MARKOTA I BRKANIC - agenti.hr

1 HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama LJERKA MARKOTA , i ovl, ra . VLADO BRKANI , i ovl. ra . RRIF, Zagreb POREZNO I RA UNOVODSTVENO EVIDENTIRANJE GRA ENJA I PROMETA NEKRETNINA 1. UVOD Gra evinske radove mogu obavljati gra evinski poduzetnici pravne osobe ili obrtnici kao izvo a i ili proizvo a i/kooperanti. Jednako tako u ulozi gra evinskog poduzetnika mogu se javiti i investitori koji grade nekretnine za tr i te, bilo za poznatog ili nepoznatog kupca. Gra evinarstvo je kompleksna djelatnost koja obuhva a sve poslove na izgradnji i popravku te rekonstrukciji gra evinskih objekata.

2 Tako je i u Odluci o nacionalnoj klasifikaciji djelatnosti NKD 2002. ( , br. 13/03.), gra evinarstvo navedeno u podru ju "F", odjeljak 45 "Gra evinarstvo" te podru ju "K", odjeljak 70 "Poslovanje nekretninama, iznajmljivanje i poslovne usluge". Posebno treba obratiti pozornost na porezne obveze gra evinara, odnosno kako ispravno odrediti osnovicu poreza na dodanu vrijednost te osnovicu poreza na promet nekretnina, jer se na promet novoizgra enih nekretnina primjenjuju dva razli ita porezna propisa. S motri ta propisa o PDV-u gra evinski poduzetnici - obveznici PDV-a, bilo kao glavni izvo a i ili kooperanti, te neovisno o tome koji dio gra evinskih radova obavljaju, trebaju primjenjivati ista pravila kao i svi drugi obveznici PDV-a.

3 To zna i da temeljem svakog ulaznog ra una i zara unanog PDV-a pri nabavi, bilo dobara, usluga, dugotrajne imovine i dr., mogu odbiti kao pretporez u obra unskom razdoblju, odnosno su eliti sa svotom obra unanog PDV-a pri isporuci dobara i usluga temeljem ispostavljenog ra una kupcima. Ova temeljna pravila se odnose na sve gra evinske poduzetnike koji obavljaju: gra evinske usluge s tu im materijalom npr. li ila ke usluge, vodoinstalaterske, kerami arske, usluge zidanja, bukanja i dr. gra evinske radove, odnosno usluge s vlastitim materijalom isporuke nekretnina (zgrada, stanova, mostova i drugih gra evinskih objekata).

4 HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 2 Nekretnina, kao op i pojam, obuhva a zemlji te i gra evine. Ta podjela je iroka pa e predmet ovog razmatranja biti nekretnine u poduzetni kim aktivnostima, a ne ceste, mostovi, groblja, kanali i dr. Propise koje pri gra enju ili kupoprodajama treba imati na umu jesu: Zakon o porezu na dodanu vrijednost (Nar. nov., br. 47/95. do 82 dalje Zakon o PDV-u); Pravilnik o porezu na dodanu vrijednost (Nar. nov., br. 60/96. do 55 dalje Pravilnik o PDV-u); Zakon o porezu na promet nekretnina (Nar.)

5 Nov., br. 67/97. do 153/02.); Zakon o porezu na dohodak (Nar. nov., br. 127/00. i 30/04.); Me unarodni ra unovodstveni standard, Zalihe (Nar. nov., br. 47/95.) i 11 Ugovor o izgradnji (Nar. nov., br. 65/96.); Zakon o obveznim odnosima (Nar. nov., br. 53/99. do 112/99.); Zakon o vlasni tvu i drugim stvarnim pravima (Nar. nov., br. 91/96. do 73/00. i 114/01.); Zakon o gradnji (Nar. nov., br. 175/03. i 100/04.), i Zakon o zemlji nim knjigama (Nar. nov., br. 91/96. do 100/04.) Ovisno o nastalim poslovnim doga ajima i namjeni nekretnine proizlazi i porezno-ra unovodstveno postupanje.

6 Tako se na promet novoizgra ene nekretnine u jednom dijelu primjenjuju odredbe Zakona o porezu na promet nekretnina i to u dijelu koji se odnosi na gra evinsko zemlji te te komunalno ure enje tog zemlji ta, te Zakon o PDV-u na gra evinski dio. Stoga se i na ra unima treba osigurati dvoje porezne osnovice: jedna za PDV s kojom se zara unava gra evinski dio, a druga za porez na promet nekretnina na koju nadle na Porezna uprava obra unava porez na promet nekretnina po stopi od 5%. 2. USLU NO GRA ENJE Ako gra evinski poduzetnik kao izvo a radove obavlja uslu no gra evinske radove, oni se obra unavaju na temelju ugovora o izgradnji - gra enju.

7 Ugovorom se mogu obuhvatiti i radovi ne rekonstrukciji ili popravku gra evinskog objekta. Pritom je uobi ajeno da se obavljeni radovi obra unavaju putem tzv. privremenih obra una (faktura) kao gra evinske situacije u kojima se specificira vrijednost izvr enih radova, ugovorenih i preostalih radova. a. OPOREZIVANJE GRA EVINSKIH RADOVA USLUGA Oporezivanje gra evinskih usluga radova s materijalom gra evinskog poduzetnika ili naru itelja radova kao i bez utro enog materijala, ima isti porezni polo aj u sustavu PDV-a za sve one koji su obveznici PDV-a.

8 HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 3To zna i da su obvezni na sve isporuke dobara i obavljene usluge, odnosno izvr ene gra evinske radove zara unati PDV, ali jednako tako imaju pravo na odbitak pretporeza to su ga njima na ulaznim ra unima pri nabavi dobara i kori tenih usluga zara unali njihovi dobavlja i kao isporu itelji. Za izvo enje gra evinskih radova je uobi ajeno da se sklapaju zaklju uju ugovori o izgradnji u kojima gra evinski poduzetnici izvo a i s investitorom utvr uje rokove u kojima e se obra unavati obavljeni radovi, mjese no ili za du e razdoblje, putem privremenih situacija koje predstavljaju obra un djelomi no izvedenih radova.

9 U poreznom smislu, s aspekta poreza na dodanu vrijednost, ispostavljene privremene situacije imaju zna enje ra una pa stoga trebaju i sadr avati sve elemente iz l. 15., st. 3. Zakona o PDV-u, te oznaku R-1 ili se mo e izdati gotovinski ra un s elementima iz l. 15., st. 6. Zakona o PDV-u ako se izdaje gra aninu. Me utim, posebnost graditeljske djelatnosti se o ituje upravo u tome da po navedenom obra unu situaciji ne postupaju niti izvo a ni investitor radova dok svaka nije ovjerena od nadzornog tijela investitora. Tek ovjerena i napla ena situacija potvr uje stvarno izvedene radove, te se potom evidentira u poreznim i knjigovodstvenim evidencijama.

10 Stoga i porezna obveza u graditeljskoj djelatnosti nastaje istekom obra unskog razdoblja u kojemu je ovjerena situacija od strane nadzornog tijela, a porezna osnovica je upravo vrijednost izvedenih odnosno ovjerenih radova po privremenoj situaciji. U slu aju da nadzorno tijelo korigira vrijednost izvedenih radova, poreznu osnovicu ini upravo korigirana ispravljena svota koja se smatra vjerodostojni dokumentom pa nije potrebno dodatno izdavati ispravak obra una. Temeljem navedenog mo e se zaklju iti da su u graditeljskoj djelatnosti, u svezi nastanka porezne obveze prisutne posebnosti koje su karakteristi ne samo za ovu skupinu poreznih obveznika, a to nije utvr eno u odredbama Zakona i Pravilnika o PDV-u.