Leistungsphase 0 - Volkmann-PM

1 Walter Volkmann - Leistungsphase 0 / Bedarfsplanung WV / 080202 1 / 20 Leistungsphase 0 Projektvorbereitung durch Bedarfsplanung Bedarfsplanung ist Problemsuche - Entwerfen ist Probleml sung. Walter Volkmann - Leistungsphase 0 / Bedarfsplanung WV / 080202 2 / 20 Inhaltsverzeichnis Projektvorbereitung - die Leistungsphase 3 Projektentwicklung .. 4 DIN 18205 - Bedarfsplanung im Bauwesen .. 6 Beispiel f r die Inhalte eines 7 Neue Leistungsbilder der AHO Fachkommission Projektmanagement .. 8 Methoden der Bedarfsplanung .. 9 Programming .. 10 Literatur .. 20 Walter Volkmann - Leistungsphase 0 / Bedarfsplanung WV / 080202 3 / 20 Projektvorbereitung - die Leistungsphase 0 Die Leistungen der Architekten und Ingenieure beginnen nach dem Leistungskatalog der HOAI mit der Leistungsphase 1 Grundlagenermittlung. Der Entschlu eines Auf-traggebers, mit den Planungen f r ein Immobilienprojekt zu beginnen, ist also schon gefa t. Die Grundleistungen der Leistungsphase 1 Grundlagenermittlung werden im HOAI Lei-stungskatalog kurz und knapp angegeben mit: Kl ren der Aufgabenstellung / Beraten zum gesamten Leistungsbedarf / Formulieren von Entscheidungshilfen f r die Auswahl anderer an der Planung fachlich Beteiligte.

2 F r den Start eines Projektes ist das vollkommen ungen gend; vom Auftraggeber sind umfangreiche Vorleistungen zu erbringen. Ein Kick-off-Gespr ch beim Auftraggeber kann die notwendigen Vorermittlungen in keinem Fall ersetzen. Oft werden diese um-fangreichen Vorarbeiten stillschweigend vom Architekten erwartet, der aber daf r kein Honorar erh lt und in den allerwenigsten F llen das n tige Know-how besitzt. Kernpunkt der Vorermittlungen ist mindestens ein Nutzerbedarfsprogramm, was zu ei-nem weit berwiegenden Teil der mittleren und kleinen Projekte nicht vorliegt. Das m ndet dann in endlose nderungsarien und Unzufriedenheit sowohl beim Auftragge-ber als auch bei den Planern. Erkannter Mangel / Nutzungsidee / Grundst ckBedarfsplanungZielplanungDas Ziel (ist formuliert)Zielerl uterungProjektstruktur / Objektstruktur - Baumassen)Leistungs bersicht / Verantwortlichkeiten(Flu pl ne / Produktionspl ne)EinzelaufgabenProjektentwicklungPlanu ngRealisierungEinzelaufgabenAblaufkoordi nierungFortschrittskontrolleAbnahmenDas Werk (realisiert)ProjektphasenBetrieb / Erhalt Abb.

3 1: Phasenweise Abwicklung eines Projektes Walter Volkmann - Leistungsphase 0 / Bedarfsplanung WV / 080202 4 / 20 Der Erwerb des Know-hows f r die Erbringung von notwendigen Leistungen vor der Leistungsphase 1 ist f r Architekten und Ingenieure eine Chance der Erweiterung ih-rer Leistungen. Projektentwicklung Die Entscheidung f r den Ansto eines Immobilienprojektes ergibt sich aus einer unbe-friedigenden Situation, die, durch Planung und Realisierung eines Projektes, in eine befriedigende Situation bergef hrt werden soll. Ein Projekt wird entwickelt . Die Leistungen der Projektentwicklung stellen einen Proze dar, der sich nach den Projektstufen des Projektmanagements einteilen l t. Durch Entscheidungsz suren entsteht ein geordneter und nachvollziehbarer Projektablauf (dargestellt als Flu plan). Damit wird das Ausma der getroffenen Festlegungen / Entscheidungen bzw. der noch verbleibenden Freiheitsgrade transparent und damit den Projektbeteiligten vermittelbar.

4 Die wichtigsten 14 Felder der Projektentwicklung im engeren Sinne sind: 1. Standortanalyse und Standortprognose (Makro- und Mikrostandort) 2. Marktrecherche (Nachfrager / Kunden und Konkurrenzangebote) 3. Grundst cksakquisition und Grundst ckssicherung 4. Nutzungskonzeption (Nutzerbedarfsprogramm [DIN 18205] Funktions-, Raum- und Ausstattungsprogramm) 5. Vorplanungskonzept 6. Vermarktung (Vermietung, Verkauf) 7. Projektfinanzierung 8. Immobilien-, Unternehmens- und Gesellschaftersteuern (Grunderwerb-, Grund-, Gewerbe-, K rperschaft-, Einkommen-, Erbschaftssteuer) 9. Kostenrahmen f r Investitionen (DIN 276) und Nutzungskosten (DIN 18980) 10. Terminrahmen 11. Ertragsrahmen 12. Rentabilit tsanalyse und Rentabilit tsbewertung 13. Risikoanalyse und Risikobewertung 14. Entscheidungsvorbereitung Das Nutzerbedarfsprogramm ist eine von mehreren Komponenten [Ziff. 4] der Projekt-entwicklung. Nicht jedes Projekt bedarf jedoch einer so umfangreichen Projektentwicklung.

5 Immer und in jedem Projekt jedoch sind die Leistungen der Ziffern 4 Nutzungskonzeption, 5 Vorplanungskonzept, 7 Projektfinanzierung, 9 Kostenrahmen und 10 Terminrahmen mindestens zu erbringen. Die gro en Chancen bei der Entwicklung eines Nutzerbedarfsprogramms liegen in den am Beginn eines Projektes uneingeschr nkten Freiheitsgraden im Hinblick auf Pla-nungsentscheidungen. Ein Nutzerbedarfsprogramm hoher Qualit t ist die beste Grund-lage f r Planungsentscheidungen. Walter Volkmann - Leistungsphase 0 / Bedarfsplanung WV / 080202 5 / 20 Quelle: Schulte / Bohne-Winkel /Rottke, (2002) Abb. 2: Phasenmodell des Projektentwicklungsprozesses Der Bedeutung von Vorabkl rungen und dem Erarbeiten von Grundlagen im Hinblick auf die Nutzung am Beginn eines Investitionsvorhabens kann berhaupt nicht genug Aufmerksamkeit beigemessen werden. Forderungen der Nutzung (Bedarf) schlagen sich nieder in Zielen (Nutzerbedarfsprogramm). Sie m ssen eindeutig und ersch p-fend beschrieben werden und sind im gesamten Projektverlauf mit den Arbeitsergeb-nissen der einzelnen Phasen zu vergleichen.

6 Festgestellte Abweichungen bedingen entweder Ver nderungen der Arbeitsergebnisse durch Variantenstudium, oder, wenn dies nicht m glich ist, eine Anpassung der Ziele an die Arbeitsergebnisse. Letzteres d rfte unerw nscht sein. Walter Volkmann - Leistungsphase 0 / Bedarfsplanung WV / 080202 6 / 20 DIN 18205 - Bedarfsplanung im Bauwesen Seit 1996 gibt es f r Bedarfsplanung die Deutsche Norm DIN 18205. Danach bedeutet Bedarfsplanung im Bauwesen: - die methodische Ermittlung der Bed rfnisse von Bauherren und Nutzern; - deren zielgerichtete Aufbereitung als Bedarf und - dessen Umsetzung in bauliche Anforderungen In Deutschland ist bisher die Aufmerksamkeit f r diese Fr hphase von Bauplanungs-prozessen gering. Da aber jedes Bauwerk diese Phase - wenn auch noch so unzurei-chend gehandhabt wird - durchl uft, und da in dieser Phase die Weichen f r alle sp te-ren Ereignisse jeder Bauplanung gestellt werden, liegt eine Qualit tsverbesserung im Interesse aller Beteiligten.

7 Sie hat sowohl f r das Einzelprojekt als auch f r das Bau-wesen insgesamt und seine volkswirtschaftlichen Konsequenzen erhebliche Bedeu-tung. neue Informationenneue Informationenneue Informationenneue Informationenneue Informationenneue InformationenProjektphasen Abb. 3: Info-Menge mit und ohne Bedarfsplanung Wie Bedarfsplanung derzeit praktiziert wird und von wem, ist weitgehend dem Einzel-fall berlassen. Eine berufsrechtliche Regelung wie eine gesetzliche Ordnung der Ho-norare gibt es hierf r nicht. Auf jeden Fall liegt die Bedarfsplanung im Verantwortungsbereich des Bauherrn, gleich wie er ihr gerecht wird. Er kann damit Bedarfsplaner, Architekten, Ingenieure oder andere Fachleute beauftragen. Auf keinen Fall ist die Bedarfsplanung durch die Grundlagenermittlung der Planer ab-gedeckt, sondern ist Aufgabe des Bauherrn. Der Charakter dieser Norm basiert auf dem Performance Concept , sie beschreibt die Eigenschaften des zuk nftigen Geb udes als dessen Leistungen , welche auf zu-vor formulierten Anforderungen antworten.

8 Die Norm ist mit den angeh ngten Pr flis-ten A, B und C nicht auf ein bestimmtes Verfahren der Bedarfsplanung festgelegt, son-dern versteht sich als bergeordnete Klammer von Verfahren und Methoden der Be-darfsplanung. Walter Volkmann - Leistungsphase 0 / Bedarfsplanung WV / 080202 7 / 20 In der Norm werden die Begriffe wie folgt definiert: Bedarfsplan Ein Arbeitsdokument (es k nnen die im Anhang der Norm verwendeten Pr flisten ver-wandt werden). Der Bedarfsplan stellt zu jedem beliebigen Zeitpunkt die wesentlichen Bed rfnisse, Ziele und Mittel des Bauherrn und Nutzers sowie die Rahmenbedingun-gen des Projektes und alle erforderlichen Anforderungen an den Entwurf dar. In die-sem Rahmen k nnen, soweit erforderlich, weitere Bedarfsplanungsschritte sowie die Entwurfsarbeit stattfinden. Bedarfsplanung Ein Proze . Er besteht darin, - die Bed rfnisse, Ziele und einschr nkenden Gegebenheiten (die Mittel, die Rahmenbedingungen) des Bauherrn und wichtiger Beteiligter zu ermitteln und zu analysieren.

9 Hierf r gibt es unterschiedliche Methoden und Verfahren, die nicht Gegenstand dieser Norm sind; - alle damit zusammenh ngenden Probleme zu formulieren, deren L sung man vom Architekten erwartet. Bedarfsplaner Eine Person, Gruppe oder Organisation, welche die Aufstellung eines Bedarfsplanes zu leisten hat. Der Bedarfsplaner kann der Bauherr sein oder ein mit der Bedarfspla-nung beauftragter Berater, der (die) Nutzer, der Architekt bzw. ein aus diesen gebilde-tes Team. Beispiel f r die Inhalte eines Nutzerbedarfsprogramms Die Inhalte eines Nutzerbedarfsprogramms k nnen sein: Bedarfsableitung nach Zweck und Ziel - nach dem Ist-Stand - nach der k nftigen Entwicklung - nach terminlichen Zw ngen Voraussetzungen f r die Bedarfsdeckung - Nutzeinheiten - Fl chen- und Raumbedarf - Ausstattung - Organisation Grundst cks-Voraussetzungen - Standort - privatrechtliche Bedingungen - ffentlich-rechtliche Bedingungen Investitionsrahmen Finanzierung - Eigenkapital - Zusch sse - Fremdmittel Anlagen.

10 A Raum- und Funktionsprogramm B Ausstattungsprogramm C Terminrahmen D Mittelbedarfsplan E Folgekosten Walter Volkmann - Leistungsphase 0 / Bedarfsplanung WV / 080202 8 / 20 Neue Leistungsbilder der AHO Fachkommission Projektmanagement Die AHO-Fachkommission hat in Heft 19 der Schriftenreihe des AHO1 Neue Leis-tungsbilder zum Projektmanagement in der Bau- und Immobilienwirtschaft das Leis-tungsbild D: Nutzungskonzeption wie folgt beschrieben: D: Nutzungskonzeption (Nutzerbedarfsprogramm (DIN 18205), Funktions-, Raum- und Ausstattungsprogramm) Erstellen einer wirtschaftlich tragf higen Nutzungskonzeption, Erarbeiten des dazuge-h rigen Nutzerbedarfsprogramms nach DIN 18205 sowie eines Funktions-, Raum- und Ausstattungsprogramms. 1. Nutzungskonzeption Generieren von Projektideen f r eine sach- und zeitgerechte Nutzung f r - vorhandenen Standort mit zu beschaffendem Kapital - vorhandenes Kapital mit zu beschaffendem Standort und - vorhandenen konkreten Nutzerbedarf mit zu beschaffendem Standort und Kapital.