Office Bürokostenanalysen – Weltweit, in Europa …

1 Die Bedeutung und die Notwendigkeit von B rokostenanalysen wird nicht nur dadurch unterstrichen, dass etwa 75 % der Folgekosten auf die Qualit t der Erstellungsplanung zur ckzuf hren sind, denn allein die Betriebskosten nach einer Nutzungsdauer von 30 Jahren (oft noch fr -her) entsprechen den Investitionskosten. Bei einer 100-Jahres-Be wer tung betragen die Nutzungskosten sogar ein Vielfaches der Inves titionskosten 20 % Investitionskosten 80 % Nutzungskosten (Betriebskosten und Renovierungs-/Umzugskosten).B rokostenanalysen Weltweit, in Europa und DeutschlandWelchen Nutzen haben sie f r Eigent mer, Investoren und Mieter?Insofern besitzt eine Auseinan der set-zung mit diesem Thema einen hohen Stellenwert. Zun chst wird ein Blick auf die Kostensituation weltweit und in Eu-ropa geworfen, danach auf die B rokos-tenentwicklung in einer Befragung der DTZ, einem der weltweit f hrenden Immobilien be-rater, von Investoren, Inhabern, Mie tern und Projektentwicklern in 113 St dten und 44 L ndern, lagen die B rokosten 2005 in Westeuropa am h chsten, ge-folgt von Nordamerika, Osteuropa und S damerika.

2 Am g nstigsten waren sie in Asien und Afrika. Im Durchschnitt lagen sie bei 4720 pro Arbeitsplatz im Jahr bzw. bei 23 pro m2 und Monat. Die Mietfl che pro Arbeitsplatz lag zwi-schen 12,4 m2 in Osteuropa und 21,6 m2 in Nordamerika, im Mittel bei 16,8 m2. Die niedrigen Werte und starken Ab wei-chungen resultieren berwiegend aus unterschiedlichen Mietfl chendefini tio-nen, die im brigen mit deutschen Nor-men kaum vergleichbar sein d gleiche Untersuchung mit der Fokussierung auf Europa zeigt, dass mit London und Paris zwei europ ische Metropolen auch weltweit an der Spitze stehen. Interessant ist sicherlich, dass sich in den Top 10 mit Frankfurt und M nchen zwei deutsche St dte befin-den, unter den teuersten 25 St dten mit D sseldorf, Hamburg und Berlin noch drei weitere. Im Durchschnitt lagen die B rokosten bei 35 /m2/Monat (29 oder 83 % Miete und 6 oder 17 % um-legbare Nebenkosten), ohne Einbe zie-hung der beiden extrem teuren St dte London und Paris bei 25 (21 + 4 ).

3 Die Mietfl che schwankte zwischen 10 und 25 m2 pro Arbeitsplatz, im Mittel lag sie bei 18 m2. F r die einbezogenen f nf deutschen Gro st dte ergab sich ein ann hernd identischer Fl chenwert von 22 m2, der sicherlich aus eindeu-tigeren Fl chenzuordnungen nach DIN oder GIF (Gesellschaft f r immobilien-wirtschaftliche Forschung in Berlin) resul-tiert. Damit sind B ror ume incl. Zwi-schenw nde und B rozusatzfl chen, die nur vom Mieter genutzt werden, Fl chen, die auch von ande-ren genutzt werden, hingegen nicht. Welt- und europaweit gesehen kann man zusammengefasst sagen, dass die B rokosten in etwa auch den weltwirt-schaftlichen Stellenwert der L nder bzw. Regionen widerspiegeln, von Ausnah men einmal dteB rokosten 2005 je Arbeitsplatz/JahrNetto-Nutzfl cheoder Mietfl cheje Arbeitsplatz(Mittelwerte)B rokosten 2005pro m /Monat(Mittelwerte)Anzahl%US-Dollar(Mitt elwerte)Euro(Mittelwerte)Westeuropa29269 170 $6920 16,9 m 34 Nordamerika32296490 $4900 21,6 m 19 Zentral-/Osteuropa765050 $3810 12,4 m 26 Zentral-/S damerika654960 $3740 17,4 m 18 Asien/Pazifik33294370 $3300 13,2 m 21 Mittlerer Osten/Afrika653610 $2720 15,3 m 15 Mittelwerte1131006260 $4720 16,8 m 23 = MaximumGlobal Office Occupancy Costs Survey 2005 von DTZ Consulting & Research, Frankfurt = MinimumBefragung von Investoren, Inhabern, Mietern und Entwicklern in 113 St dten und 44 L ndern weltweitTabelle 1: B rokosten 2005 Weltweit nach Kontinenten und RegionenOffice465 wir uns nun der B rokosten ana-lyse f r Deutschland zu.

4 Baunutzungs- und Bewirtschaftungskosten oder Be-triebs- und Unterhaltungskosten sind in der DIN 18960 und in der erweiter ten Betrachtung des gesamten Le benszyklus einer Immobilie im Facility Manage-ment in der DIN 32736 definiert (siehe Tabelle 2). Schwieriger wird schon die Unterschei dung zwischen umlagef hi gen und nicht umlagef higen Betriebs kos ten. W hrend f r wohnungswirt schaft liche Im mobilien eindeutige Re ge lungen vor-liegen, ist das f r gewerb liche und somit auch f r B roimmo bilien (noch) nicht eindeutig geregelt. Eine anerkannte Hilfs-gr e stellt dazu ein Richtli nien entwurf der GEFMA und GIF dar (Grafik 1und 2).Baunutzungs- und Bewirtschaftungs-kosten nach DIN 18960 Kosten- Bezeichnunggruppe100 Kapitalkosten110 Fremdkapital120 Eigenkapital200 Verwaltungskosten210 Personalkosten220 Sachkosten230 Verwaltungskosten, sonstiges300 Betriebskosten310 Ver- und Entsorgung320 Reinigung und Pflege330 Bedienung technischer Anlagen340 Inspektion/Wartung Baukonstruktion350 Inspektion/Wartung technische Anlagen360 Kontroll- und Sicherheitsdienste370 Abgaben und Beitr ge380 Betriebskosten.

5 Sonstiges400 Bauunterhalt410 Instandsetzung der Baukonstruktion420 Instandsetzung der technischen Anlagen430 Instandsetzung der Au enanlagen440 Instandsetzung der AusstattungBetreiben und Bewirtschaften vonGeb uden nach DIN 32736 Abk rzung BezeichnungTGM Technisches Geb ude-Management Betreiben, Bedienen und Warten, Dokumentieren, Energiemanagement, Informationsmanagement, Modernisieren, wiederkehrende bauaufsichtliche Pr fungen, Bauunterhaltung, Umbauen, Verfolgen der technischen Gew hrleistungIGM Infrastrukturelles Geb ude-Management Verpflegungsdienste, DV-Dienstleistungen, G rt- nerdienste, Hausmeisterdienste, Interne Postdien- ste, Kopier- und Druckereidienste, Parkraumbetrei- berdienste, Reinigungs- und Pflegedienste, Sicher- heitsdienste, Umzugsdienste, Waren- und Logistik- dienste, Winterdienste, zentrale Kommunikations- dienste, Entsorgen, VersorgenKGM Kaufm nnisches Geb ude-Management alle kaufm nnischen Leistungen aus den Bereichen Technisches + Infrastrukturelles Geb udemanage- ment, unter Beachtung der Geb ude konomieFLM Fl chen-Management Fl chenmanagement ist eine Querschnittsauf- gabe innerhalb des Geb udemanagements und stellt seine Daten dem TGM, IGM und KGM zur Verf gung.

6 Von Bedeutung: Raumnummer und -bezeichnung, Lage (Geb ude, Ebene), Fl chen- und Nutzungsart nach DIN 277, Raumausstattung (Bodenbelag, DV-Anschl sse, Beleuchtung usw.), Kostenstellen, Mitarbeiterzuordnung usw. Verwaltungskosten/Instandhaltungsr cklagen Regieaufschl ge (= Verwaltungskosten) Beitr ge zu Grundeigent mervereinen Bankgeb hren Portokosten Wartungskosten Klingelsprechanlage Wartungskosten T rschlie anlage Wartungskosten Rauchabzugsanlage Kosten f r Druck-/Dichtigkeitspr fung der allgemeinen Gasleitung Zinsen f r Kredit zum Kauf von Heiz l Zinsabschlagssteuer auf Instandhaltungsr cklagen Gastankmiete Reparaturkostenversicherung Mietausfallversicherung Umweltsch denversicherung Sp lung Fu bodenheizung Kosten + Pflege Dachbegr nung Reinigung Vord cher/Fassaden/Dachrinnen Warme Betriebskosten1 Heizung2 Warmwasser3 Warmwasserversorgungs- anlagen Kalte Betriebskosten 4 Grundsteuer 5 Wasser 6 Abwasser 7 Fahrstuhlkosten (Personen-/Lastenaufzug)

7 8 Stra enreinigung und M llabfuhr 9 Hausreinigung und Ungezieferbek mpfung10 Gartenpflege11 Allgemeinbeleuchtung12 Schornsteinreinigung13 Sach-/Haftpflichtversicherungen14 Hausmeister15 Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel16 Maschinelle Wascheinrichtungen (Strom, Reinigung, Pr fung Betriebssicherheit)17 Sonstige Betriebskosten ( Sauna, Schwimmbad, Feuerl scher, M llschlucker) Umlagef hige BetriebskostenKeine Betriebskosten Verordnung ber wohnungswirt-schaftlich Berechnun gen (Zweite Berechnungsverordnung II. BV von 1990 = BetrKV)) Verordnung ber die Heiz kos-tenabrechnung (Heizkostenverordnung von 1989) Vorschriften des B rgerlichen GesetzbuchesTabelle 2: Baunutzungs- und Bewirtschaf tungs-kosten nach DIN 18960 und DIN 32736 Grafik 1: Umlagef hige und nicht umlagef hige Betriebskosten f r wohnungswirtschaftliche ImmobilienDie aus den anerkannten, j hrlich erschei nenden Untersuchungen von ATIS REAL M ller im Key- report - Office und von jones lang lasalle in OSCAR-B ronebenkostenanalysen ab-geleiteten Mittelwerte von derzeit rund 800 B ro geb uden mit rund 10 Mio.

8 M2 in deutschen Gro st dten zeigen folgen-de Ergebnisse: Die umlegbaren Betriebs- und Unterhaltungskosten blieben mit rund 3 /m2/Monat nahezu gleich, die nutzerspezifischen Kosten hinge-gen sanken um rund 17 %. Die Mietkosten gingen um rund 14 % zur ck, die gesamten B rokosten also Betrieb/Unterhaltung und Miete/Nutzung um rund 12 %. Die Kostenrelation zwischen Miete/Nutzung und Betrieb/Unterhaltung von 70 % zu 30 % blieb in den letzten vier Jahren unver ndert!Die B rokosten weichen von der zuvor dargestellten DTZ-Untersuchung zum Teil erheblich ab. Die Begr ndung liegt in den eindeutigen Fl chen- und Kosten-Nutzungsabh ngige Bewirtschaftungskosten Abfallentsorgung Beheizung, Bel ftung, Beleuchtung (Normalbetrieb) Unterhaltsreinigung Hausverwaltung Objektschutz auf Mietfl chen beliebige weitere Services auf der Fl cheNutzungsabh ngige Bewirtschaftungskosten Grundsteuer/Grundbesitzabgaben Versicherungen (Sach- Haftpflichtversicherung) Hausverwaltung (Grundleistungen) Grundreinigung Energie f r Grundbeheizung (Frostfreiheit) Betriebsf hrung (f r Grundbetrieb) Inspektion und Wartung (f r Grundbetrieb) Stra enreinigung Pflege der Gr nanlagen Winterdienste Sachverst ndige ( f r Aufz ge)

9 FL CHENBEWIRTSCHAFTUNGSKOSTENGEFMA German Association for Facility Management Deutscher Verband f r Facility Management , BonnGIF Gesellschaft f r Immobilienwirtschaftliche Forschung , WiesbadenEntwurf Richtlinie 130 Fl chenmanagement Fl chenkostengliederungOffice475 2: Nutzungsabh ngige und nutzungsun-abh ngige Bewirtschaftungskosten f r gewerb-liche-/B ro-ImmobilienOffice485 kosten auf Vollkostenbasis (um-legbare und nicht umlegbare Kosten) rund 70 % auf Dienstleistungskosten (Wartung/Unterhaltung/Reinigung/Bewachun g/Verwaltung), rund 20 % auf Energiekosten (Heizung/Klima/Strom/Wasser) und 10 % auf Steuer/Abgaben/Versicherungenzuordnungsk riterien in Key- report Of -fice und OSCAR. Viel wichtiger jedoch ist die Erkenntnis, dass in beiden F llen die Kosten f r Miete bzw. Nutzung die herausragende Stellung einnehmen! Das wird zusammengefasst aus der abschlie- enden Grafik noch einmal deutlich:Interessant dabei ist auch die Tatsache, dass bei den Betriebs- und Unterhal-Wartung/Unterhaltung/ InstandhaltungEnergie Reinigung Abgaben/VersicherungVerwaltung Bewachung Betriebs- und Unterhaltungskosten5,50 /m /Monat 30 %Nutzung/Belegungoder Miete12,50 /m /Monat70 %EnergiebilanzDienstleistungs-bilanzbish eriger AnsatzNutzungs-/ Fl chenbilanzneuer Ansatz1,77 = 3 0 %1,13 = 2 0 %1,04 = 19 %0,59 = 11 %0,49 = 9 %0,48 = 9 %Betriebs- und Unterhaltungskosten5,50 /m /MonatGesamtb rokosten 18,00 /m /MonatGrafik 4: B rokostenzusammenfassung 2005 in Deutschland.

10 Die Grafik enth llt Mittelwerte (excl. MWST) klimatisierter und unklimatisierter B rogeb ude in deutschen Gro st dten aus dem Key- report Office 2005 (rd. 400 Geb ude mit ber 4 Mio. m NGF) von ATIS REAL M ller und der B ronebenkostenanalyse OSCAR 2005 (rd. 390 Geb ude mit ber 6 Mio. m NGF) von jones lang LaSalle200220032004200520,5019 , 3 517 , 9 018 , 0 014 , 5 013 , 5 012 , 5 012 , 5 06,005,8 55,4 05,503,153,002,352,602,852,853,052,900,0 05,00 10,0 015, 0 020,0025,00umlegbare Kosten 16 %nutzerspezifische Kosten 14 %Betrieb + Unterhaltung 30 %Miete oder Nutzung 70 %Gesamtb rokosten 100 % B rokosten von etwa 800 Geb uden mit rund 10 Mio. m in deutschen Gro st dten. Mittelwert aus Key- report Offi ce von ATIS REAL M ller und OSCAR von jones lang ckgang 2002 bis 2005 = 12 % (Betrieb/Unterhaltung = 8 % Miete = 14 %)Grafik 3: B rokostenentwicklung 2002 bis 2005 in Deutschlandauf den MieterumlegbareNebenkosten2,90 /m /Monatzus tzliche NebenkostenInstandsetzung/Unterhaltung nutzerspezifische Kosten2,60 /m /MonatBetrieb/UnterhaltungaufVollkostenb asis5,50 /m /MonatMittelwerte in pro m pro Monatentfallen.