonomamentesiaccordanoper lacessioneel acquistodidirittiedificatori.

9 Unlottovedediminuirelapropriacapacit edificatoriaafavoredell equivalenteallacessionediarea( ,6807/1988,641/1973e250/1975)PEREQUAZION I E CESSIONI DI DIRITTI EDIFICATORI DELOCALIZZAZIONIDa fabbricato incongruo ad area nudaIl fabbricato paga l imposta sulla base della rendita sino alla sua demolizioneL area nuda vanta gi una edificabilit potenziale che si concretizza ulteriormente (incremento di valore) con la stipula dell atto amministrativo che autorizza la delocalizzazioneDa area incongrua ad area nudaL area di decollo e l area di atterraggio sono edificabili ed hanno un valore calmierato in quanto soggiacciono a procedura urbanistica complessaL area di atterraggio diviene pienamente valorizzabile con la stipula dell atto di delocalizzazione, contemporaneamente l area di decollo diviene inedificabilePEREQUAZIONI E CESSIONI DI DIRITTI EDIFICATORI CESSIONE DIVOLUMEF attispecie tipizzata dall art.

10 2643 partire dal 14/05/2011 Atto pubblico tra privati non recepito dal ComuneLa cessione ha efficacia solo tra i sottoscrittori dell atto e non per la Le aree mantengono leconsistenze originarie inmerito ai diritti edificatori La cessione irrilevante ai fini fiscaliAtto pubblico tra privati recepito dal ComuneLacessione efficacesolodalmomentoincuiilComunerilas ciailprovvedimentoconcessoriocherecepisc elacessione31 Costruzione della base imponibile delle aree fabbricabiliDeterminazione del valore delle aree edificabili. La normativa L articolo1,comma746, ,definiscecheperleareefabbricabiliilvalo reimponibile costituitodaquellovenaleincomunecommerci oal1 gennaiodell annodiimposizione,oafardatadall adozionedeglistrumentiurbanistici,avendo riguardo: allazonaterritorialediubicazione; all indicediedificabilit ; alladestinazioned usoconsentita; aglioneripereventualilavoridiadattamento delterrenonecessariperlacostruzione.