Le point sur la pond ration - Michel Marx Expertises

1 Michel MARX ExpertisesEXPERTS IMMOBILIERS SP CIALISTES DE LA PROPRI T COMMERCIALE LE point SUR LA POND RATIONDES SURFACES par la Compagnie des experts en estimations de fonds de commerce et d industrie et devaleurs locatives pr s la cour d appel de Paris La valeur locative d un bien immobilier s obtient par la multiplication d un prix unitaire par unesurface. Mais il n y a rien de plus in gal qu un m tre carr ! Il faut comparer ce qui est comparable, une boutique troite et en profondeur ne se louera pasle m me prix qu une boutique b n ficiant d un tr s bon lin aire de fa ade. Aussi a/t/il t n cessaire de proc der une pond ration de la surface lou e selon la configuration,l clairement et la fonctionnalit des lieux.

2 Le march tant volutif et largement ouvert sur des m thodes internationales, lescommercialisateurs et conseils immobiliers ont tabli r cemment entre eux une m thode depond ration pour harmoniser leur propre pratique. Le r sultat de leurs travaux est sans aucundoute int ressant mais s applique le plus souvent des locaux vacants am nager. Or, lors des renouvellements, des contraintes juridiques et physiques nouvelles doivent treprises en compte, tels les cloisonnements et am nagements sp cifiques. Les expertsjudiciaires intervenant principalement lors de ces renouvellements et r visions doivent int grer la fois la pond ration dite de march telle que d sormais harmonis e mais aussi descontraintes juridiques li es au d cret du 30 septembre 1953.

3 C est pourquoi leur r flexion les a conduits des nouvelles propositions. Cette tude a pourbut d harmoniser les pond rations retenues par les acteurs du march immobilier afin de parlerun m me langage. On peut distinguer plusieurs pond rations possibles selon les types de biens rencontr s. LES BOUTIQUES TRADITIONNELLES Les boutiques traditionnelles (jusqu 100 m de surfaces de vente) o sont exploit s descommerces traditionnels de quartier sont le plus souvent compos es :- d une boutique de 4 6 m de fa ade avec une arri re/boutique, ventuellement desr serves,- d un sous/sol reli ou non usage de r serve ou vente,- et parfois un logement ou une r serve au 1er tage reli ou non.

4 Le tableau ci/dessous indique les pond rations habituellement retenues. Observations - Il est retenu le plus souvent un prix au m tre carr r el pour les logements l tagem me si ceux/ci sont galement accessibles par les locaux du rez/de/chauss e- Il faut v rifier si l application de ces coefficients n entra nera pas des disparit s tropimportantes. En effet pour un prix unitaire tr s lev il sera difficile, m me pour unsous/sol utilis commercialement et en partie accessible la client le, de retenir uncoefficient de 0, Ces coefficients sont indicatifs et doivent faire l objet d une recherche pour chaque localet tre motiv s notamment quand ils sont particuliers.

5 Pond ration des boutiques traditionnelles(jusqu 100 m de surface de vente) Rez-de-chauss eBoutique/ Zone d angle/ 1 re zone- 2 me zoneArri re/boutique et annexes Sous-solCave ind pendanteCave reli eSous/sol am nage 1er tageLogement R serve 1,10 1,2010,70 0,800,40 0,50 0,10 0,150,15 0,200,25 0,40 m r els 0,20 0,30 sur 5 m de c t (triangle isoc le)sur 5 premiers m depuis fa adesur les 5 m suivantsselon l clairement et l agencement, locaux sans r ception de client le sol terre battue ou ciment , acc s par les partie communes de l immeubleacc s facile ou nonselon l utilisation qui en est faite march locatif.

6 Si le logement est uniquement accessible par les locaux durez/de/chauss e, il est possible de retenir une pond ration (0,40) BOUTIQUES DE SURFACE IMPORTANTE(DE 100 A 400 M DE SURFACE DE VENTE) Depuis quelques ann es, les cha nes de distribution recherchent principalement desboutiques de superficie cons quente (surface de vente de 150 300 m d un seul tenant). Lesmagasins de cha ne utilisent en effet peu de r serves, le stock tant constitu par lamarchandise en vente, les ventes tant r alis es en flux tendu, c est/ /dire avec unr assortiment quasi imm diat. Ces boutiques tant toujours tr s bien plac es, le loyer est g n ralement lev.

7 Ce param tren cessite une utilisation maximale de surface la vente pour r aliser un chiffre d affaires aum tre carr performant. Le tableau ci/dessous donne les crit res de pond ration g n ralement retenus. Observations - Il faut adapter la pond ration la sp cificit de chaque partie du local- Les r serves sont en g n ral pond r es 50% de la surface de vente d pendant dum me niveau ou de la m me Aucun coefficient utilis ne peut conduire retenir pour la partie pond r e un prix aum tre carr r el inf rieur au prix ou double du prix du m tre carr r el qui serait retenupour cette m me partie du local lou isol ment.

8 Pond ration des boutiques de surface importante(de 100 300 m de surface de vente) Rez-de-chauss eZone 1 : 5 m de profondeurZone 2 : 5 m de profondeurZone 3 : 10 m de profondeurZone 4 : au/del de 20 mZone d angle : triangle isoc le de 5 mou pus selon la configuration du local 1er tageEspace vente clair par vitrines, zonesur 5 m de profondeur (effet bandeau)Espace venteR serves 2 me tageEspace venteR serves 3 me tage et suivantsSous-solEspace vente selon acc s et configurationR serves MezzanineSurface de vente visible du rez/de/chauss eSurface de vente de faible hauteur sous plafond etnon visible du rez/de/chauss eou r serve 10,70 0,800,50 0,600,25 0,35 1,10 1,25 0,500,400,20 0,25 0,25 0,300,10 0,20 0,10 0,20 0,20 0,300,10 0,15 0,35 0,20 LES GRANDES SURFACES Il est apparue que retenir une pond ration par zones de 5 m (ou m me de 10 m) pour desgrandes surface (supermarch s, surfaces sp cialis esQ)

9 N tait pas satisfaisant et aboutissait des multiplications de zones avec une chelle de coefficients tr s discutables. Depuis une quinzaine d ann es, les experts ont donc retenu une pond ration particuli re ( ci/dessous). Pond ration des grandes surfaces Rez-de-chauss eSurface de venteR serves, laboratoires, pr parationAnnexes, d barras, chaufferie, locaux techniques Sous-solSurface de vente selon configuration, acc s,hauteur sous plafondR serves selon acc s et configurationLocaux techniques EtagesSurface de vente selon configuration, acc s,hauteur sous plafond, selon niveauR serve selon niveauLocaux techniques Bureaux 10,301 0,40 0,600,10 0,250 0,30 0,600,10 0.

10 250 m r els Le prix unitaire retenu tait minor de l ordre de 20 30% par rapport un prix du m tre carr pond r base boutique d faut de comparaison avec d autres valeurs locatives de grandessurfaces. PLUS DE 1 500 M DE SURFACE DE VENTE Pour ces locaux il est g n ralement retenu uniquement les surfaces de vente sans coefficient,les surfaces annexes tant comptabilis es pour 0. Il s agit en fait d un calcul au m tre carr r el (surface de vente). La pond ration traditionnelle a toujours sa place pour les boutiques de d tail ou de proximit en centre/ville mais elle doit se compl ter d une m thode de pond ration plus adapt e auxcommerces modernes consommateurs d espaces.