LIVRO III - DIREITO DAS COISAS TÍTULO II - DO …

1 LIVRO III - DIREITO DAS COISAS . T TULO II - DO DIREITO DE PROPRIEDADE. CAP TULO VI - PROPRIEDADE HORIZONTAL. SEC O I - DISPOSI ES GERAIS. ARTIGO 1414. - (Princ pio geral). As frac es de que um edif cio se comp e, em condi es de constitu rem unidades independentes, podem pertencer a propriet rios diversos em regime de propriedade horizontal. NOTAS: Da leitura deste preceito resulta que s poder falar-se em Propriedade Horizontal se as diversas (e todas) as unidades que integram um pr dio urbano (edif cio) representarem unidades independentes, legalmente designadas de frac es (do todo). N o exige, por m, que todos se destinem ao mesmo objectivo (habita o, comercio, industria, etc.), mas este h -de mencionar-se no t tulo constitutivo de propriedade horizontal para cada uma das unidades ou frac es (cfr. a al. a )do n. 2 do artigo 1418. , na redac o de 94). N o basta, por m, a independ ncia, como determina o artigo imediato, para que se possa considerar existente o condom nio, sendo de acumular os requisitos que naquele se apontam.

2 O regime de propriedade horizontal pode ser aplicado, com as necess rias adapta es, aos conjuntos de edif cios cont guos, desde que ocorra o condicionalismo fixado no artigo 1438. -A. (1) no C digo Civil que actualmente se fixa o regime da propriedade horizontal (artigos 1414. a 1438. ), por revoga o do Decreto - Lei n. 40 333, de 14 de Outubro de 1955, - primeiro diploma que admitiu no DIREITO portugu s: Alguns daqueles artigos foram alterados pelo Decreto - Lei n. 267/94, de 25 de Outubro, que aditou, ao Cap tulo, os artigos 1422. -A, 1435. -A e 1438. -A, transcritos, adiante, nos locais pr prios. As altera es e os aditamentos s entraram em vigor em 1 de Janeiro de 1995 (artigo 5. do mesmo Decreto-Lei ). ARTIGO 1415. - (objecto). S podem ser objecto de propriedade horizontal as fac es aut nomas que, al m de constitu rem Propriedades Independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com sa da pr pria para uma parte comum do pr dio ou via p blica.

3 NOTAS: Como se apontou, em nota ao Artigo anterior, para al m da independ ncia exige-se que as fac es que constituem o edif cio sejam: a) distintas e isoladas entre si; b) com sa da pr pria para uma parte comum do pr dio ou via publica. Da que, se houver intercomunicabilidade de fac es, j se n o possa considerar preenchido o exigido nesse preceito. claro que, se um condom nio adquirir uma outra frac o cont gua para aumentar a rea da primitiva, nada obsta a que, todas juntas passem a constituir uma nica frac o (n. 1 do art. 1422. -A). Nem mesmo no caso de a propriedade horizontal ser constitu da por decis o judicial (em partilha, por exemplo), podem deixar de ser observados, para tal finalidade, os requisitos neste preceito e no antecedente. A inobserv ncia deste conjunto de requisitos leva nulidade de t tulo constitutivo (artigo imediato). ARTIGO 1416. - (falta de requisitos legais).

4 1. A falta de requisito legalmente exigidos importa a nulidade do t tulo constitutivo da propriedade horizontal (*) (**). e a sujei o do pr dio ao regime da compropriedade , pela atribui o a cada consorte da quota que lhe tiver sido afixada nos termos do artigo 1418. ou, na falta de fixa o, da quota correspondente ao valor relativo da sua frac o. 2. T m legitimidade para arguir a nulidade do t tulo os cond minos, e tamb m o Minist rio P blico sobre participa o das constru es. NOTAS: Se, apesar da n o verifica o dos requisitos exigidos pelos dois artigos antecedentes, houver t tulo constitutivo de propriedade horizontal (artigo 1417. ), este ser nulo, di-lo o preceito. Tal nulidade pode ser invocada a todo tempo (artigo 286. do C digo Civil ). Entretanto o pr dio ficar sujeito ao regime de compropriedade. Nesta, cada consorte (e n o j . cond minos ) ser titular da quota (e n o frac o individual) correspondente ao valor apontado no artigo 1418.

5 Na falta de sua fixa o, a quota ser a correspondente ao valor relativo da sua frac o. A apontada ac o de anula o pode ser proposta, n o s pelos interessados directos (qualquer dos pretensos cond minos), mas tamb m pelo Minist rio P blico, desde que lhe seja endere ada particularmente por qualquer das entidades p blicas que o artigo especifica. (*) Propriedade comum, que pertence a duas ou mais pessoas. (**) Pessoa que participe com outrem de DIREITO das COISAS ARTIGOS 1417. - ( princ pio geral ). (*). 1. A propriedade horizontal pode ser constitu da por neg cio jur dico, usucapi o ou decis o judicial, proferida em ac o de divis o de coisa comum ou em processo de invent rio. 2. A constitui o da propriedade horizontal por constitui o judicial pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415.

6 NOTAS: Quando se vise a constitui o da propriedade horizontal atrav s de neg cio jur dico, porque se trata de DIREITO da propriedade sobre im vel, o t tulo respectivo obrigatoriamente a escritura p blica (artigo 89, al. a), do C digo do Notariado). Como casos admitidos de constitui o atrav s de decis o judicial refere o artigo os de ac o de divis o de coisa comum e o processo de invent rio. Para a constitui o, em tais casos, basta o requerimento de qualquer consorte (n .2). Isto porque (*). nenhum compropriet rio obrigado a permanecer na indivis o (artigo 1412. , n. 1, deste C digo), salvo se se tiver acordado que o pr dio permane a indiviso (idem). Esta indivis o contudo, n o pode exceder cinco anos ou sua revoga o acordada (seu n. 2). V. o n. do artigo 1418. : caso de nulidade do t tulo constitutivo. (*) Modo antigo da aquisi o de propriedade, pela posse pac fica e cont nua durante certo tempo.

7 Esp cie de prescri o. (*) O que participa com outrem da mesma propriedade. ARTIGO 1418. - (INDIVIDUALIZA O DAS FAC ES). 1. No t tulo constitutivo ser o especificados as partes do edif cio correspondentes s v rias frac es, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e ser fixado o valor relativo de cada frac o, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do pr dio. 2. Al m das especifica es constantes do n mero anterior, o t tulo constitutivo pode ainda conter, designadamente: a) Men o do fim a que se destina cada frac o ou parte comum;. b) Regulamento do condom nio, disciplinando o uso, frui o e conserva o, quer das partes comuns, quer das frac es aut nomas;. c) Previs o do compromisso arbitral para a resolu o dos lit gios emergentes da rela o do condom nio. 3. A falta da especifica o exigida pelo n. 1 e a n o coincid ncia entre o fim referido na al nea a) do n.

8 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade p blica competente determinam a nulidade do t tulo constitutivo. NOTAS: Redac o do Decreto-Lei n. 267 /94, de 25 de Outubro. Cada frac o tem de ficar devidamente no t tulo constitutivo de propriedade horizontal: andar, letra, confronta es, etc. Al m disso tem de se lhe imputar um valor que, em princ pio, o da percentagem ou permilagem que lhe corresponde no valor total do pr dio. Se, por m os valores da frac es foram atribu dos pelos cond minos ( , no caso de transforma o da compropriedade em propriedade horizontal), ent o podem acordar neles. Inclusive por avalia o. que, neste caso, pode haver entre as frac es, inicialmente do mesmo valor, diferen as em raz o de melhorias (abertura de terra o, alcatifamento, aumento de divis es, revestimento em m rmore, instala o de estabelecimento comercial ou industrial, etc.)

9 , que, evidentemente, haver o de ser atendidas. As especifica es constantes do n. 2 s o facultativas, como resultado do uso do voc bulo pode . O Regulamento Condom nio (al. b) do n. 2 do artigo) integra um conjunto de normativos destinados a prever e decidir (inclusive com san es), de forma simples, directa e r pida, situa o decorrentes da (*). conviv ncia dos condom nios no tocante ao uso, frui o e conserva o tanto das partes comuns, como das frac es aut nomas. Caso n o fa a parte do t tulo constitutivo da propriedades horizontais, h conveni ncia na sua elabora o, a fim de evitar futuros conflitos, s vezes originadas por bagatelas, mas que acabam por agravar-se. mesmo entre cond minos de elevado estrato social. Constitui, assim, um elemento pacificador nas rela es entre cond minos. Da que, sempre que, com o decorrer do tempo, se note a sua desactualiza o ou exist ncia de lacunas, haja conveni ncia em actualiz -la ou preench -las.

10 A aprova o do Regulamento do Condom nio (gravado n o conste do t tulo constitutivo da propriedade horizontal), bem como a sua altera o t m de ser discutidas e aprovadas em assembleia geral de cond minos. A sua execu o compete ao administrador (al. l) do artigo). Quando ao compromisso arbitral (al. c) do artigo) veja-se o artigo 1434.. (*) Ac o ou efeito de fruir; gozo; posse; usufruto;. ARTIGO 1419. - (MODIFICA O DO T TULO). 1. Sem preju zo do disposto no n. 3 do artigo 1422. -A, o t tulo constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura p blica, havendo acordo de todos os cond minos. (*). 2. O administrador, em representa o do condom nio, pode outorgar a escritura p blica a que se refere o n mero anterior, desde que o acordo conste na acta assinado por todos os cond minos. 3. A inobserv ncia no disposto no artigo 1415. importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas n.