Locazioni - Imposte sui redditi

1 SISTEMA FRIZZERA. Locazioni - Imposte sui redditi DETERMINAZIONE del REDDITO di LOCAZIONE: se il canone risultante dal contratto di locazione (anche se non percepito a causa della morosit del conduttore - Corte Cost. , n. 362 - , I Serie Speciale, n. 32 del ), ridotto forfetariamente del 15%, superiore al reddito medio ordinario dell'unit immobiliare - determinato mediante l'applicazione delle tariffe d'estimo, stabilite ai sensi della legge catastale per ciascuna categoria e classe, oppure, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta - il reddito determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione (art. 37, 917/1986). Tale riduzione elevata al 25% per gli immobili siti nella citt di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano. : le regole di determinazione del reddito qui indicate si riferiscono alle Locazioni di immobili effettuate da persone fisiche non imprenditori.

2 Abitazioni - ULTERIORE RIDUZIONE del REDDITO: l'art. 8, L. 431/1998 prevede, in presenza di determinate ipotesi e condizioni, che il reddito imponibile derivante al proprietario dai contratti stipulati o rinnovati a decorrere dal in conformit al modello approvato (si tratta dei contratti del canale assistito, determinato ai sensi del predetto art. 37, 917/1986, sia ulteriormente ridotto del 30%. La riduzione del 30% si applica sul canone gi ridotto del 15%. CONDIZIONI per l'APPLICABILITA' dell'AGEVOLAZIONE: per poter usufruire dell'ulteriore riduzione del reddito ai fini Irpef, di cui sopra, devono sussistere le seguenti condizioni ( , n. 150/E): a) l'immobile oggetto del contratto di locazione sia costituito da un'abitazione; a tale conclusione si deve giungere sul presupposto che tutta la riforma della disciplina locatizia riguarda esclusivamente gli immobili adibiti ad uso abitativo, e di conseguenza ne rimane estranea la locazione di immobili adibiti ad uso diverso (uffici, negozi, magazzini, ecc.)

3 Sono comprese le unit che non costituiscono beni strumentali per l'esercizio dell'impresa, n beni alla cui produzione o al cui scambio diretta l'attivit d'impresa ( , n. 150/E) . b) il contratto di locazione sia stato stipulato ai sensi del modello concordato dalle organizzazioni della propriet edilizia e degli inquilini (canale assistito), e quindi non possono fruire dell'agevolazione i contratti "liberi";. c) l'alloggio sia ubicato nel territorio di un Comune considerato, dalla legislazione vigente, ad alta densit abitativa. Il nuovo elenco dei Comuni considerati tali stato approvato dalla Delibera Cipe (all. a, all. b ))(pubblicata in , n. 40). Qualora, a seguito dell'aggiornamento periodico operato dal Cipe, il Comune in cui situato l'immobile locato a canone concordato non rientra pi nell'elenco di quelli ad alta tensione abitativa, il proprietario non pu continuare a fruire dell'agevolazione prevista.

4 Ove l'eliminazione del Comune dall'elenco di quelli ad alta tensione abitativa si verifichi in corso d'anno, il locatore perde comunque il diritto all'ulteriore abbattimento dell'imponibile Irpef dal periodo di imposta in cui interviene la delibera del Cipe, a nulla rilevando la frazione di tempo eventualmente decorsa prima dell'intervento della predetta delibera ( , n. 44/E);. d) il locatore, nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui si intende usufruire dell'agevolazione, indichi: 1) gli estremi della registrazione del contratto;. 2) gli estremi della denuncia dell'immobile ai fini Ici. Va tuttavia precisato che ai sensi della , n. 150/E sufficiente che il locatore indichi due dati: l'anno di presentazione della denuncia ai fini Ici e il Comune di ubicazione del fabbricato;. e) non si tratti di contratto di locazione transitoria.

5 Peraltro, all'interno di questa categoria devono essere fatte alcune distinzioni, visto che prevista l'estensione delle agevolazioni in commento ai contratti stipulati per gli studenti universitari fuori sede (mediante appositi contratti-tipo). o dagli enti locali in qualit di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio ( , n. 55/E). QUALITA' di LOCATORE: bench la normativa, all'art. 8, co. 1, L. 431/1998, parli espressamente di "proprietario", da ritenere che l'agevolazione competa a chiunque si trovi legittimamente nella veste di locatore, anche se non in qualit di proprietario, e quindi, ad esempio, all'usufruttuario. BOX e AUTORIMESSE: nell'ipotesi, molto frequente, di locazione di un box o di un'autorimessa, si pone il problema dell'applicabilit dell'agevolazione tributaria in esame, se si considera il silenzio della L.

6 , n. 431, la quale si riferisce esclusivamente agli immobili adibiti ad uso abitativo. Vi sono casi nei quali tali tipi di beni vengono concessi in locazione unitamente ad un alloggio, ed altre ipotesi in cui non vi tale collegamento. Posto che l'agevolazione in commento si applica soltanto al canale assistito, si pu notare che per esso il contratto-tipo prevede la possibilit di locare, assieme all'abitazione, altri elementi accessori (cantina, autorimessa singola, ecc.). In tal caso si ha un contratto unico (per abitazione e bene accessorio) con un canone unitario, al quale, di conseguenza, si deve applicare l'agevolazione. Questa conclusione deriva dal fatto che tra i suddetti beni (abitazione ed autorimessa o altro bene accessorio) vi un rapporto di pertinenzialit , ai sensi dell'art. 817 I. beni accessori si presumono pertinenze del bene principale (alloggio) quando: a) vengano locati congiuntamente.

7 B) siano ubicati nello stesso immobile;. c) appartengano allo stesso proprietario;. d) vengano concessi in locazione allo stesso conduttore. Questa conclusione era stata affermata dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 2480 del , pronunciata nella piena vigenza della L. , n. 392 (legge dell'"equo canone"): i giudici di legittimit , in quell'occasione, avevano affermato che in presenza delle condizioni sopraindicate, nel calcolo dell'equo canone - valido soltanto per le abitazioni - dovesse rientrare anche la locazione dei beni accessori (quali appunto quelli di cui si sta trattando). Pertanto, se il contratto di locazione di un bene accessorio, e quindi pertinenza, dell'alloggio presenta tutte le caratteristiche sopra esposte alle lettere da a) a d), ad esso si possono applicare le agevolazioni previste dall'art. 8, L. , n. 431, salvi sempre i requisiti gi elencati (immobile sito in un Comune ad alta densit abitativa, ecc.

8 ESEMPIO di CALCOLO della BASE IMPONIBILE: si riporta un esempio di applicazione dell'agevolazione in commento per un contratto del canale assistito, in presenza di tutte le condizioni richieste (immobile situato in un Comune considerato ad alta densit abitativa indicazione dei dati richiesti nella dichiarazione dei redditi , ecc.). Reddito medio ordinario in base alle tariffe d'estimo euro Canone annuo euro Canone annuo lordo euro - Riduzione forfetaria (15% di euro = euro ) euro =. Base imponibile ai fini Irpef euro Ai sensi dell'art. 37, 917/1986, pertanto, la base imponibile costituita da euro , considerato che tale importo superiore al reddito medio ordinario determinato in base alle tariffe d'estimo, cio euro L'importo cos ottenuto, applicando l'agevolazione disposta dall'art. 8, L. , n. 431, pu essere ulteriormente ridotto del 30%, e quindi si avr : 30% di euro = euro euro - euro =.

9 Euro (Base imponibile ai fini Irpef). CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI - NOVITA' 2011: dal 2011 (Unico PF 2012) in alternativa al regime ordinario di tassazione Irpef del reddito fondiario (come in precedenza illustrato) le persone fisiche che locano a qualsiasi titolo immobili abitativi possono optare per l'applicazione sul canone di affitto di una cedolare secca sostitutiva di Irpef, relative addizionali, imposta di registro e di bollo sui relativi contratti. La cedolare si applica in percentuale non progressiva pari al 21% per i canoni non soggetti all'ulteriore riduzione agevolativa per affitti in canale convenzionale in comune ad alta tensione (vedi sopra). La cedolare quindi ridotta al 19% per i canoni che invece godono della predetta agevolazione. La cedolare va versata entro il termine di versamento del saldo Irpef. : la cedolare non applicabile ad immobili posseduti nell'ambito dell'impresa o della professione, anche se abitativi e non applicabile neppure agli immobili strumentali (non abitativi) posseduti da privati.

10 OPZIONE PER LA CEDOLARE SECCA: l'opzione per l'applicazione della cedolare secca di cui all'art. 3, 23/2011 pu essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento dell'unit abitativa locata. L'esercizio dell'opzione regolamentato dal Provvedimento del Direttore Agenzia Entrate , che prevede nello specifico le seguenti modalit : - l'opzione per la cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto, mediante il modello-denuncia approvato con lo stesso Provvedimento . - in caso di proroga, anche tacita del contratto di locazione, l'opzione per il regime della cedolare secca esercitata nel termine di versamento dell'imposta di registro utilizzando il modello approvato con Provvedimento del . - in caso di contratti per i quali non esiste obbligo di registrazione in termine fisso il locatore pu applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta in cui prodotto il reddito.