NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS …

1 1 NORMA PARA AVALIA O DE IM VEIS URBANOS IBAPE/SP NORMA PARA AVALIA O DE IM VEIS URBANOS IBAPE/SP: 2011 RELATOR DA REVIS O: Eng. Nelson Nady N r Filho. COORDENADOR DA REVIS O: Eng. Octavio Galv o Neto. COLABORADORES DA REVIS O: Eng. Alcides Ferrari Neto, Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira, Eng. Antonio S rgio Liporoni, Arq Cirlene Mendes da Silva, Eng. Jos Tarc sio Doubek Lopes, Arq Monica D Amato, Eng. Nelson Roberto Pereira Alonso, Eng. Os rio Accioly Gatto, Eng. Paulo Grandiski. RELATORES DA VERS O 2005: Arqa Ana Maria de Biazzi Dias Oliveira, Eng. Joaquim da Rocha Medeiros J nior, Eng. Jos Fiker e Eng. Milton Candeloro. COORDENADORES DA VERS O 2005: Eng. Os rio Accioly Gatto e Eng. Paulo Grandiski. COLABORADORES DA VERS O 2005: Cirlene Mendes da Silva, Eng. Dion sio Nunes Neto, Eng.

2 Eduardo Rottmann, Eng. Jos Tarc sio Doubek Lopes, Eng. Nelson Nady N r Filho, Eng. Nelson Roberto Pereira Alonso, Eng. Octavio Galv o Neto, Eng. Ruy Campos Vieira e Eng. Tito L vio Ferreira Gomide. RESPONSABILIDADE: Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira Presidente IBAPE/SP Eng. Fl via Zo ga Andreatta Pujadas Diretora T cnica IBAPE/SP Esta NORMA foi aprovada na Assembleia de 13/09/2011. Sua vig ncia a partir de dois meses ap s sua aprova o: 13/11/2011. 2 APRESENTA O O IBAPE/SP Instituto Brasileiro de Avalia es e Per cias de Engenharia de S o Paulo entidade sem fins lucrativos integrada por engenheiros, arquitetos e empresas dedicados s reas de avalia es, per cias e inspe es de engenharia no Estado de S o Paulo. Dentre seus objetivos destacam-se primordialmente o aprimoramento, a divulga o e a transmiss o do conhecimento t cnico nas reas de atua o de seus associados.

3 Entidade de Classe com representa o no CREA/SP Conselho Regional de Engenharia Arquitetura e Agronomia do Estado de S o Paulo, o IBAPE/SP filiado ao IBAPE Instituto Brasileiro de Avalia es e Per cias de Engenharia Entidade Federativa Nacional que um dos integrantes do CDEN Col gio de Entidades Nacionais do CONFEA Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia. Em mbito internacional o IBAPE mant m filia o ao IVSC Internacional Valuation Standards Council, organismo respons vel pela elabora o e revis o das normas internacionais de avalia o IVS e UPAV Uni o Panamericana de Associa es de Avalia o, entidade que congrega avaliadores em todo o continente. Atendendo ao artigo 3 do Estatuto Dos Objetivos foi elaborado, produzido e revisado este texto normativo, que deve ser observado em todas as manifesta es escritas elaboradas por engenheiros e arquitetos quando da elabora o de trabalhos na rea Engenharia de Avalia es no Estado de S o Paulo.

4 Tais manifesta es dever o ser desenvolvidas em conformidade com a Lei n 5194/66, que regulamenta o exerc cio da profiss o dos engenheiros c do artigo 7 : estudos, projetos, an lises, avalia es, vistorias, per cias, pareceres e divulga o t cnica ; Art 13. Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro trabalho de Engenharia, de Arquitetura e de Agronomia, quer p blico, quer particular, somente poder o ser submetidos ao julgamento das autoridades competentes e s ter o valor jur dico quando seus autores forem profissionais habilitados de acordo com esta lei ; Art 14 Nos trabalhos gr ficos, especifica es, or amentos, pareceres, laudos e atos judiciais ou administrativo, obrigat ria, al m da assinatura, precedida do nome da empresa, sociedade, institui o ou firma a quem interessarem, a men o expl cita do t tulo do profissional que os subscrever e do n mero da carteira e Art 15 S o nulos de pleno direito os contratos referentes a qualquer ramo da Engenharia, Arquitetura ou da Agronomia quando: firmados por entidades p blicas ou particular com pessoas f sicas ou jur dicas n o legalmente habilitadas a praticar a atividades nos termos desta lei.

5 Esta NORMA atende as prescri es do item da ABNT NBR 14653-2:2011, e a complementa em rela o a peculiaridades do Estado de S o Paulo. 3 1. Escopo e Considera es Iniciais A presente NORMA destina-se a fornecer diretrizes, consolidar conceitos, m todos e procedimentos gerais e estabelecer padr es aceitos e aprovados pelo IBAPE/SP para elabora o de avalia es de im veis URBANOS , com harmoniza o e adequa o aos princ pios b sicos das Partes 1 e 2 da NBR14653 e das normas do IVSC - INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE, adotadas pela UPAV como Normas Panamericanas, entidades s quais o IBAPE est filiado. Esta NORMA representa a atualiza o da NORMA para Avalia o de Im veis URBANOS 2005 do IBAPE/SP, adequando- a s altera es previstas na ABNT 14653-2 -2011 Recomenda-se sua aplica o em todas as manifesta es escritas vinculadas Engenharia de Avalia es elaboradas por membros titulares do INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIA ES E PER CIAS DE ENGENHARIA DE S O PAULO - IBAPE/SP, que s o de responsabilidade e da compet ncia exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelo Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia CREA, em conson ncia com a Lei Federal 5194 de 24/12/1966, com as Resolu es nos 205, 218 e 345 do CONFEA e pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo - CAU conforme Lei Federal no.

6 De 31/12/2010. Esta NORMA se aplica a situa es normais e t picas do mercado que visem determina o de valores de im veis URBANOS , definidos no item 3. Quando o engenheiro de avalia es tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a afetar o bem em avalia o ou existirem restri es especiais estabelecidas em leis ou regulamentos aplic veis ao im vel avaliando, aos elementos amostrais ou regi o, as respectivas conseq ncias devem ser explicitadas e consideradas parte no laudo. Na impossibilidade da aplica o das metodologias previstas nesta NORMA , facultado o emprego de outro procedimento, que vise representar um cen rio prov vel do mercado vigente de bens semelhantes ao avaliando, desde que: - Seja explicitado no trabalho o motivo do n o atendimento aos crit rios normativos; - Sua utiliza o seja justificada. 2. Refer ncias Normativas As leis, decretos, restri es e normas relacionadas a seguir cont m disposi es que devem ser acatadas, quando n o conflitarem com as desta NORMA .

7 - Resolu o do CONMETRO n 12, de Quadro Geral de Unidades de Medida - Leis Federais n 6766/79 e 9785/99, que disp em sobre o parcelamento do solo urbano - Lei Federal n , que disp e sobre loca es de im veis URBANOS - Decreto-Lei n 9760/46, que disp e sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha - ABNT NBR 12721:1999 Avalia o de custos unit rios e preparo de or amento de constru o para incorpora o de edif cios em condom nio Procedimento - ABNT NBR 14653-1:2001 Avalia o de bens Parte 1: Procedimentos gerais - ABNT NBR 14653-2:2011 Avalia o de bens Parte 2: Im veis URBANOS - ABNT NBR 14653-3:2004 Avalia o de bens Parte 3: Im veis rurais - ABNT NBR 14653-4:2002 Avalia o de bens - Parte 4: Empreendimentos - NORMA B sica de Per cias em Engenharia do IBAPE/SP - Gloss rio de Terminologia Aplic vel Engenharia de Avalia es e Per cias do IBAPE/SP de 2002.

8 Caso essas normas e leis tenham sofrido atualiza o, aplicam-se os textos mais recentes aprovados, desde que n o conflitem com esta NORMA . 4 3. Valores Valor de mercado: Quantia mais prov vel pela qual um bem seria negociado em uma data de refer ncia, entre vendedor e comprador prudentes e interessados no neg cio, com conhecimento de mercado, mas sem compuls o, dentro das condi es mercadol gicas. Cada um dos elementos dessa defini o tem sua pr pria estrutura conceitual: Quantia mais prov se refere ao pre o expresso em termos de moeda (normalmente a moeda corrente nacional), que pode ser obtida pela propriedade em uma transa o livre, ou seja, sem que o comprador e o vendedor tenham v nculos entre si ou interesses especiais na compra e venda, na data da avalia o. O valor de mercado medido como o mais prov vel pre o a ser obtido razoavelmente no mercado vigente, na data de refer ncia da avalia o.

9 Esse valor espec fico exclui um pre o super ou sub estimado por circunst ncias especiais relativa quele bem tais como financiamento at pico, arranjos especiais em permutas ou retro-vendas, considera es especiais ou concess es fornecidas por algu m associado com a venda..um bem seria se refere ao fato de que o valor da propriedade uma quantidade estimada, e n o uma quantidade pr -determinada ou pre o de venda atual. o pre o que o mercado espera numa transa o que atenda a todos os outros requisitos da defini o de valor de mercado..em uma data de refer indica que o valor de mercado estimado est vinculado a uma data de refer ncia, e portanto pode variar ao longo do tempo. A eventual mudan a das condi es de mercado pode conduzir a diferente valor em outra data. O valor estimado deve refletir o estado e circunst ncias do mercado na data de refer ncia, e n o em uma data passada ou futura.

10 Entre vendedor e se refere a vendedor e comprador motivados, mas n o compelidos compra e venda. O comprador atua de acordo com a realidade e expectativa do mercado atual, e n o em rela o a um mercado hipot tico ou imagin rio cuja exist ncia n o se pode demonstrar ou antecipar. O comprador portanto um agente do mercado , que n o pagar um pre o maior do que o indicado pelo mercado. O vendedor est motivado, mas n o compelido, a vender o bem nas condi es de mercado, pelo melhor pre o que lhe possam oferecer, ap s um marketing adequado. Circunst ncias eventuais ou fatos especiais aplic veis ao vendedor n o devem ser considerados na avalia o..prudentes e interessados no neg indica que o vendedor e comprador agem independentemente, e que n o existem rela es particulares ou especiais entre eles, tais como as e parentesco, venda da matriz a companhia subsid ria ou entre locador e locat rio) que poderiam tornar o pre o at pico.