LE CONSEIL SYNDICAL - Syndic Benevole

1 1 1 LE CONSEIL SYNDICAL Le CONSEIL SYNDICAL est devenu un organe en principe obligatoire au sein de chaque copropri t . La loi pr voit que tout syndicat de copropri t doit porter la question de son institution l'ordre du jour d'une assembl e g n rale. Depuis le 1er Janvier 1986 il n'est pas n cessaire que la question ait t pr vue dans le r glement de copropri t , mais il faut un vote de l'assembl e g n rale la double majorit de l'article 26 pour d cider de ne pas le cr er. En fait, le CONSEIL SYNDICAL pr sente beaucoup d'avantages. Il se r unit facilement et rapidement, ses d cisions sont celles d'un organe coll gial, il h sitera moins que le Syndic prendre des initiatives en raison du fait que ses membres demeurent sur place, il facilitera la tenue des assembl es g n rales par les avis et les rapports qu'il dressera sur les probl mes de la copropri t.

2 Le CONSEIL SYNDICAL a un r le consultatif et sa mission est d'assister et de contr ler le Syndic . Il n'a pas de pouvoir de d cision et ne peut de son propre chef engager la copropri t m me si le r glement de copropri t lui en donnait la possibilit . Il doit constituer un lien entre le Syndic et les copropri taires et il ne peut prendre de d cisions qui empi teraient sur les pouvoirs de l'assembl e g n rale ou du Syndic . Le CONSEIL SYNDICAL doit rester cantonn dans les actes de contr le, d'avis ou de conseils , car il ne faut pas oublier que le Syndic est l'organe ex cutif des d cisions de l'assembl e g n rale et qu'il demeure de ce chef seul juge de l'opportunit et de la r gularit de la d cision prendre. Il ne peut par exemple proc der de lui m me au recouvrement des charges de copropri t ou engager certains travaux qui n'auraient pas t vot s en assembl e g n rale, donner des autorisations aux copropri taires, d cider d'introduire une action en Il ne faut pas que les membres du CONSEIL SYNDICAL se comportent comme le Syndic ou qu'ils cherchent se substituer sa volont en l'entra nant dans un exc s de discussions qui paralyserait la vie de la copropri t.

3 Il serait donc opportun de mettre au point avec l'assembl e g n rale des copropri taires des missions tr s pr cises et des d l gations qui seraient donn es au CONSEIL SYNDICAL ou chacun de ses membres. Cette possibilit de donner des missions particuli res au CONSEIL SYNDICAL par le biais des d l gations peut tre tr s utile dans la mesure ou de nombreuses questions peuvent tre plus efficacement d battues et discut es ce niveau plut t 2 2 qu' celui de l'assembl e g n rale, mais cette possibilit ne doit pas aboutir transformer le CONSEIL SYNDICAL en organe de gestion. Les d l gations et les missions ne doivent pas non plus priver les autres copropri taires de leur pouvoir de d cision, d'o la n cessit dans chaque cas de d limiter les pouvoirs exacts qui seront confi s au CONSEIL SYNDICAL .

4 Enfin le CONSEIL SYNDICAL n'a pas d'utilit pour les petites copropri t s et la loi laisse ainsi aux copropri taires le soin de d cider eux-m mes s'il convient ou non de le cr er. Toutefois cette institution est obligatoire pour les syndicats coop ratifs. MODE DE DESIGNATION DU CONSEIL SYNDICAL Les membres du CONSEIL SYNDICAL sont d sign s en assembl e g n rale la majorit de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 c'est dire la majorit des milli mes de l'ensemble de la copropri t . Si les copropri taires d cident de ne pas instituer de CONSEIL SYNDICAL , la loi pr voit que la question doit tre obligatoirement port e l'ordre du jour de l'assembl e g n rale qui se prononcera la majorit des membres du syndicat repr sentant eux-m mes au moins 2/3 des milli mes de la copropri t.

5 Tout copropri taire peut faire acte de candidature jusqu'au moment de passer au vote, aucun texte n'exigeant que la liste des candidats soit mentionn e l'ordre du jour, ni qu'elle soit notifi e en m me temps que lui. Si les personnes qui se sont pr sent es ne sont pas lues faute de quorum, la question peut tre report e une prochaine assembl e g n rale qui cette fois-ci se prononcera la majorit de l'article 24, c'est dire la majorit des pr sents et repr sent s. Toutefois pour pouvoir se pr senter une deuxi me assembl e g n rale pour voter selon l'article 24, il est n cessaire que le copropri taire n'ait pas obtenu un vote d favorable lors de la 1 re assembl e g n rale. Il y aura autant de vote que de candidat, et si l'un d'entre eux obtient une majorit d favorable plus de 50%, il ne pourra plus se repr senter.

6 Si aucune majorit ne se d gage lors de la 1 re ou de la 2 me assembl e g n rale, le proc s-verbal faisant tat de cette situation soit tre notifi tous les copropri taires dans le mois de l'assembl e g n rale. Si les copropri taires n'estiment pas devoir cr er de CONSEIL SYNDICAL , cette d cision doit faire l'objet d'une d lib ration sp ciale prise la majorit des membres du syndicat repr sentant au moins 2/3 des voix. 3 3 Si la d cision de cr er un CONSEIL SYNDICAL intervient apr s qu'une premi re assembl e g n rale ait d cid le contraire, elle devra tre prise la majorit des milli mes de la copropri t , sans possibilit de b n ficier des dispositions du 2 me alin a de l'article 25.

7 Toute clause d'un r glement de copropri t qui pr voirait des r gles diff rentes serait nulle. Lorsque l'assembl e g n rale est appel e un vote d cidant de ne pas cr er ou de supprimer un CONSEIL SYNDICAL , ou lorsqu'elle souhaite le r tablir alors qu'elle l'avait supprim , le projet doit tre notifi aux copropri taires au plus tard en m me temps que l'ordre du jour. COMPOSITION DU CONSEIL SYNDICAL . Il doit comporter au moins 3 membres car s'agit d'un organe coll gial, et l'un d'entre eux sera choisi comme pr sident. Il n'est pas possible de ne d signer qu'un seul copropri taire comme CONSEIL SYNDICAL . a) Qui peut tre membre du CONSEIL SYNDICAL ? L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 d clare que les membres du CONSEIL SYNDICAL sont d sign s par l'assembl e g n rale parmi les copropri taires, les associ s dans le cadre d'une soci t , les acc dants ou les acqu reurs terme dans le cadre d'une location accession, leurs conjoints ou leurs repr sentants l gaux.

8 En r gle g n rale ils sont choisis parmi les copropri taires qui ne peuvent d l guer cet effet leur locataire. Les usufruitiers ne peuvent pas non plus tre membre du CONSEIL SYNDICAL . Il en serait de m me pour celui qui serait titulaire d'un droit d'usage et d'habitation. Par contre le tuteur d'un copropri taire pourrait donc en faire partie. Le copropri taire peut tre soit une personne physique soit une personne morale, et dans ce cas, c'est le repr sentant l gal de la soci t ou son fond de pouvoir qui sera habilit en son nom. Les concubins, m me notoires sont exclus, car ils ne sont pas compris dans la liste de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Le Syndic , son conjoint ou sa famille ne peuvent pas tre membres du CONSEIL SYNDICAL (sauf pour les syndicats coop ratifs), le but de la loi est en effet de conserver toute ind pendance entre le Syndic et le CONSEIL SYNDICAL .

9 Cette r gle est applicable m me si le Syndic est lui m me copropri taire. 4 4 Les acc dants la propri t ou les acqu reurs terme mentionn s l'article 41 de la loi du 12 juillet 1984, ou leur conjoint ou repr sentant l gaux peuvent faire partie du CONSEIL SYNDICAL . b) Nombre de conseillers syndicaux. Il n'est pas fix par la loi et d pend donc de la taille de la copropri t . Il est n cessaire qu'il y en ait au moins 3, si possible 4 afin d' viter de tomber dans le cadre de l'article 25-2 du d cret qui pr voit que le CONSEIL SYNDICAL n'est plus valablement constitu si plus d'1/4 des si ges devient vacant pour quelque cause que ce soit, et ce quitte donner voix pr pond rante au Pr sident.

10 En cas de d mission ou de d c s, une nouvelle lection n'est pas obligatoire. Il est possible de d signer des membres suppl ants sans qu'il soit n cessaire que chaque membre titulaire ait un suppl ant personnel. Ils sont alors lus dans les m mes conditions que le CONSEIL SYNDICAL mais ils ne pourront intervenir qu'en cas de cessation d finitive des fonctions du titulaire, dans l'ordre de leur lection. La fonction des membres suppl ants cesse l'expiration de la dur e du mandat du membre titulaire qu'il remplace. c) Mode de d signation des conseillers syndicaux. Ils sont d sign s par l'assembl e g n rale des copropri taires la majorit de l'article 25 c de la loi du 10 juillet 1965, c'est dire la majorit des milli mes de la copropri t.