Merkblatt des kantonalen Steueramtes über die steuerliche ...

1 Z rcher Steuerbuch Nr. Merkblatt des kantonalen Steueramtes ber die steuerliche Abzugsf higkeit von Kosten f r den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften (vom 26. M rz 2021). A. Einleitung 1 Das vorliegende Merkblatt soll den im Einsch tzungsverfahren beteiligten Parteien mit Bezug auf die Frage der steuerlichen Abzugsf higkeit von Kosten f r den Unterhalt von Liegenschaften im Privat- und Gesch ftsverm gen einerseits einen berblick ber die entsprechenden gesetzlichen Grundlagen verschaffen und anderseits soll es im Sinne einer Richtlinie Hilfe bei der praktischen Umsetzung, insbesondere bei der Abgrenzung zwischen den abzugsf higen werterhaltenden und den nicht abzugsf higen wertvermehrenden Unterhaltskosten, bieten. 2 Gem ss Urteil des Bundesgerichts vom 2. Februar 2005 (StE 2005 A Nr. 10) kann der Begriff der Liegenschaften- bzw. Unterhaltskosten unter dem Geltungsbereich des StHG im kantonalen Recht nicht anders ausgelegt werden als auf dem Gebiet der direkten Bundessteuer.

2 Diese Kosten geh ren zu den in Art. 9 Abs. 1 Steuerharmonisierungsgesetz (StHG). umschriebenen Gewinnungskosten. 3 Das Merkblatt ber cksichtigt die nderungen gem ss Energiegesetz vom 30. September 2016, wie sie sich auch in 30 Abs. 2 und 2bis StG aufgenommen wurden. Weiter wird die totalrevidierte Verordnung ber den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatverm gens bei der direkten Bundessteuer (Liegenschaftskostenverordnung; SR ) ber cksichtigt. B. Gesetzliche Grundlagen I. Steuerharmonisierungsgesetz 4 "Art. 9. 1. Von den gesamten steuerbaren Eink nften werden die zu ihrer Erzielung notwendigen Aufwendungen und die allgemeinen Abz ge abgezogen.. 2.. 3. Bei Liegenschaften im Privatverm gen k nnen die Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versicherungspr mien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Zudem k nnen die Kantone Abz ge f r Umweltschutz, Energiesparen und Denkmalpflege vorsehen.

3 Bei den drei letztgenannten Abz gen gilt folgende Regelung: a. Bei den Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, bestimmt das Eidgen ssische Finanzdepartement in Zusammenarbeit mit den Kantonen, welche Investitionen den Unterhaltskosten gleichgestellt werden k nnen; den Unterhaltskosten gleichgestellt sind auch die R ckbaukosten im Hinblick auf den Ersatzneubau. b. Die nicht durch Subventionen gedeckten Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten sind abziehbar, sofern der Steuerpflichtige solche Massnahmen aufgrund gesetzlicher Vorschriften, im Einvernehmen mit den Beh rden oder auf deren Anordnung hin vorgenommen hat. 3bis Investitionen und R ckbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau nach Absatz 3. Buchstabe a sind in den zwei nachfolgenden Steuerperioden abziehbar, soweit sie in der 1. Z rcher Steuerbuch Nr. laufenden Steuerperiode, in welcher die Aufwendungen angefallen sind, steuerlich nicht vollst ndig ber cksichtigt werden k nnen.

4 4 ..". II. Direkte Bundessteuer 5 "Art. 32. 1.. 2. Bei Liegenschaften im Privatverm gen k nnen die Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versicherungspr mien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Das Eidgen ssische Finanzdepartement bestimmt, welche Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, den Unterhaltskosten gleichgestellt werden k nnen. Den Unterhaltskosten gleichgestellt sind auch die R ckbaukosten im Hinblick auf den Ersatzneubau. 2bis Investitionskosten nach Absatz 2 zweiter Satz und R ckbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau sind in den zwei nachfolgenden Steuerperioden abziehbar, soweit sie in der laufenden Steuerperiode, in welcher die Aufwendungen angefallen sind, steuerlich nicht vollst ndig ber cksichtigt werden k nnen. 3. Abziehbar sind ferner die Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten, die der Steuerpflichtige aufgrund gesetzlicher Vorschriften, im Einvernehmen mit den Beh rden oder auf deren Anordnung hin vorgenommen hat, soweit diese Arbeiten nicht subventioniert sind.

5 4. Der Steuerpflichtige kann f r Grundst cke des Privatverm gens anstelle der tats chlichen Kosten und Pr mien einen Pauschalabzug geltend machen. Der Bundesrat regelt diesen Pauschalabzug.". III. Staats- und Gemeindesteuern 6 " 30. 1.. 2. Bei Liegenschaften im Privatverm gen k nnen die Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versicherungspr mien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Den Unterhaltskosten sind Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, und die R ckbaukosten im Hinblick auf den Ersatzneubau gleichgestellt, soweit sie bei der direkten Bundessteuer abzugsf hig sind. 2bis Investitionen und R ckbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau nach Abs. 2 zweiter Satz sind in den zwei nachfolgenden Steuerperioden abziehbar, soweit sie in der laufenden Steuerperiode, in der die Aufwendungen angefallen sind, steuerlich nicht vollst ndig ber cksichtigt werden k nnen.

6 3. Die den Ertr gen aus Liegenschaften gegen berstehenden Baurechtszinsen k nnen abgezogen werden. 4. Abzugsf hig sind ferner die Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten, die der Steuerpflichtige aufgrund gesetzlicher Vorschriften, im Einvernehmen mit den Beh rden oder auf deren Anordnung hin vorgenommen hat, soweit diese Arbeiten nicht subventioniert sind. 5. Der Steuerpflichtige kann f r Liegenschaften des Privatverm gens anstelle der tats chlichen Kosten und Pr mien einen Pauschalabzug geltend machen. Die Finanzdirektion regelt diesen Pauschalabzug.". 2. Z rcher Steuerbuch Nr. C. Verordnungen und Dienstanweisungen I. Direkte Bundessteuer 7 Verordnung des Bundesrates ber den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatverm gens bei der direkten Bundessteuer (SR ). 8 Verordnung des Eidgen ssischen Finanzdepartements ber die Massnahmen zur rationellen Energieverwendung und zur Nutzung erneuerbarer Energien (SR ).

7 9 Verordnung der Eidgen ssischen Steuerverwaltung ber die abziehbaren Kosten von Liegenschaften des Privatverm gens bei der direkten Bundessteuer (SR ). II. Staats- und Gemeindesteuern 10 Verf gung der Finanzdirektion ber die Pauschalierung der Kosten f r den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften des Privatverm gens (ZStB Nr. ). 11 Merkblatt des kantonalen Steueramtes ber die steuerliche Behandlung von Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, bei Liegenschaften des Privatverm gens (ZStB Nr. ). D. Unterhaltskosten I. Reparaturen und Renovationen (Unterhaltskosten ). 1. Abgrenzung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen 12 Werterhaltende Aufwendungen sind abzugsf hig, nicht jedoch wertvermehrende Aufwendungen. 2. Werterhaltende Aufwendungen 13 Aufwendungen f r den Liegenschaftenunterhalt sind abzugsf hig, wenn sie der Erhaltung der bisherigen Werte dienen.

8 Dabei bleibt eine Liegenschaft in ihrer Gestaltung und Zweckbestimmung unver ndert. Abzugsf hige Unterhaltsaufwendungen weisen die Eigenschaft auf, dass sie nach gewissen Zeitabst nden erneut zu t tigen sind. 3. Wertvermehrende Aufwendungen 14 Aufwendungen, die zu einer dauernden Wertvermehrung der Liegenschaft f hren, stellen keine Unterhaltskosten dar und k nnen demnach bei der Einkommenssteuer nicht in Abzug gebracht werden. Solche wertvermehrenden Aufwendungen sind aber bei der Grundst ckgewinnsteuer als Anlagekosten anrechenbar. 15 Wertvermehrende Aufwendungen sind solche, welche die Liegenschaft dauernd in einen besseren Zustand versetzen, die Liegenschaft in den Standard einer besser ausgestatteten, wertvolleren Liegenschaft aufr cken lassen. Vergleichsmassstab bildet dabei nicht der Wert der Liegenschaft insgesamt, sondern derjenige der jeweils ersetzten Installation. 4. Gemischte Aufwendungen 16 Umfasst eine Aufwendung sowohl einen werterhaltenden als auch einen wertvermehrenden Anteil, so wird der werterhaltende Anteil zum Abzug zugelassen, w hrend der wertvermehrende Anteil nicht abzugsberechtigt ist.

9 3. Z rcher Steuerbuch Nr. 17 Bei Umbauten bestehender Geb ude bedarf die Abgrenzung von werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen genauer Angaben ber die ausgef hrten Arbeiten und den Zustand sowie die Ausr stung des Objekts vor und nach dem Umbau. 18 F r die sch tzungsweise Aufteilung von gemischten Aufwendungen kann auf den Abgrenzungskatalog (RZ 49) verwiesen werden. II. betriebskosten einschliesslich Versicherungspr mien 19 betriebskosten sind Aufwendungen, die mit dem Besitz einer Liegenschaft wirtschaftlich oder rechtlich verkn pft sind. 20 Folgende Kosten k nnen sowohl bei vermieteten wie auch bei selbstgenutzten Liegenschaften in Abzug gebracht werden: - j hrliche Pr mien f r Versicherungen gegen Sachschaden (Brand, Wasser und Glas) und Haftpflicht (Geb ude);. - Beitr ge f r den Strassenunterhalt, Strassenbeleuchtung und -reinigung und Dolenreinigung;. - Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds (Art.)

10 712 Abs. 1 ZGB) von Stockwerkeigent mergemeinschaften, sofern diese Mittel nur zur Bestreitung von Unterhaltskosten f r die Gemeinschaftsanlagen verwendet werden;. - Ausgaben f r nachtr glich erstellte Luftschutzbauten sowie f r die Beschaffung von obligatorischen Einrichtungen, soweit diese Kosten vom Eigent mer der Liegenschaft getragen werden m ssen;. - Ausgaben f r bauliche Massnahmen, welche auf beh rdliche Auflage hin vorgenommen werden, sofern die beh rdliche Anordnung auf eine nderung der ffentlich-rechtlichen Vorschriften zur ckzuf hren ist und aus der auferlegten baulichen Vorkehr keine Wertvermehrung resultiert;. - den Ertr gen aus Liegenschaften gegen berstehende Baurechtszinsen. 21 Bei vermieteten Liegenschaften k nnen im Weiteren die folgenden Kosten geltend gemacht werden: - Mit dem Grundbesitz verbundene j hrliche Abgaben: Grundgeb hren f r Wasser, Abwasser, Entw sserung, Strom, Erdgas, Fernheizung, Kehricht und Feuerschau, soweit diese Kosten nicht auf den Mieter berw lzt, sondern vom Eigent mer getragen werden.